（2015）新中民五终字第28号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-23
案件名称
张超清与新乡市弘图实业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新乡市弘图实业有限公司,张超清
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第28号上诉人（原审被告）新乡市弘图实业有限公司。住所地新乡市开发区39号街坊青青家园会所。法定代表人张粉瑕，经理。委托代理人韩久龙，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张超清。委托代理人王士斌。上诉人新乡市弘图实业有限公司（以下简称弘图公司）与被上诉人张超清商品房销售合同纠纷一案，张超清于2013年5月29日向新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求弘图公司支付违约金96535.45元。原审法院于2014年9月3日作出（2013）红民一初字第788号民事判决。宣判后，弘图公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年8月20日，张超清与弘图公司签订商品房买卖合同，出资361556元购买青青家园5号楼1单元1504室（建筑面积130.06平方米），双方约定：张超清在签订合同之日前支付房款141556元，剩余220000元房款办理银行按揭；弘图公司应在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付张超清，否则，弘图公司应按日向张超清支付已交付房款0.2‰的违约金（自2009年11月1日起至实际交付之日止）；弘图公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由弘图公司提供的资料报产权登记机关备案。如因弘图公司的责任，张超清不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张超清不退房，弘图公司按已付房价款的1%向张超清支付违约金。后张超清按约支付了全部购房款，但弘图公司未按约定交付房屋，直到2011年9月2日相关房屋才经验收合格。2012年3月9日，弘图公司向青青家园业主出具承诺书，承诺在业主于2012年3月30日前提供办理房产证所需资料的前提下，弘图公司力保在2012年6月30日前将房产证办结交付业主，如不能按期办结，自愿自2012年3月9日起至办理交证之日止以购房款总额的0.5‰按日计算违约金。现张超清以弘图公司未按约履行合同义务及相关承诺为由诉至法院，要求其支付违约金。原审法院另查明，张超清于2012年12月14日取得涉案房屋所有权证。原审法院认为：商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。张超清与弘图公司在真实意思表示的基础上签订商品房买卖合同，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，应予保护。本案中，张超清已按合同约定支付了全部购房款，故弘图公司应按合同约定按期向张超清交付房屋，但直到2011年9月2日涉案房屋才经验收合格，故弘图公司应按合同约定向张超清支付违约金。根据前述查明的事实，该违约金应为361556元×0.2‰×671天（2009年11月1日至2011年9月2日共计671天）＝48520.82元。张超清只请求其中的47725.39元，属于对自身权益的合法处置，予以支持。另一方面，弘图公司在2012年3月9日向青青家园业主出具承诺书，承诺在业主于2012年3月30日前提供办理房产证所需资料的前提下，其力保在2012年6月30日前将房产证办结交付业主，如不能按期办结，弘图公司自愿自2012年3月9日起至办理交证之日止以购房款总额的0.5‰按日计算违约金，但从前述查明的事实来看，张超清直到2012年12月14日才取得涉案房屋所有权证，故弘图公司应按其承诺向张超清支付违约金，即361556元×0.5‰×280天（2012年3月9日至2012年12月14日共计280天）＝50617.84元。张超清只请求其中的48810.06元，属于对自身权益的合法处置，予以支持。上述两项违约金合计96535.45元，予以支持。弘图公司辩称逾期交房的违约金应计算至2009年12月，同时，其于2012年3月9日出具的承诺书并不针对张超清，但未提交相应有效证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：弘图公司于判决生效之日起十日内支付张超清违约金96535.45元。如果弘图公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2213元，由弘图公司承担。弘图公司上诉称：1、原审判决未查明上诉人向张超清实际交付房屋的时间，错误计算了上诉人应向张超清支付的逾期交付房屋违约金金额；2、原审判决错误认定了张超清提交的的2012年3月9日弘图公司承诺书复印件的效力，认定依据不明确，且错误计算了逾期办理房产证应支付违约金的起算时间，判决结果错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判。张超清辩称，1、答辩人认为收房应当按照购房合同约定的时间，不应当以对方在没有取得交房资格时电话通知为准，并且弘图公司交付房屋是有明确的国家规定的，答辩人至今没有见到过弘图公司交房相关证书，弘图公司应当提供相关证书。2、关于弘图公司的承诺书，该承诺书是在青青家园小区北门张贴的，抬头是青青家园业主，并没有显示是针对几期业主的，而且分期是弘图公司内部分的，作为业主对此并不清楚，答辩人是青青家园业主。因承诺书不是针对业主单独发放的，而是在小区门口公示的，当时有些业主先提起了诉讼，有原件在原审法院保存，该承诺书是真实存在的。双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。本院经审理查明：二审诉讼中，本院分别对张超清及弘图公司就青青家园业主办理房屋所有权证书时业主向弘图公司提供办证所需资料的情况作了调查。双方当事人均表示系弘图公司员工李磊具体经办相关业务，且在收取业主提交的相关资料时未为业主出具收到手续。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：首先，关于原审判决认定的实际交房时间，弘图公司在原审庭审中表示2011年9月2日系“主管部门最终验收合格的时间”，“是综合验收”，并主张符合合同约定的验收合格时间应当在2009年年底，但未能够提供充分证据，本院不予支持，原审认定符合合同约定的实际交房时间并无不妥。其次，张超清提交的弘图公司于2012年3月9日出具的“承诺书”虽系复印件，由于青青家园的部分业主与弘图公司之间在同一时期就所签订的商品房买卖合同的履行产生纠纷且引发诉讼并非个案，本院在审理郑立娟等其他业主诉弘图公司的数起商品房买卖合同纠纷案件中确已认定案涉“承诺书”的证据效力。弘图公司主张其中内容系针对青青家园小区四期工程的特定业主作出的承诺，但未举证证明该承诺书系仅向特定业主送达，且从该“承诺书”的内容来看，抬头显示系针对“青青家园业主”，并未区分特定对象，其中的条款所涉及内容如小区通道硬化、西门出口通行便利及安全等也系小区业主均应享有的平等合同权利。故弘图公司的相关上诉理由不够充分，本院不予采纳。原审将案涉“承诺书”内容作为确定弘图公司承担相应违约责任的依据并无不当。第三，弘图公司称即使认定案涉“承诺书”的效力，但其系附条件的承诺，还应当查明张超清是否及时按照弘图公司的通知时限提供办证所需资料，以及弘图公司“取得涉案房屋所在楼号取得初始登记具备为被上诉人办证的时间”。关于前者，张超清表示已按照弘图公司通知要求将相关资料交与经办人员，因弘图公司在收取相关办证资料时未向业主出具收到手续，客观上造成张超清举证不能，过错在弘图公司，应由其承担不利后果。关于后者，即弘图公司何时取得案涉房产所在楼号的“初始登记”，应由其自行承担举证责任，但弘图公司在本案一、二审诉讼中均未提交相应证据，故应承担举证不能的不利后果。综上，弘图公司的上诉意见依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2213元，由新乡市弘图实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁国兴审 判 员 郭中伟审 判 员 路长平二〇一五年五月二十一日代书记员 李 芳 更多数据：搜索“”来源：