（2015）百中民一终字第412号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-28
案件名称
植鲁与广西龙江物业服务有限公司、广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
植鲁,广西龙江物业服务有限公司,广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司,覃元楷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第412号上诉人（一审原告）植鲁。被上诉人（一审被告）广西龙江物业服务有限公司。住所地：平果县马头镇大学路龙ＸＸ府小区*幢*层**号。法定代表人覃春荣，总经理。被上诉人（一审被告）广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司。住所地：广西平果县新安镇平隆大道旺江花园小区。负责人覃雪兵，经理。两被上诉人共同委托代理人周卫凤，广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司职工。被上诉人（一审被告）覃元楷。上诉人植鲁因物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人植鲁，被上诉人广西龙江物业服务有限公司和广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司的委托代理人周卫凤，被上诉人覃元楷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告植鲁和被告覃元楷分别是平果县新安镇平隆大道旁旺江花园小区22栋1单元303号和103号的业主，“旺江物业”是“龙江物业”的子公司，负责旺江花园小区的物业服务业务。原告植鲁和被告覃元楷共用的厨房排水管道曾多次因异物造成堵塞，“旺江物业”在接到业主报修后，均已派员进到覃元楷家中，从设在其厨房处的检修口进行疏通处理。2014年8月16日该管道再次堵塞后，103号业主覃元楷和203号业主覃勇进便停用该公用管道，自行改道自家排水管道。“旺江物业”接到业主报修后，欲再次进到覃元楷家中进行疏通作业时遭到拒绝，无法进行处理，致使该管道无法使用至今。为此，原告和“旺江物业”工作人员曾多次与覃元楷协商沟通无果，原告遂诉至法院。一审法院审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。本案涉及的厨房排水管道属于旺江花园小区22栋共有的重要附属设施，改建、修建应由相关业主共同决定。并且，改建、重建建筑物及其附属设施，标的不适于强制履行或者履行费用过高。植鲁与覃元楷都是旺江花园小区22栋的业主，所共用的厨房排水管道在使用中多次产生堵塞，“旺江物业”在接到报修报告后，也曾多次安排工作人员进到一楼业主覃元楷家中对管道进行疏通处理，覃元楷均提供了便利。该管道再次堵塞不能进行疏通或改造作业，是因相关业主没有达成共识所致。“旺江物业”因事实上不能履行合同义务，无过错，无需承担责任。被告覃元楷作为业主，依法享有参加业主大会会议，行使投票权的权利，其在本案中也无过错，也无需承担责任。原告诉请被告补偿因打官司支出的交通费、误工费300元，因无证据出示，不予认定。综上所述，原告的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）、（二）项和《物业管理条例》第十一条第一款第（六）、（七）项的规定，判决：驳回原告植鲁的诉讼请求。一审判决后，上诉人植鲁不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销平果县人民法院（2014）平民一初字第1517号民事判决；二、判令被上诉人广西江龙物业服务有限公司及旺江花园分公司履行疏通管道义务即继续履行合同义务，上诉人自动放弃要求被上诉人对下水管道进行改造的诉请；三、判令被上诉人覃元楷协助履行疏通管道义务。理由是：1、上诉人与广西龙江物业服务有限公司签订的物业管理服务协议是双方当事人真实的意思表示，是一份合法有效的物业服务合同。上诉人依约履行合同义务，现上诉人的下水管道发生堵塞，上诉人向被上诉人龙江物业提出履行义务的请求，龙江物业不履行义务，即不履行疏通堵塞管道的义务。其行为违反了合同的约定。2、上诉人与龙江物业签订合同，龙江物业应当按照合同履行义务，不能因为第三人的行为而免责。被上诉人覃元楷不配合的行为，不能成为龙江物业履行义务的免责条件，该情况不能成为不可抗力的理由。3、被上诉人覃元楷自行更改自家下水管道，造成该单元楼二楼以上住户厨房的排污管道堵塞，其行为损害了其他住户的排水权利，其行为存在过错。现覃元楷不给予龙江物业履行义务提供方便，严重影响到上诉人的生产、生活，造成下水道堵塞，被上诉人覃元楷擅自更改自家管道造成该单元楼二层以上住户厨房排污管道的堵塞有过错的责任。被上诉人龙江物业与覃元楷之间的法律关系可以另案处理。被上诉人广西龙江物业服务有限公司和广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司答辩称，被上诉人已经履行合同义务，也尽到了疏通管道工作的义务，2015年1月31日，物业公司已经疏通了管道，目前管道是畅通的，正常使用，所以一审法院认定事实正确，适用法律合法，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。被上诉人覃元楷答辩称，房子是被上诉人覃元楷买的合法财产，签订物业服务合同时也没有哪一条款要求，每次排水管堵了就到被上诉人家来疏通，给不给物业公司来被上诉人家疏通管道是其的权利，这条管堵也不是被上诉人覃元楷的过错，被上诉人覃元楷自己改管不是造成排水管堵的原因，其没有过错。而且，每次被上诉人覃元楷都尽量配合物业公司到其家疏通管道，以前每次在其家做疏通时都是污水横流，搞得家中脏臭无比，深受其害，非常反感。现在，排污管是畅通的，正常使用，请求维持一审原判。二审审理期间，被上诉人广西龙江物业服务有限公司和广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司提供证据：广洁专业清洁服务部平果分店2015年1月31日出具的收据一张，拟证实旺江物业已经疏通旺江花园22栋1单元103公共排水管。上诉人植鲁对该证据的质证意见是：对该证据的真实性、合法性无异议，这是事实的，物业公司已经请专业的清洁公司疏通管道，管道已经疏通，现正常使用，对证据的关联性有异议。本院对被上诉人广西龙江物业服务有限公司和广西龙江物业服务有限公司旺江花园分公司提交的证据的分析和认定：上诉人植鲁对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院认为该证据与本案有关联性，该证据足以证明被上诉人雇请专业的清洁人员对该堵塞的管道开展疏通工作的事实，对该证据证明力予以确认。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，2015年1月31日，旺江物业分公司已经雇请广洁专业清洁服务部平果分店的专业人员对该堵塞的管道进行疏通，支付了维修疏通费用100元，被上诉人覃元楷再次为物业服务公司开展管道疏通工作提供便利，目前管道畅通，正常使用。上诉人自动放弃要求被上诉人对下水管道进行改造的诉讼请求。本案的争议焦点是：上诉人主张要求被上诉人继续履行疏通管道义务是否有事实依据和法律依据？本院认为，上诉人植鲁与被上诉人广西龙江物业服务有限公司于2010年6月1日签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人在履行协议过程中，依照约定全面、适当地履行义务。上诉人植鲁按照约定缴纳物业服务费、公摊水电费及生活垃圾费等相关费用。植鲁和覃元楷共用的厨房排水管道曾多次因异物造成堵塞，旺江物业分公司在接到业主报修后，均已派工作人员进到覃元楷家中，从设在其厨房处的检修口进行疏通处理，覃元楷均提供便利。2014年8月16日该管道再次堵塞，经旺江花园分公司多次与覃元楷沟通协调，于2015年1月31日雇请专业人员，对该堵塞的管道进行疏通，支付了维修疏通费用，被上诉人覃元楷再次为物业服务公司开展管道疏通工作提供便利，目前管道畅通，正常使用，被上诉人旺江物业分公司已经尽到维修疏通管道的义务，被上诉人覃元楷也协助疏通管道。上诉人植鲁对被上诉人广西江龙物业服务有限公司及旺江花园分公司，履行疏通管道义务即继续履行合同义务的请求，对被上诉人覃元楷协助履行疏通管道义务的请求，已经全面、适当地得到履行。上诉人植鲁认为被上诉人覃元楷自行更改自家下水管道，造成该单元楼二楼以上住户厨房的排污管道堵塞，损害了其他住户的排水权利，其行为存在过错的主张不是本案审理的范围。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（上诉人已预交），由上诉人植鲁负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗金瑞审 判 员 张力夫代理审判员 陈华婷二〇一五年五月二十一日书 记 员 罗梓翀