（2014）淮开民初字第3058号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-24
案件名称
吴端权与淮安弘跃房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴端权,淮安弘跃房地产开发有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条
全文
淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）淮开民初字第3058号原告吴端权，男，汉族，1962年4月11日生。被告淮安弘跃房地产开发有限公司。法定代表人王健，该公司执行董事。委托代理人焦敏。委托代理人黄海滨，江苏六仁律师事务所律师。原告吴端权与被告淮安弘跃房地产开发有限公司（以下简称弘跃公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴端权，被告弘跃公司的委托代理人黄海滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴端权诉称，2013年8月，被告将淮安经济开发区东城富景3号楼29、30、31、32号商铺出租给原告，双方于2013年8月8日签订租赁合同，10月8日起算租金。原告对房���进行装潢投资共花费120多万元。2013年11月26日原告经营的浴室正式开业时，被告确实履行承诺，与物业人员将道路上违规占道经营的摊点清理走，然给原告送水车正常给浴室送水。但第四天被告便不再清理摊贩，送水车不能正常送水。原告多次要求被告履行承诺，但被告一直没有处理，给原告经营造成严重损失。后弘跃公司起诉我方要求解除租赁合同并支付租金，我方从未说过不支付租金，只是被告未履行承诺，使送水道路受阻无法送水进浴室，给原告造成严重经济损失。弘跃公司属于恶意违约，还有46个月租赁期未能履行。请求法院判令被告赔偿原告损失77万元并承担诉讼费。被告弘跃公司辩称，一、关于原告主张的损失问题，原告主张房屋合同未到期，并提前返还租赁房屋所发生的房屋装潢损失，我方认为该主张无事实依据，租赁房屋目前尚在原告手中，并没有返还给我方。即使返还也是依据法律生效判决应该履行的义务，并不是被告侵权所称。二、原告诉状所称清理道路上摊贩问题，我方并没有承诺帮助原告清理道路摊贩。原、被告签订租赁合同中没有约定该项内容；此前案件中原告认为被告承诺清理摊贩的依据是原告与付淼淼的谈话录音，但是付淼淼并不是被告方的员工，她与原告签订合同前如何洽谈均与我方无关。我方只对房屋租赁合同所约定的享有权利承担义务。三、根据中院谈话笔录，付淼淼也没有承诺为原告正常经营清理摊贩。笔录反映付淼淼对送水车是什么情况、浴室需要怎么样的用水并不了解。四、道路属于公用设施，我方也没有清理摊贩的执法权，这样的内容是不能成为合同义务。五、造成送水问题是原告自己责任。原告自己没有履行注意义务；原告没有选择方便送水的路边房屋；建浴室时是否能���水箱原告没有落实清楚。六、送水问题原告若积极处理，不应该引起本案的诉讼。可以接送水管，也可以调整送水时间、送水路线，原告没有必要使用拖欠我方租金的方法引起纠纷。经审理查明：2013年8月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》四份，约定被告将位于淮安经济技术开发区扬州街东城富景第一街3号楼29号、30号、31号、32号商铺出租给原告，用于经营浴室；租赁期限5年（自2013年10月8日起至2018年10月7日止）。合同第四条约定，第一年租金为0.7元／平米／天，从2013年10月8日起，租金每半年支付一次，每期房租应提前30天支付到位，实行先付后租。合同签订后，被告按约向原告交付了上述四间商铺，原告使用至今。自2014年3月8日起，原告未向被告支付房租，弘跃公司诉至本院向吴端权主张房屋租赁费，吴端权辩称弘跃公司未能履行保障送水车正常驶入进行送水的承诺，拒绝支付租金。本院做出一审判决后，吴端权提出上诉。二审法院认为弘跃公司的工作人员在双方签订租赁合同时承诺帮助其清理送水车沿途道路不畅通问题，弘跃公司负有为吴端权正常经营清理道路的义务。弘跃公司未能履行承诺，应承担违约责任，同时吴端权作为浴室的经营者也负有审慎审查承租房屋周围环境是否适合经营浴室的义务，吴端权对浴室不能正常经营也负有过错，淮安市中级人民法院二审判决：解除双方签订的四份《商铺租赁合同》，吴端权于判决生效之日起三十日内将商铺返还给弘跃公司，并按合同约定租金标准的50%支付租金。庭审中，原告吴端权提交18份销货清单、收款收据，旨在证明其为经营浴室进行装修花费材料款、运费等共计889772元。其中浴桶、地毯、播放设备、锅炉、床、被子、浴巾等价值253536元。庭审后，原告提交朱群峰等5人出具的收条5张（一张落款日期2013年10月28日，其余落款日期均为2013年10月30日），旨在证明原告支付的人工费用。原告明确其诉讼请求计算方法为：装修损失和施工人员工资共计120万元，扣除已履行租赁期内物品的折旧，主张损失77万元。本案审理过程中，被告弘跃公司未就其主张租赁费案件申请执行，吴端权亦未主动将承租房屋返还给弘跃公司。为确定相关损失计算的时点，本院限定吴端权于2015年5月8日前将承租房屋返还给弘跃公司，超出该时点仍未归还房屋所造成的损失由不履行上述义务的一方承担。以上事实，有原、被告当庭陈述、（2014）淮中民终字第1897号民事判决书、销货清单、收款收据等证据载卷证实。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”本案中，关于装修损失承担比例问题，法院生效民事判决认定原告吴端权签订合同时未尽到审慎的审查义务，弘跃公司未履行清理道路的承诺，双方对合同的解除均存在过错，从而认定吴端权按合同约定费率的50%支付租金，本案沿用该比例标准，即被告弘跃公司应承担原告装修损失的50%。关于装修损失数额的认定。原告提交的18份销货清单、收款收据反映其进行装修花费材料款、运费等共计889772元，扣���浴桶、地毯、播放设备、锅炉、床、被子、浴巾等未形成附合的物品价值253536元，原告装修损失为636236元。原告另主张装修人工费用，仅提交了五张收条，且日期临近，原告未提交其他证据证明该五名人员为装修施工人员及实际支付费用的数额，原告主张该项费用证据不充分，本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张。合同约定租赁期为5年（60个月），截至本院指定原告交还房屋的日期（2015年5月8日），已履行19个月，被告应承担原告装修损失为636236元×（60-19）／60×50%=217380.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：一、被告被告淮安弘跃房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴端权装修损失217380.6元；二、驳回原告吴端权的其他诉讼请求。案件受理费11500元，由原告负担8254元，由被告负担3246元（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长 周 丰人民陪审员 杨万新人民陪审员 周 健二〇一五年五月二十一日书 记 员 张曦月 来源：百度“”