（2014）城商初字第1267号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2017-11-09
案件名称
丁玲花与袁淑清、青岛源兄弟经纪有限公司定金合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁玲花,袁淑清,青岛源兄弟经纪有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）城商初字第1267号原告（反诉被告）丁玲花，女，1965年2月7日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托代理人管炳仁，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。委托代理人姜挥田，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）袁淑清，女，1963年10月3日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托代理人高显，山东海轩律师事务所律师。委托代理人王梦梦，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。被告青岛源兄弟经纪有限公司，住所地青岛市城阳区和阳路453号。法定代表人袁进久，该公司经理。委托代理人刘清峰，山东森嵘律师事务所律师。委托代理人石雯君，山东森嵘律师事务所律师。原告（反诉被告）丁玲花与被告（反诉原告）袁淑清、被告青岛源兄弟经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理中，原告丁玲花的委托代理人姜挥田与被告袁淑清的委托代理人高显、王梦梦及被告青岛源兄弟经纪有限公司的委托代理人刘清峰到庭参加了诉讼。第一次庭审结束后，被告青岛源兄弟经纪有限公司解除了与山东森嵘律师事务所的委托关系。第二次开庭审理中，原告丁玲花的委托代理人姜挥田与被告袁淑清的委托代理人高显及被告青岛源兄弟经纪有限公司的法定代表人袁进久到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁玲花诉称，2013年5月4日，原被告经青岛源兄弟经纪有限公司介绍，双方签订了房产买卖合同，合同约定原告交付房款和被告袁淑清交付房产并办理过户的时间，原告按约交付给被告青岛源兄弟经纪有限公司3万元的定金，由其交付给被告袁淑清。合同签订后，原告按约支付房款，被告袁淑清拒收，并一会提价十万，一会又推迟两个月，导致合同没法履行。被告的行为已构成违约，被告应双倍返还定金。基于上述事实，因此诉至法院，请求判令：1、被告袁淑清双倍返还定金60000元，第二被告承担连带支付责任。2、诉讼费用由被告承担。被告袁淑清辩称，原告所诉不实，事实是2013年5月4日，原告经第二被告居间与原告签订房产买卖合同，约定由原告购买第一被告的房屋一套，总价款115万元，原告分三次支付房款，第一、二次为支付定金3万元，第三次为合同签订之日起40日内即2013年6月14日前支付购房尾款112万元。原告只支付了第一、二次，没有支付第三次尾款，构成违约，按照合同第7条约定，原告违约，被告有权没收原告的购房定金3万元，并有权要求原告承担因其违约造成的损失，因此，原告是双方房产买卖合同的违约方，无权要求被告双倍返还定金，请求驳回原告的诉讼请求。被告青岛源兄弟经纪有限公司辩称，原告所诉无事实及法律依据，原告要求第二被告承担连带支付责任，无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告袁淑清反诉称，2013年5月4日反诉原告、反诉被告丁玲花通过被告青岛源兄弟经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告丁玲花购买反诉原告房屋，并应于2013年6月13日前支付剩余房款112万元，但反诉被告丁玲花未按时支付房款，导致合同未能履行被解除。根据合同约定，反诉被告丁玲花应支付违约金10万元并承担律师费。被告青岛源兄弟经纪有限公司因向反诉被告丁玲花追索中介费未将案件事实陈述清楚，导致反诉原告被起诉，应承担连带赔偿责任。因反诉被告丁玲花侵害了反诉原告的合法权益，因此提起反诉，请求判令：1、反诉被告丁玲花支付违约金、律师费人民币112400元；反诉被告青岛源兄弟经纪有限公司承担连带责任；2、反诉费用由反诉被告承担。其后，被告袁淑清撤回了对被告青岛源兄弟经纪有限公司的反诉请求，本院已当庭予以准许。原告丁玲花辩称，被告的诉讼请求无事实及法律依据。因反诉原告的违约导致合同不能继续履行，所以反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。被告青岛源兄弟经纪有限公司述称，反诉原告所诉与第二被告无关，第二被告不承担任何责任，第二被告居间义务已经按约定履行，请求法院查明该买卖合同的违约方，并驳回反诉原告对第二被告的诉讼请求。原告为证实其主张向本院提交证据如下：证据1、房产买卖合同一份，证明原告与二被告签订该份合同，同时证明原告诉讼请求的合同依据。被告袁淑清质证认为，真实性无异议，但不能证明原告要证明的事实。被告青岛源兄弟经纪有限公司质证认为，真实性无异议。但该证据不能达到原告的证明目的，原告提交的该份证据第4条第2款明确约定了购房款的付款时间及付款方式，原告并未按约定付款，且未支付第二被告的居间费用，明显违约。证据2、收款收据二份，证明原告按约履行付款义务。被告袁淑清质证认为，真实性无异议。是原告履行了合同约定的第一二次义务，即给付定金3万元。被告青岛源兄弟经纪有限公司质证认为，真实性无异议，第二被告将该部分定金转交给第一被告。对原告的证明事项有异议，该证据无法证明原告完全履行了合同约定的付款义务，只能确定其交付了3万元定金，原告行为是不完全履约。证据3、青岛市城阳区人民法院（2013）城商初字第1101号民事判决书及青岛市中级人民法院判决书各一份，证明该案事实已经法庭审理查清，同时证明了原告没有违约的事实。被告袁淑清质证认为，对真实性无异议。第一被告在该案中的法律地位并没有完全参与，因此第二被告的举证答辩情况不能代表第一被告，因此对其认定的事实不完整，需要第一被告在本案中的举证进行完善，由法庭做出正确的认定，同时该二份判决的结论是本案第二被告因举证不能，诉请没有得到支持，并没有对原告是否违约做出明确认定，因此不能作为原告没有违约的证据事实。被告青岛源兄弟经纪有限公司质证认为，对真实性无异议，但是对证明事项有异议，该二份判决书查明的事实仅是本案中部分事实，应查明整个案件事实后，确定合同的违约方。证据4、原告与第二被告工作人员李志秀的短息往来打印件一份，申请调取城阳法院（2013）城商初字第1101号卷宗，证明第一被告因自身原因拒绝卖房，原告一等再等，而第一被告没有履行合同导致违约的事实。该证据于证据3中城阳法院1101号卷宗里已经予以认证。被告袁淑清质证认为，真实性现在无法确认。即使该短信往来是真实的，也与第一被告无关，也不能证明第一被告违约，该短信联络开始时间是2013年7月12日，是在双方合同约定的第三次付款期2013年6月14日之后的28天，原告已经超过合同约定的付款期限28天没有支付房款，是原告违约之后在支付的定金已被没收的情况下，纠缠着中介做工作要求第一被告再给予宽限，再把房子卖给她，因此该证据不能证明第一被告的违约，反而是原告违约的证据。城阳法院（2013）城商初字第1101号判决书中可以看出在被告和第三人都对该短信的真实性提出异议的情况下，法院没有委托有资质的鉴定机构对短信的真实完整性予以鉴定，没有到电信营运商处调取短信信息进行认证，也没有关注到该短信发生在原告违约之后的重要情况，就据此认定该短信的真实性，并据此认定不能证明原告违约，显然该判决对事实认定失之偏颇。被告青岛源兄弟经纪有限公司质证认为，质证意见同第一被告，另原告提交该份证据，不能证明第一被告违约，也无法证明原告按合同约定履行付款义务第一被告拒收的情况，原告的证明事项与事实不符。本院依原告申请，调取了本院（2013）城商初字第1101号卷宗，两被告针对该证据发表了补充质证意见。被告袁淑清补充质证认为，真实性有异议，没有营运商确认，不能认定是真实的，内容不连贯，即使是真实的也不能全面反映与李志秀的联系情况。2013年7月26日原告的一面之词，李志秀没有回应，所以真实性无法确定。被告青岛源兄弟经纪有限公司补充质证认为，电话号是李志秀的，短信内容无法确认。被告袁淑清为证实其主张向本院提交证据如下：证据1、房产买卖合同一份，证明双方在第二被告居间下签订房产买卖的事实。合同第4条约定了原告最晚的付款期限为2013年6月14日，第7条约定了原告违约被告有权没收定金，第12条约定了双方争议提交法院后，违约方承担诉讼费、律师费、保全费等。合同第14条约定，违约方应支付对方违约金10万元并支付中介费。同时合同第8条约定在付款期限届满之日起16日后即2013年6月30日双方办理房产产权转移手续，为第一被告做房屋抵押撤押留出了必要的时间。原告质证认为，真实性无异议。根据合同第4条约定，原告按照约定的时间向第一被告支付余款的时候，第一被告要求提价10万元，原告不同意，所以一直由第二被告居间做第一被告的工作，拖至短信往来的时间还在协商，该证据不能证明原告没有按时支付房款，不能证明原告违约，该证据证明了原告要求双倍返还定金的依据。第14条特别约定第一被告负责撤押，在合同签订以后，第一被告没有撤押，原告不可能花重金购买有抵押的房产，至于第二项原告本着解决问题的态度只主张双倍返还定金，没有主张合同约定的违约金10万元，并不证明原告违约不去主张，而是原告不愿意缠讼。中介费的问题应当由实际的违约方承担，该事实已经两级法院作出判决。综合证据证明第一被告违约。被告青岛源兄弟经纪有限公司质证认为，真实性无异议。证据2、委托代理合同及发票各一份，证明第一被告花费律师费12400元，应当由原告承担。原告质证认为，复印件与原件核对一致，对复印件无异议。被告青岛源兄弟经纪有限公司质证认为，复印件与原件核对一致，对真实性不予认可。被告青岛源兄弟经纪有限公司未提交证据。本院认证如下：对原告提交的证据1-3，因两被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对原告提交的证据4，因原告于城阳区人民法院（2013）城商初字第1101号案件开庭时出示了原始证据，内容与证据4打印件内容相一致，故两被告虽对该证据真实性不予确认，但因未提交相反证据，本院对该证据的真实性予以确认。对被告袁淑清提交的证据1，因原告与被告青岛源兄弟经纪有限公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对被告袁淑清提交的证据2，原告对其真实性无异议，被告青岛源兄弟经纪有限公司虽有异议，但未提交相反证据，本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明以下事实：一、2013年5月4日，原告（乙方）与被告袁淑清（甲方）在被告青岛源兄弟经纪有限公司（丙方）居间下签订《房产买卖合同》，由乙方购买甲方位于青岛市城阳区文阳路309号5号楼1单元1401户房产，合同约定房产交易成交价为人民币115万元，支付方式为乙方向甲方支付定金3万元，余款112万元于签订合同40日内付清，双方于2013年6月30日前到房产部门办理房产所有权转移手续，合同签订后双方均不得反悔或中途毁约，否则属于违约，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，合同签订后，已支付的居间费用不再退还，尚未支付的居间费用由违约方承担。合同同时约定，因房产现处于抵押状态，甲方负责撤押，合同签订后，甲乙双方如果违约，违约方还需支付10万元的违约金，并支付丙方中介费23000元。二、合同签订后，原告于2013年5月4日支付被告袁淑清定金1万元，于2013年5月6日通过被告青岛源兄弟经纪有限公司支付被告袁淑清定金2万元，上述3万元定金被告袁淑清均已收到。三、被告袁淑清因本案诉讼，共支付给山东海轩律师事务所律师代理费12400元。本院认为，本案系定金合同纠纷。本案的争议焦点为原被告双方在合同履行过程中是否存在违约行为。根据《房产买卖合同》的约定，原告应于合同签订之日起40日内交付被告袁淑清剩余购房款112万元，被告袁淑清负责办理房屋撤押手续，但合同对于交付剩余购房款及办理撤押的先后顺序没有明确约定，双方事后亦没有达成补充协议。被告主张根据二手房交易惯例，原告应先交齐剩余购房款被告才能办理撤押手续，因其对该主张并未提交证据予以证明，故本院依法不予采纳，对被告袁淑清主张原告违约并要求原告承担违约金的诉讼请求依法不予支持。根据《房产买卖合同》第十二条的约定，违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用，因被告袁淑清未能证明原告存在违约行为，故本院对被告袁淑清要求原告承担律师代理费的主张亦不予支持。原告提交与被告青岛源兄弟经纪有限公司工作人员李志秀的短信通信内容，证明被告袁淑清在房屋买卖过程中存在违约行为。本院认为，原告与李志秀的对话不能单独作为认定被告袁淑清违约的证据，原告还需提交其他证据予以证明，原告主张被告袁淑清在合同签订后提价10万元导致合同未能履行，亦未提交证据予以证明，故本院对原告认为被告袁淑清在合同履行过程中存在违约行为的主张亦不予支持。因原告与被告袁淑清均未能证明对方存在违约行为，且均同意解除双方签订的《房产买卖合同》，故被告袁淑清对原告缴纳的3万元定金应予返还。因《房产买卖合同》的相对方和定金的收取方均为被告袁淑清，故本院对原告要求被告青岛源兄弟经纪有限公司承担连带还款责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告袁淑清于本判决生效后10日内返还原告丁玲花定金人民币30000元。二、驳回原告丁玲花的其他诉讼请求。三、驳回被告袁淑清的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（原告预缴）1300元，由原告负担750元，由被告袁淑清负担550元。反诉费（被告袁淑清预缴）1274元，由被告袁淑清负担。被告袁淑清在履行上述付款义务时，将应负担的诉讼费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 姜国华代理审判员 王红丹人民陪审员 王晓英二〇一五年五月二十一日书 记 员 韩均善附相关法律规定：《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 更多数据：搜索“”来源：