（2015）厦民终字第1189号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-12-09

案件名称

徐太海与厦门市天丰工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐太海,厦门市天丰工贸发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第1189号上诉人（原审原告、反诉被告）徐太海，男，1979年9月14日出生，汉族。委托代理人沈惠生、陈荔，福建上达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）厦门市天丰工贸发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门机场北区C块。法定代表人李铁城，总经理。委托代理人李俊贤、陈曾盛（实习），福建均融律师事务所律师。上诉人徐太海因与被上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司（以下简称天丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐太海原审请求判令：1、天丰公司依法退还房租及押金共计13680元；2、天丰公司支付徐太海因其缔约过失造成的装修损失56470元。天丰公司反诉请求判令：1、徐太海立即将址在厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋腾空并归还给天丰公司管理使用；2、徐太海立即支付给天丰公司2013年4月7日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费及利息（房屋占有使用费参照租金标准支付，即按每月3420元计算，暂计至2014年3月6日为27360元（已扣除实际支付的金额10260元），利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）；3、徐太海立即支付给天丰公司拖欠的市场管理费（按每月每平方米10元，自2013年4月7日起计算至实际归还房屋之日止，暂计至2014年3月6日为6270元）。原审法院查明，1999年9月8日，天丰公司向厦门国际航空港集团房地产开发有限公司承租址于厦门市湖里区机场北区（主跑道西端头C地块）场地。2012年，天丰公司以天丰茶叶城名义对外招商出租。2013年4月7日，天丰公司与徐太海签订一份《房屋租赁合同》，约定：天丰公司将址于厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋出租给徐太海，面积57平方米；租赁期限自2013年4月8日起至2016年4月7日止；每月租金为3420元，付款方式为押一付三，先付后用，且应于每三个月到期七天前付清下三个月租金；管理费为每月每平方米10元，应于每三个月到期七天前付清下三个月管理费；合同一经签订，徐太海即向天丰公司交纳3420元作为履行合同的保证金，合同期满，如徐太海没有违约无息全额返还；徐太海不得擅自改变租赁房屋及营业设施结构，如需对租用房��进行装修，应提出书面申请并经天丰公司审核同意后方可进行；徐太海如因故意或过失造成租用房屋及相邻房屋、设备等毁损的，应承担赔偿责任；在合同终止时，徐太海不得拆走固定装修部分，应将固定装修原状无偿交归天丰公司所有；徐太海须按规定如期交纳房屋租金、水电费（每月12日前）、市场管理费（每季度开始的15日前），逾期未交纳按规定支付滞纳金；徐太海在签订合同时应验收所租赁房屋结构及设施是否完全，在租赁期间由于使用不当等原因造成损失责任由徐太海负担；天丰公司应提供徐太海正常营业活动所必须的供水、供电条件；争议协商不成的，由合同履行地法院管辖。合同还就违约责任、双方权利义务，合同解除等做了详细约定。2013年4月7日，徐太海确认接收了租赁房屋，预交了2013年5月8日至2013年8月7日期间的租金10260元，并与天丰公司签订一份《补充协议书》，约定徐太海如在2013年4月8日之前进场装修至2013年5月7日装修完毕，经天丰公司确认属实，天丰公司给予第一年、第二年租金九折的优惠。2013年4月15日，徐太海交纳了一个月的保证金3420元。2013年7月22日，徐太海以天丰公司存在欺诈和虚假宣传，租金价位严重失衡等为由向原审法院提起诉讼，请求确认其与天丰公司签订的上述《房屋租赁合同》无效。本院于2013年10月16日作出（2013）湖民初字第4302号判决，以讼争房屋所涉《建设工程规划许可证》未申办延期时效为由，确认徐太海与天丰公司签订的《房屋租赁合同》无效。该判决于2013年11月14日发生法律效力。2014年2月12日，天丰公司向徐太海的户籍地公证邮寄一份《催讨通知》，要求徐太海于2014年2月25日前交纳拖欠的租金、滞纳金，并交还店面和办理合同终止交接手续。诉讼过程中，徐太海向原审法院提供一组结算便条、销售清单、送货单、供货凭证、收款收据、发票等证据，以此证明其因装修花费56470元。天丰公司以证据系自制、签名人员无法确认等为由，对其真实性、合法性和关联性不予认可。徐太海请求对房屋装修价值进行评估鉴定，后因其未能提供施工合同、施工图纸、送货单等材料被鉴定机构退鉴。徐太海还提供一份署名为潘丽琴的《房屋租赁合同》，以此证明天丰公司承租给潘丽琴的租金每平方米为30元。徐太海亦申请对房屋所在地段的租金进行评估鉴定，该鉴定因双方均表示不同意评估被鉴定机构退鉴。此外，徐太海还提供一份欠费停电通知书，以此证明讼争房屋自2013年10月25日起停止供电的事实。天丰公司对其真实性予以认可，但其认为系徐太海不交费导致停电，后因天丰公司垫付的电费又正常通电了。原审法院认为��徐太海与天丰公司签订的《房屋租赁合同》业经生效判决认定无效，予以确认。根据合同法的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故天丰公司请求徐太海腾空并归还讼争房屋，及徐太海请求天丰公司返还保证金（押金）3420元，予以支持。另据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》约定租金为每月3420元；《补充协议书》约定如期装修且经天丰公司确认属实后第一年、第二年租金九折；天丰公司给予预收的租金期限可以证明租金自2013年5月8日起算。因此，天丰公司请求徐太海支付的房屋占用费，参照双方约定��租金标准（协议优惠亦为参照标准之一）计算房屋占有使用费，但因徐太海装修的事实未有证据证明或佐证业经天丰公司确认，故租金应按原约定每月3420元计算，且自2013年5月8日起计至房屋归还之日止，并应扣除徐太海已付款10260元。徐太海辩称租金标准过高，但其提供的证据不足以证明其抗辩，依据不足，不予采纳；其关于天丰公司自2013年10月25日起停止供电的主张，依据亦不足，亦不予采纳。关于市场管理费，该部分费用系讼争房屋在日常管理中必然发生的费用，徐太海占有使用房屋，理应支付占有使用期间的该部分费用，并可参照双方约定计算标准进行计算。根据《房屋租赁合同》，徐太海应支付的市场管理费应自2013年4月8日起算，按每月每平方米10元计至房屋实际归还之日止。天丰公司请求徐太海支付房屋占有使用费和市场管理费的利息，于法无据，不予��持。关于装修损失问题，双方在《补充协议书》中的租金优惠系基于有装修事实而约定的，应视为对徐太海的装修补偿。装修后未形成附合的装饰装修物，徐太海可自行拆除；对于形成附合物的，徐太海的鉴定申请因其未未能提供施工合同、施工图纸、送货单等材料被退回，依法应由其承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市天丰工贸发展有限公司应于判决生效之日起十日内，返还原告徐太海保证金（即押金）3420元。二、徐太海应于判决生效之日起十日内，将址于厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋腾空并归还给厦门市天丰工贸发展有限公司。三、徐太海应于判决生效之日起十日内，偿付厦门市天丰工贸发展有限公司自2013年5月8日始，按月租金3420元计至房屋实际归还之日止的房屋占有使用费（该房屋占有使用费应扣除徐太海已付款10260元）。四、徐太海应于判决生效之日起十日内，偿付厦门市天丰工贸发展有限公司按每月每平方米10元，自2013年4月8日始计至房屋实际归还之日止的市场管理费。五、驳回徐太海的其他诉讼请求。六、驳回厦门市天丰工贸发展有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费777元，由徐太海负担739元，厦门市天丰工贸发展有限公司负担38元；反诉案件受理费320元，由徐太海负担。宣判后，徐太海不服，向本院提起上诉。上诉人徐太海上诉称，一、原审以无效房屋租赁合同租金的标准确认房屋占用费的标准缺乏事实依据，应依法给予改判。首先，天丰公司在《房屋租赁合同》中出租的房屋是以商业地产-“厦门茶叶城”来确定租金的价位而不是按同地段普通的房屋租金来确定的，但市场的定位没有获得政府管理部门的批准，市场无法正常经营，徐太海租赁天丰公司的房屋是被天丰公司的虚假宣传和广告欺诈而与其签订租赁合同的，天丰公司是以无房屋合法手续的违章简易搭盖的危房按商业地产的租金价位出租房屋并收取租金的；其次，天丰公司出租的房屋是简易搭盖的危房，又未经有关城建职能部门和消防部门的批准；再次，天丰公司向厦门国际航空港集团房地产有限公司租赁只有2元／平方米，且同地段建筑质量比租赁房屋质量更好的在15元／平方米左右，同时天丰公司较后出租的房屋也只有每平方米20元-30元，而天丰公司租赁给徐太海的租金是60元／平方米；最后，最高人民法��《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条虽规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”但该规定明确指出的是“一般”而不是“一定”或“应当”。也就是说在通常的情况是参照，但特殊情况下是不能生搬硬套按租金标准来确定的。而本案导致合同无效的责任在徐太海，所以原审认定是错误的。另外占用费的期限最多也只能计算至天丰公司对徐太海停水停电的2013年10月25日。因天丰公司人为的停水停电导致徐太海损失大量的茶叶（冷冻），无法继续使用，徐太海便腾空店面，要求归还店面，赔偿装修费用，但遭到天丰公司的拒绝。而且没有及时交接也是因欲对店面的装修价值进行鉴定所造成的，何况天丰公司也在2014年2月12日登报通知徐太海收回店面。二、原审以无效的房屋租赁合同的约定来确认徐太海应偿付市场管理费缺乏事实依据和法律依据。徐太海与天丰公司所签订的《房屋租赁合同》尽管有约定了市场管理费每平方米10元，但该合同已被确认无效，且该市场-厦门茶业城未经经贸部门批准，不具备市场的资质和条件，才导致了双方的纠纷，所以原审判决徐太海应支付天丰公司每平方米10元的市场管理费缺乏事实和法律依据。三、原审驳回徐太海要求天丰公司支付房屋装修费用的诉讼请求，有失公允。徐太海对租赁房屋进行装修的损失系案涉《房屋租赁合同》无效后必然的损失，至于损失的金额徐太海已提交了装修的相应票据和支出，同时在原审申请了对装修损失进行鉴定，第一次法院委托鉴定因涉案房屋没有合法的手续属于违法建筑无法鉴定被退回，第二次委托却让徐太海交纳23000元的鉴定费，而装修损失也只有56470元��显然鉴定费过高，同时徐太海被天丰公司欺骗租赁房屋店面而无法经营损失惨重，已无法支付鉴定费，因此徐太海特申请对租赁房屋的装修损失进行鉴定，同时原审本可以根据徐太海所提交的装修材料结合涉案房屋使用的折旧情况和约定的租赁使用期限等因素酌定确定徐太海的装修损失，可原审对徐太海的权益却视而不见。综上，请求撤销原审判决，改判支持徐太海原审全部诉讼请求，驳回天丰公司原审全部反诉请求。被上诉人天丰公司答辩称，一审法院判决徐太海应按案涉租赁合同约定的租金标准向天丰公司支付房屋占有使用费至实际归还房屋之日止（但应扣除徐太海已支付的租金）是正确的，依法应予维持。讼争租赁合同约定的租金标准是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的禁止性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了房屋占有使用费的处理原则，应当遵照执行。徐太海对于租赁房屋是超过期限的临时建筑的事实是清楚的，天丰公司并没有任何隐瞒，且租赁物系临时建筑未影响徐太海的经营活动。徐太海在本案中提供了租赁物的场地租赁合同、建设工程规划许可证，说明徐太海对于租赁房屋是超过期限的临时建筑的事实是清楚的。讼争房屋系天丰公司向厦门航空港租赁而来，租赁期限至2019年9月7日才届满，故其权益仍应受法律保护。讼争房屋虽系临时建筑，但未对徐太海使用讼争房屋及在讼争房屋内开展经营活动产生任何影响。徐太海主张房屋是无合法手续的违章简易搭盖的危房没有任何依据。证据显示讼争房屋的性质是有合法建筑手续的临时建筑，只是超过了期限，也正是因此租赁合同才被认定为无效，而房屋的性质与占有使用��没有关系。目前在天丰茶业城租用被天丰公司房屋开展经营活动的90%多的商户都在正常经营，且与天丰公司保持良好的租赁关系，这也充分说明临时建筑并没有影响上诉人的经营活动。二、一审判决驳回徐太海要求天丰公司赔偿装修损失的诉讼请求是正确的，依法应予维持。徐太海装修讼争房屋未经天丰公司审核同意，其无权要求被徐太海赔偿装修损失。租赁合同第六条第（七）项约定：“乙方不得擅自改变租赁房屋及营业设施结构，如需对租用房屋进行装修，应提出书面申请送予甲方，经甲方审核同意后方可进行。”该审核包括是否同意装修、装修的项目、范围、内容、装修的金额等等。而徐太海装修讼争房屋既未向天丰公司提出申请，更未将书面申请报送给天丰公司审核。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”鉴于徐太海未经天丰公司同意，擅自对讼争房屋进行装修，故本案的装修损失应由徐太海自行承担。本案中，徐太海未提供装修的确切证据，不能证明装修的事实和装修的费用，法院也多次委托评估，但均无结果，由此根本不能确定装修损失的存在，更不能确定装修损失的金额，在此情况下，一审判决认定徐太海依法应承担举证不能的法律后果，并驳回徐太海要求天丰公司赔偿装修损失的诉讼请求合法有据，依法应予维持。三、一审法院判令徐太海应将讼争房屋腾空并归还给天丰公司是正确的，依法应予维持。徐太海不但拒绝支付租金，甚至在天丰公司向其发出通知后，其仍拒绝归还讼争房屋。鉴于徐太海的行为��违反诚实信用原则，且严重损害了天丰公司的合法权益，故徐太海应当依法承担法律责任。因此，一审法院判令徐太海应将讼争房屋腾空并归还给天丰公司是正确的，依法应予维持。四、一审法院判令徐太海应按每月每平方米10元的标准向天丰公司支付市场管理费至实际归还房屋之日止的是正确的，依法应予维持。案涉租赁合同虽已被法院的判决确认无效，但天丰公司作为市场的管理者，在广告宣传、对市场软硬件设施的完善、保洁、安保工作等方面投入了较多的人力、财力、物力，且双方当事人在租赁合同中对市场管理费的约定是双方的真实意思表示，天丰公司也确实进行了服务，故一审法院判令徐太海应按每月每平方米10元的标准向天丰公司支付市场管理费至实际归还房屋之日止是正确的，依法应予维持。五、一审法院判决天丰公司向徐太海返还保证金是错误的，依法应予纠正。六、徐太海再次申请对讼争房屋的室内装修价值部分进行鉴定没有任何意义。徐太海在一审中已申请对讼争房屋的室内装修价值部分进行鉴定，而在湖里法院、海沧法院均有其它与本案相同类型的案件，案件当事人也都提出了相同的鉴定申请，法院也多次委托评估机构鉴定，但均被评估机构作退件处理，故徐太海再次申请对讼争房屋的室内装修价值部分进行鉴定没有任何意义。综上，请求驳回徐太海的上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除徐太海认为天丰公司系以厦门茶叶城名义对外招商出租及原审中徐太海因为未缴足鉴定费而被退鉴外，对其余事实没有争议。本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，首先，本案徐太海与天丰公司签订的《租赁合同��已经生效判决认定为无效合同。合同即为无效，徐太海应当返还讼争租赁店面给天丰公司，并支付相应的占有使用费。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。徐太海主张占有使用费过高，但却并未提供相应证据佐证讼争店面占有使用费的市场行情，原审法院依照该规定确定本案讼争店面的占有使用费并无不当，本院予以维持。其次，徐太海上诉主张仅需缴纳占有使用费到2013年10月25日，并提供了厦门市电业局发出的《欠费停电通知书》，拟证明讼争店面从2013年10月25日起即停电无法使用。但该通知书仅能体现讼争店面欠费，电业局催缴电费并告知如未缴纳电费将停电，不能证明徐太海自2013年10月25日起即未使用讼争店面。徐太海也未提供其他证据证明其已将讼争店面交还天丰公司或其已通知天丰公司交接，但天丰公司拒不交接。徐太海应当承担不利的举证责任。原审法院判决徐太海返还讼争店面并支付至房屋实际归还之日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。再次，徐太海主张装修损失是否可以成立。徐太海主张天丰公司应当支付其装修损失，并提供了送货单及收款收据等凭证，但上述证据无法证明其主张，徐太海在原审中申请鉴定，后鉴定被退鉴，徐太海应当承担不利的举证责任。二审中徐太海再次申请鉴定，因该鉴定申请超过举证期限提出，本院不予准许。据此，徐太海无法证明讼争房屋装修的现值损失，其要求天丰公司支付装修赔偿缺乏依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。最后，关于市场管理费问题。虽徐太海与天丰公司签订的租赁合同无效，但天丰公司确实有进行市场管理，其要求徐太海参照合同约定支付市场管理费并无不当，原审判决本院予以维持。综上，徐太海的上诉没有事实与法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人徐太海的上诉，维持原判。本案二审案件受理费1937元，由上诉人徐太海负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林巧玲审　判　员　　胡林蓉代理审判员　　许　莹二〇一五年五月二十一日代书　记员　　彭丽月附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自：