（2015）沂南民初字第495号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2016-05-15
案件名称
胡家波与潘文勋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沂南县人民法院
所属地区
沂南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡家波,潘文勋
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款，第六十二条第一款，第六十三条
全文
山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书（2015）沂南民初字第495号原告：胡家波，男，汉族。委托代理人：孔凡跃，山东界湖律师事务所律师。委托代理人：高玉芹，山东界湖律师事务所律师。被告：潘文勋，男，汉族。委托代理人：高雪梅，沂南县界湖法律服务所法律工作者。原告胡家波诉被告潘文勋宅基地使用权转让合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告胡家波及委托代理人高玉芹、被告潘文勋及委托代理人高雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡家波诉称：2014年10月24日，原、被告签订土地建设用地使用证转让合同，合同约定被告将自己购买的本村村民沈树祥的宅基地转让给原告，价格为135000元，并约定被告协助原告翻建房屋、水电路三通，并保证合同标的不存在第三方权利。合同签订后，原告在涉案宅基地建设房屋，在建设过程中，遭到有关方面制止，并明确表示农村宅基地不能买卖。原告才得知与被告签订的土地建设用地使用证转让合同无效。故诉讼请求法院确认原、被告之间签订的土地建设用地使用证转让合同无效，被告返还转让费135000元，并赔偿原告损失。被告潘文勋辩称：1、原、被告均系成年人，具有完全民事行为能力人，买卖房屋过程中，包括订立协议、履行协议，均系双方真实意思表示，并征得村委会同意，双方均认可协议内容，原告未提出任何异议，亦不存在胁迫、欺诈等情形。2、原告以135000元低廉价额购买农村宅基房产，价格远远低于商品楼房的市场价格，原告明显是贪图便宜。从合同履行情况看，被告交出房屋，原告支付房款并已经实际居住且拥有，说明合同已经生效并履行完毕。3、原告诉称的“建设中遭到制止”系原告自身过错造成的，与被告卖房无关联性，应自行承担责任。4、被告出卖的是地上建筑物，并非农村宅基地，依据地随房走的原则，买方享有土地使用权，原告购买房屋后将房屋拆掉私自建设二层楼房，并超出面积侵害相邻宅基户的采光权、排水权，被告自始至终按照合同约定帮助原告建设房屋，积极与村里协调关系，但是原告私自扩建面积、高度，与被告无关。5、如果该份合同无效，被告要求原告返还原有的五间房屋及配房，或恢复原状、折价赔偿相应的损失。原告胡家波为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、土地建设用地使用证转让合同一份，证明原被告自愿签订转让合同，该份合同违反法律规定系无效合同。2、房屋收款单据一份，证明原告花费135000元购买涉案宅基地，合同无效后被告应返还该款项。3、照片两张，证明原告在涉案宅基地建设房屋的现状。被告潘文勋质证后认为，1号证据中“土地建设用地使用证”字样是该份合同签订后添加的，该字迹及手印均不是我本人的。对2号证据真实性无异议。对3号证据真实性无异议，但是关联性有异议，原告违章扩大建设面积，其无法建设与被告无关。被告潘文勋为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、村务党务会议记录一份，证明本村村委对危房建设的规定，证明涉案宅基原有的房屋不属于危房并继续出租。2、界湖街道潘家庄村委会证明一份，证明原告在涉案宅基地扩建2米，村委人员对扩建的房屋予以拆除。3、协议一份，证明因原告扩建面积占用本村潘明明宅基地发生纠纷，经我方调解向潘明明支付4000元，其中我方支付3000元。原告胡家波质证后，认为1号证据真实性、关联性有异议，该份证据系复印件。队、对2号证据真实性、关联性有异议，该份证据系复印件没有村委盖章，且与涉案合同没有关联性。对3号证据真实性、关联性有异议，协议双方是被告和潘明明，原告不知情，并且与本案无关。经审理查明：2014年10月24日，原告胡家波与被告潘文勋签订《转让合同》一份，约定：转让宅基地、宅基证基本情况，转让土地为界湖镇潘家庄村和沈树祥所签订转让合同（附原件合同，原合同中所有条款自本合同签订之日起由胡家波受益）。合同第三条约定，甲方（本案被告）保证宅基地和宅基证没有和大队（本村）调换楼。转让宅基地和宅基证不存在第三方的权利以及保证乙方（本案原告）拥有建设权，帮助乙方翻建房屋，帮助乙方水、电、路三通。同时约定转让期限、转让费支付、违约责任等。同日，原告向被告支付转让费135000元。合同签订后，原告在涉案宅基地建设面积150平方米一层房屋，因原告建设房屋时向外扩建2米，潘家庄村委予以拆除。原告现以农村宅基地不能买卖为由诉至本院，诉讼请求法院判决确认原、被告之间签订的转让合同无效，被告返还转让费135000元并赔偿原告损失。在诉讼过程中，原告撤回要求被告赔偿损失的诉讼请求。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律规定、行政法规的强制性规定的合同无效。依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；农村宅基地转让合同应当经过有关政府或者部门审批同意；农村宅基地只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民。依据本案原、被告签订的《转让合同》第一条，双方明确约定转让的是宅基地、宅基证。依据合同第三条，被告保证原告在涉案宅基地拥有建设权，并帮助原告翻建房屋、帮助原告水、电、路三通。由此可知，双方签订该份合同的真实意思表示是对涉案宅基地的转让，并非被告辩称的房屋转让。原、被告签订合同后，原告即在涉案宅基地建设房屋，被告对此知情并在原告与村委、邻居发生纠纷时积极予以协调处理。综上，被告在合同签订时、合同履行过程中均表明其向原告转让的是涉案宅基地。依据法律规定，原告胡家波与被告潘文勋签订的宅基地转让合同违反了法律规定，应系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还转让费135000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告胡家波与被告潘文勋于2014年10月24日签订的转让合同无效。二、被告潘文勋于本判决生效后十日向原告胡家波返还转让费135000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告胡家波、被告潘文勋均担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 王恩厂代理审判员 刘军玲人民陪审员 刘 杰二〇一五年五月二十一日书 记 员 周亚楠 来源：百度“”