（2014）玄锁民初字第539号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-16
案件名称
原告章锦文与被告赵丽、李飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章锦文,赵丽,李飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄锁民初字第539号原告章锦文，男，1982年11月28日生，汉族。委托代理人李全龙，江苏马健律师事务所律师。被告赵丽，女，1967年8月16日生，汉族。被告李飞，男，1973年5月25日生，汉族。原告章锦文与被告赵丽、李飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法由审判员李伟、人民陪审员赵元敬、人民陪审员王军辉组成合议庭，于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告章锦文及其委托代理人李全龙到庭参加了诉讼，被告赵丽、李飞经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章锦文诉称：2014年3月10日，原告、被告及第三人签订了关于南京市玄武区xx村82号x幢101室《房屋买卖居间合同》，约定被告方将坐落于南京市玄武区xx村82号x幢101室房屋（以下简称101室房屋）卖给原告，价格1510000元。根据双方约定，原告于2014年3月30日前付清了全部房款，被告应当于2014年3月20日前办理产权过户手续，但被告迟迟未予办理，已构成违约。根据双方约定，被告需支付违约金160000元。后原告多次与被告协商未果，故诉至人民法院，请求判令被告将101室房屋过户至原告名下，被告支付租金11200元，并承担违约金160000元。被告赵丽、李飞未应诉，亦未答辩。经审理，查明以下事实：一、2014年3月10日，原告章锦文（乙方、购房方）与被告赵丽、李飞（甲方、售房方）及案外人南京五港房地产投资顾问有限责任公司（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定甲方将101室房屋出售给乙方，房屋售价为151万元；乙方签订合同时先支付定金16万元（10万元现金＋6万元支票，定金最终充抵房款）给甲方，若甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，另甲方须赔付双倍中介佣金给居间方；若乙方单方违约，则乙方所付之定金归甲方所有，另乙方须赔付双倍中介佣金给居间方；若甲乙两方自愿解除该买卖合同则甲乙双方必须支付居间方该合同中已约定的中介佣金；甲乙方任何一方违约必须向守约方支付该房屋成交总额3%的违约金；乙方于2014年3月11日支付甲方首付款34万元，于2014年3月20日前支付甲方房款50万元，双方办理产权过户手续（解押），乙方于2014年3月底付清余款；乙方将房款全部付给甲方，乙方贷款的手续甲方积极配合；所有税费由乙方承担；本次交易系甲乙双方自行交易，居间方代办过户手续，不承担交易过户的任何责任。二、2014年3月30日，被告赵丽出具《收条》，载明收到章锦文购房款1510000元。三、被告赵丽与被告李飞系夫妻关系。101室房屋产权登记在被告赵丽名下。赵丽为该房屋设定了抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称农业银行玄武支行），目前抵押借款尚未还清，该房屋上的抵押权未消灭。审理中，原告称其是做石油生意的，有大额现金，被告又要求房款以现金的形式支付，故原告主要是通过现金形式将购房款支付给被告，被告于2014年3月15日将101室房屋交付给了原告。原告在购房时清楚101室房屋设有抵押权。由于被告将房屋卖给原告时涉案房屋已对外出租且未到期，故原被告协商后剩余租金11200元由原告所有，故原告主张租金11200元。被告赵丽称：原告已将全部购房款分期交付给了被告，被告于2014年3月15日将101室房屋交付给了原告。但被告现在无经济能力支付违约金。因双方意见分歧较大，致本案调解无效。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、收条、房屋登记簿等所证实。本院认为，原、被告及案外人南京五港房地产投资顾问有限责任公司于2014年3月10日签订的关于101室房屋的《房屋买卖居间合同》合法有效，原被告双方均应严格履行。原告按约支付了全部购房款，被告未按约履行解押及配合办理房屋产权变更登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。原告与被告双方既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求被告按定金标准承担违约金，因双方对违约金的计算方法有明确约定，而原告又未举证证明因被告违约给原告造成的损失，故本院支持按总房款3%计算的违约金。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，虽然按合同约定，被告应当配合原告办理101室房屋的解押及房屋产权变更登记手续，但因农业银行玄武支行对涉案房屋享有抵押权，房屋产权变更涉及到抵押权人农业银行玄武支行的利益，原告在涉案房屋抵押权未消灭的情况下，要求两被告办理房屋产权变更登记手续，不应予以支持，原告应待涉案房屋抵押权消灭后再行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵丽、李飞于本判决生效之日起十日内支付原告章锦文违约金45300元。三、驳回原告章锦文的其他诉讼请求。本案案件受理费3804元，公告费600元，合计4404元，由原告章锦文负担3238元，由被告赵丽、李飞负担1166元（此款原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费3804元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。审 判 长 李 伟人民陪审员 赵元敬人民审判员 王军辉二〇一五年五月二十一日法官 助理 赵 佳见习书记员 李 程 百度搜索“”