（2015）鼓民初字第1462号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-09-04
案件名称
原告南京中浩物业管理有限公司与被告刘婷、杜南健、杜文恺物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京中浩物业管理有限公司,杜南健,刘婷,杜文恺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第1462号原告南京中浩物业管理有限公司，住所地本市雨花台区窑岗村30号。法定代表人朱文俊，总经理。委托代理人费越，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人陆宏飞，江苏致邦律师事务所律师。被告杜南健，男，汉族，1976年7月26日生。被告刘婷，女，汉族，1977年1月16日生。被告杜文恺，男，汉族，2002年9月21日生。原告南京中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）诉被告杜南健、刘婷、杜文凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中浩物业公司的委托代理人陆宏飞到庭参加诉讼。被告杜南健、刘婷、杜文凯经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中浩物业公司诉称，2005年10月1日，原告与江苏中浩建设发展有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由原告对本市鼓楼区森林湾花园小区提供物业服务。原告按约履行了物业管理职责，被告方也实际接受了物业服务，但一直拖欠原告物业费未付。原告虽多次催促，被告方仍未履行。现原告诉至法院，请求判令被告方支付2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费3798元，以及2010年5月至2014年6月的公摊水电费375元。被告杜南健、刘婷、杜文凯辩称，涉案房屋登记在三被告名下，原告在为被告所在小区提供物业服务期间，对房屋漏水问题未能及时维修，其诉讼请求不应得到支持，如果原告履行维修义务，被告方同意缴纳该费用。请求法院依法判决。经审理查明，本市鼓楼区幕府西路103号森林湾花园02幢3单元1101室房屋（建筑面积为100.48平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为被告刘婷、杜南健、杜文凯。2005年10月1日，江苏中浩建设发展有限公司（甲方，以下简称中浩建设公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对本市森林湾花园小区提供前期物业服务；服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方提供的其他服务为代收代缴公摊水电费；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月·平方米，高层住宅1.2元/月·平方米;业主应于办理交房之日起交纳物业服务费，物业服务费按6个月交纳，业主或物业使用人应在跨季前十五天内履行交纳义务；本合同期限自2005年10月15日起至2007年12月30日止，合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等等。上述合同签订后，原告即入驻本市森林湾花园小区并提供物业服务，原告物业服务资质等级为三级。原告在实际履行中按照多层住宅0.5元/月·平方米，高层住宅0.9元/月·平方米标准收取物业服务费用。被告方因房屋出现漏水等情况向原告反映，要求予以处理，原告未予彻底解决。对于2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费及2012年5月1日至2014年6月30日期间的公摊水电费，被告方未交纳。2014年6月30日原告终止对本市森林湾花园小区物业服务，撤离了该小区。2014年9月23日，原告在涉案房屋所在单元大门上张贴了《告业主书》，载明：“我公司对贵小区的物业服务已于2014年6月30日结束。目前本单元尚有部分业主未按合同约定和法律规定缴纳物业服务费和公摊水电费等费用（详见下表）。……请您于2014年9月30日前到本小区10幢301室（原中浩物业办公室）交费，交费时间每日8：30-17：30；如您未能在工作时间交费，可电话约定上门收费时间或其他交费方式……。”在该《告业主书》中所附的“本单元未结清费用清单”中，注明被告方涉案房屋拖欠的2011年1月至2014年6月期间的物业服务费为3798元，2012年5月至2014年6月期间的公摊水电费为375元，合计4173元。因被告方未及时交纳物业服务费及公摊水电费，原告向其催要未果，遂于2015年2月诉至本院，要求判如所请。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述、房屋登记簿、《前期物业服务合同》、《告业主书》以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中浩建设公司系涉案房屋所在本市森林湾花园小区的建设单位，其与原告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，该合同对全体业主具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告为被告方所在小区的业主提供物业服务后，被告方作为业主负有及时支付原告物业服务费等相关费用的合同义务。被告方辩称未缴纳物业费的原因是房屋存在漏水问题，而原告未解决。原告亦称被告反映有漏水问题，但未明确漏水位置。根据合同约定，原告作为物业公司负有对共用部位及时联系维修等义务，其未及时主动上门维修，应认定原告未全面及时履行合同义务，故对其主张的物业服务费用，可予适当减免。综合本案案情，对原告主张的2011年1月至2014年6月的物业服务费3798元，本院酌定支持2659元。关于原告主张的公摊水电费，合同约定由原告代收代缴，但因原告未能提供充分的证据证明其代缴数额，以及应由被告方分摊数额等事实，应当承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告方经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜南健、刘婷、杜文凯于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京中浩物业管理有限公司2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费2659元。二、驳回原告南京中浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杜南健、刘婷、杜文凯负担（此款原告已预交，被告方在履行上述给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 杨向涛二〇一五年五月二十一日见习书记员 汪慧娣 来自