（2015）资民初字第29号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-03
案件名称
中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行诉四川省诚卓房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行,四川省诚卓房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）资民初字第29号原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行，住所地简阳市简城镇南街37号附l号。组织机构代码号67353627-2。负责人刘狱辉，行长。委托代理人向香素，四川素文律师事务所律师。被告（反诉原告）四川省诚卓房地产开发有限公司，住所地简阳市简城镇正中街117号。法定代表人肖朝华，董事长。委托代理人刘光成，四川得力律师事务所律师。委托代理人朱东梅，四川得力律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行（下称简阳邮政银行）与被告四川省诚卓房地产开发有限公司（下称诚卓房产）商品房买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。诚卓房产提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。简阳邮政银行的委托代理人向香素，诚卓房产的委托代理人刘光成、朱东梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。简阳邮政银行诉称，我行与诚卓房产签订了商品房买卖合同，并到简阳市房地产管理局进行了合同备案［合同号（2013）0101739）。我行按合同约定己付款6618272元。诚卓房产未按合同约定于2014年2月28日交房，依约应承担逾期交房相应的责任。经双方多次协商未果由此引发纠纷。诚卓房产未按合同的约定履行义务己构成违约，请求1、判令诚卓房产按（2013）0101739的合同约定按质交房。2、判令诚卓房产支付从2014年2月28日起至房屋实际交付之日止同期同地段的物业管理费、逾期交房的违约金（按每延期一个月向我行交纳己支付房款5‰的违约金及超出违约金的损失（违约金暂算至2014年11月28日止为297822元，2014年11月28日之后违约金以6618272元为基数按月利5‰计收至房屋实际交付之日止）。3．判令诚卓房产承担本案诉讼相关的费用。诚卓房产答辩称，一、简阳邮政银行拒不按合同和我公司的书面通知接收房屋，其责任应由简阳邮政银行自行承担。我公司房屋竣工验收后，按《商品房买卖合同》和《补充协议》的规定，于2014年3月13日书面通知简阳邮政银行接收房屋。简阳邮政银行收到通知后，至今未按合同和通知要求接收房屋。2014年8月12日的书面通知，简阳邮政银行己确认收到我公司发出的书面交房通知，并将该通知作为（2014）简阳民初字第2815号案件的证据递交法庭，并且进行了质证。由此可见，是简阳邮政银行不接房，而不是我公司不交房。二、简阳邮政银行拒不履行合同是酿成系列纠纷的根本原因。简阳邮政银行与我公司之间进行的是房屋整体买卖。双方经多次协商后，于2011年10月17日签订《简阳市雄州新城园中苑B区商品房认购书》，对整体购买房屋事宜进行约定。2013年1月25日，双方签订编号为（2013）0101918的《商品房买卖合同》及补充协议，约定了整体买卖房屋事宜。同日，按房管部门的备案要求，双方就所买卖的负二楼和一至八楼分别签订9份《商品房买卖合同》。在合同履行中，简阳邮政银行以负二楼分摊面积过大为由，要求解除负二楼买卖合同。简阳邮政银行的无理要求遭到我公司拒绝后，简阳邮政银行不仅不接房，还于2014年9月l日向简阳市人民法院提起诉讼，要求撤销双方所签负二楼买卖合同。该案的诉讼仍在进行中。由此可见，简阳邮政银行不接房是为了要求撤销房屋整体买卖中的负二楼交易。三、整体购买必须是整体交接房。简阳邮政银行购买的是9层楼，是一个整体单价，根据简阳邮政银行的要求才形成了9个合同，这9层楼完全是按照简阳邮政银行更改后的设计方案按简阳邮政银行的要求修建的。本来是一个商品房整体认购协议书成交的，又签订了一个格式化的商品房买卖合同，由于每层楼价格与价值和楼层是紧密相连的，所以是不可分割的。交接房是我司要回笼资金的，是企业求之不得的事，我司开始态度是非常积极的，但若简阳邮政银行不承担分摊面积，这个买卖是不会成交的。我司请求法院对简阳邮政银行所有的诉讼一并审理。请审理该案时充分考虑到是一个完整的整体认购后的买卖合同。综上所述，请求法院查明事实，依法判决驳回简阳邮政银行的诉讼请求。诚卓房产反诉称，我公司与简阳邮政银行就房屋买卖事宜，于2011年10月17日签订《商品房认购协议书》。协议第三条规定：协议签订后15个工作日内乙方付款1440500元，取得《商品房预售许可证》后l5个工作日内付房款l4405000元，主体工程竣工后15个工作日内支付房款3457200元，办理产权证后l5个工作日内付清剩余购房款。协议同时规定，乙方延期支付，每月按应付额的5％支付违约金。2013年1月25日，双方签订编号为GH-01-0605的《商品房买卖合同》及《补充协议》，对简阳邮政银行整体购买我公司房屋进行了约定。同日，双方根据房管部门的备案要求对每层房屋分别签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》第一条规定：买受人在签订本协议时支付总房价款的80％，其余总房价款按买受人承诺期内和双方约定期限全部付清。《商品房买卖合同》第十条规定，若延期支付，每月则按应付款额的1．5％支付违约金。协议、合同签订后，简阳邮政银行没能按期如数付款，应支付违约金6947933．73元。备案合同号为（2013）0101739的《商品房买卖合同》约定的合同价款为7870058元，简阳邮政银行在该合同中应向我公司支付违约金l883048．67元。该违约金额只计算至2014年8月12日止，2014年8月12日至接房之日止的违约金应另计。综上所述，请求人民法院将反诉与本诉合并审理，依法判决1、简阳邮政银行支付逾期付款违约金l883048．67元，支付违约金后尽快接房［合同编号为（2013）0101739）。2、诉讼费用由简阳邮政银行承担。简阳邮政银行反诉答辩称，1、诚卓房产没有履行取得商品房预售许可证、主体竣工等告知义务，我行无从得知工程进度，不存在违约行为。2、诚卓房产擅自改变设计，应承担违约责任。3、诚卓房产的反诉请求不明确，且请求已超过诉讼时效。请求法院驳回诉讼请求。简阳邮政银行提交下列证据（复印件）证实其诉讼及抗辩主张。1、简阳邮政银行、诚卓房产《营业执照》。证明双方主体资格。2、《商品房买卖合同》及《补充协议》［合同编号为（2013）0101739）。证明违约责任的承担，诚卓房产违约事实的存在。3、收款收据（三份）、转账凭证（一份）。证明简阳邮政银行已付房款的金额。4、简阳邮政银行向诚卓房产催交房的函、诚卓房产发出的交房通知、告知信、测绘结果结算表。证明诚卓房产未按合同约定交房构成违约。5、《说明》。证明所有买卖合同的公摊面积只有67.13平方米，诚卓房产存在违约行为。诚卓房产质证认为，对简阳邮政银行向诚卓房产催交房的函的真实性有异议。对其余证据均无异议。本院认为，对诚卓房产没有异议的证据应予确认。简阳邮政银行向诚卓房产邮寄的催交房函，其函件时间与邮寄时间不一致，对此，诚卓房产否认收到此函件，本院不予确认。诚卓房产提交下列证据（复印件）证实其诉讼、抗辩主张。一、《商品房认购协议书》。证明：1、2011年10月17日，简阳邮政银行、诚卓房产签订《商品房认购协议书》；2、简阳邮政银行整体认购诚卓房产位于“园中苑”一号楼北面负二楼和一至八楼，共计9层的办公及商业综合楼；3、协议约定：协议签订后15个工作日内，简阳邮政银行应支付购房款1440500元；取得《商品房预售许可证》后15个工作日内，简阳邮政银行应支付购房款1440500元；主体工程竣工后15个工作日内，简阳邮政银行应支付购房款3457200元；办理产权证后15个工作日内，简阳邮政银行应付清剩余购房款。二、编号为GH-01-0605《商品房买卖合同》及《补充协议》、电子补充回单、转账专用凭证、收款收据。证明：1、2013年1月9日，简阳邮政银行购买位于“园中苑”B区一号楼北面负二楼和一至八楼，共计9层的办公室及商业综合楼与诚卓房产签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、简阳邮政银行整体向诚卓房产支付购房款23552912元（其中2011年10月26日付款1440500元，2013年1月29日付款22112412元）。三、合同编号为（2013）0101739《商品房买卖合同》及《补充协议》。证明：1、2013年1月29日，简阳邮政银行、诚卓房产根据房管部门的备案要求房屋单独签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、该房屋的价款为7870058元；3、补充协议约定：简阳邮政银行在签订本协议时支付总房价款的80%，其余购房款按简阳邮政银行承诺期内和双方约定的期限全部付清；4、购房合同约定：若延期付款，简阳邮政银行每月则按应付款额的1.5%支付违约金。四、《商品房预售许可证》、《主体结构分部工程质量验收报告》、《关关于尽快切实履行商品房认购协议的函》、《申通快递详情单》、《交房通知》、《业主接房须知》、《告知信》、《交房结算表》、《圆通速递详情单》、《催款通知》、《关于再次催促履行商品房认购协议的函》、《函告》、《关于迟延履行房屋购买协议的函》、（2014）简阳民初字第2815号民事判决书。证明：1、2012年5月28日，诚卓房产取得商品房预售许可证；2、2012年6月3日，诚卓房产通知简阳邮政银行签订《商品房买卖合同》；3、2012年9月24日，诚卓房产通过申通快递向简阳邮政银行发出《关关于尽快切实履行商品房认购协议的函》要求简阳邮政银行尽快签订《商品房买卖合同》以及按约支付房款；4、2012年11月7日，简阳邮政银行向诚卓房产回函，要求延迟履行房屋购买协议；5、2012年11月16日，房屋主体工程竣工；6、2014年3月13日，反诉原告通知雄州新城新城园中苑业主接房事实；7、2014年8月12日，反诉原告通过圆通快递再次向反诉被告发送接房通知，要求反诉被告尽快接房的事实，8、反诉被告不接房的原因是要求撤销房屋买卖合同的事实。简阳邮政银行质证认为：1、认购协议真实性没有异议，关联性有异议，认购协议上有附件一、附件二，诚卓公司没有向法院提供。2、主合同等真实性合法性无异议，关联性证明诚卓房产违约。3、第一楼的合同真实性无异议，关联性有异议，证明诚卓房产违约，诚卓房产当庭承认支付的是84%的款项，验收报告和2014俩8月11日发出的交房通知单的真实性予以认可，关联性证明诚卓房产违约，其他的函件真实性有异议，它是单方面制作，没有证据证明已经送达到了我行，并且没有原件出示予以核对，建议法庭不予认可，对于民事判决书的三性没有异议，看得出是诚卓房产擅自改变设计到负二楼公摊面积的增加，从而导致了负二楼汇入一楼的诉讼。本院认为，诚卓房产提交的证据业经简阳市人民法院（2014）简阳民初字第2815号民事判决确认，本院予以确认。结合双方当事人在法庭上的陈述及确认的证据，查明事实如下，2011年10月17日，简阳邮政银行、诚卓房产签订《商品房认购书》，主要约定：商品房预售许可证号120519，简阳邮政银行购买诚卓房产开发的“园中苑B区”办公及商业综合楼一号楼北面负二楼和一至八楼共计9层，建筑面积约3690平方米。底楼临街商业门面建筑面积约410平方米；二楼及以上办公、营业用房计7楼建筑面积约2870平方米；负二楼车库建筑面积约410平方米（未含小车进出口通道公摊面积部分，以分管部门最后核定的面积计算购房款）。价格为6000元／平方米。一楼临街A区北面商业门面建筑面积约290平方米，价格为23000元／平方米，简阳邮政银行认购的建筑面积均含公摊面积（负二楼车库除外），计价以房管部门登记的建筑面积为准，若超出面积部分则按以上约定的对应单价计算总房款，进行多退少补。在双方正式签订《商品房买卖合同》等法律文书后，签约定金即转为购房款，双方签订的《商品房认购协议书》自此失效；认购书对付款、交房、办证及违约责任等其它事项进行了约定。2011年10月19日，简阳邮政银行按合同约定向诚卓房产支付认购定金l440500元。2013年1月29日，简阳邮政银行、诚卓房产签订编号为CH-01-0605的《商品房买卖合同》及补充协议，合同主要约定，商品房预售许可证号120519，简阳邮政银行购买雄州新城园中苑B区1号楼地上1-8楼2号、负二楼部分商业用房，建筑面积由简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司预测为4240．4平方米，单价为每平方米（均价）6943．Ol元，采用分期付款方式，逾期付款，每月则按未付款额的1.5%支付违约金。逾期交房，则按每延期一个月支付已付房款千分之5的违约金。2014年2月28日前交付商品房。若实测面积与预测面积发生误差，按简阳市房地产管理局核定的建筑面积为准，按本合同单价互补面积差价款，据实结算房款。同日，简阳邮政银行、诚卓房产就所购买的负二楼和一至八楼又分别签订了9份《商品房买卖合同》及补充协议，并于2013年1月30日到简阳房地产管理局办理合同备案。其中，“园中苑”B地块l号楼l-2号房屋合同编号为（2013）0101739，合同及补充协议约定，预测建筑面积为645．22平方米，其中公摊面积为20.88平方米，单价为l2197．48元／平方米，总价为7870058元，在签订本协议时支付总房价款的80％（已含定金）即6618272元，其余房款在诚卓房产通知简阳邮政银行办理接房之日起l5个工作日内支付购房款总额的12％，诚卓房产办理“两证”等相关产权证明并向简阳邮政银行交接完成后15个工作日内支付剩余全部购房款。交房时间2014年4月28日。合同签订当日，简阳邮政银行向诚卓房产支付了购房款共计22112412元，加上已支付的认购定金共支付了合同总价款的80％。2014年8月12日，诚卓房产向简阳邮政银行邮寄了交房通知、业主接房须知、告知信和交房结算表，要求简阳邮政银行接房并按测绘报告书中的实测建筑面积在接房时补交房款共计11079240元。2014年8月25日，简阳邮政银行向诚卓房产发函要求撤销负二楼金库的商品房买卖合同，诚卓房产不同意撤销，双方发生争议，引发另案诉讼。本院认为，简阳邮政银行与诚卓房产之间的商品房买卖是对房屋进行整体买卖的行为，双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、备案的《商品房买卖合同》及补充协议的内容不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。合同双方当事人均应全面履行合同义务。从合同的标的负二楼至地上八楼房屋、房屋价款的支付及房屋的交付看都是整体履行，因此，合同的履行不可截然割裂。首先，合同约定房屋的交付时间是2014年2月28日前，诚卓房产无证据证明在此之前以合理方式通知简阳邮政银行接收房屋或者拒绝接收房屋，仅能证明2104年8月12日发出交房通知等相关文件。因此，诚卓房产应依约承担2014年3月1日至2014年8月12日期间延期交房的违约责任。简阳邮政银行的该部分诉讼主张成立，应予支持。其次，诚卓房产已于2014年8月12日通知简阳邮政银行接收房屋，对简阳邮政银行主张未收到接房通知的理由不成立，不予支持。第三、签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》已失效，虽然（2013）0101739号《商品房买卖合同》及补充协议约定房屋价款780058元，签订合同时支付80%，但该合同是GH01-0605《商品房买卖合同》约定房屋总价款29441140元的组成部分。从诚卓房产出具的收款收据载明的内容看，均载明的收到园中苑B区1号楼1-8楼2号房、负二楼金库款项，对诚卓房产具体收到的哪个合同的款项不能分割，即不能证明（2013）0101739号《商品房买卖合同》项下的款项未支付达到80%，且简阳邮政银行支付的房屋总价款已到达80%，因此，诚卓房产的反诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、四川省诚卓房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行2014年3月1日至2014年7月30日止5个月按已付款660万元千分之五计165000元的违约金；二驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行的其他诉讼请求；三、驳回四川省诚卓房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费68975元，反诉受理费21727元，合计90702元。由中国邮政储蓄银行股份有限公司简阳市支行负担40702元，四川省诚卓房地产开发有限公司负担50000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 姜兵审 判 员 张慧代理审判员 周杰二〇一五年五月二十一日书 记 员 凌英 更多数据：搜索“”来源：