（2013）徐民四（民）初字第2320号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-21
案件名称
杨雷、凌华等与施信霞、莫文坚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨雷,凌华,吴巧玲,施信霞,莫文坚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第2320号原告杨雷。原告凌华。原告吴巧玲。三原告共同委托代理人桑海滨，大沧海律师事务所上海分所律师。被告施信霞。被告莫文坚。原告杨雷、凌华、吴巧玲诉被告施信霞、莫文坚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告杨雷及三原告共同委托代理人桑海滨到庭参加诉讼。被告施信霞、莫文坚经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告杨雷、凌华、吴巧玲诉称，2012年12月10日，原告出于购买学区房供子女上学的目的，支付被告定金50，000元，用以购买上海市徐汇区漕溪北路玉兰花苑XXX号XXX的房屋，并于2012年12月11日、12月15日分别向被告支付550000元定金，共计支付定金600000元。同年12月29日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告应于2013年1月31日前腾出该房屋并通知原告验收交接，2013年3月31日前办理完结抵押登记注销手续，于2013年5月1日前办理转让过户手续。合同签订后，原告积极筹款，甚至变卖了原来的住房，以履行付款义务，自2012年12月10日起至2013年3月16日期间，原告陆续支付被告房款2，300，000元。被告在履行合同过程中存在恶意欺诈的故意，与原告签订居间协议的当天将该房屋抵押出去，直至2013年3月9日才向原告交付房屋，且迟迟未去办理抵押登记注销，原告多次催促，均无果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。故诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，两被告立即办理完结位于上海市徐汇区漕溪北路玉兰花苑XXX号XXX房屋的抵押登记注销手续，并协助三原告将该房屋产权登记至三原告名下；2、两被告支付自2013年5月21日起未按时办理完结上述房屋抵押登记注销手续的滞纳金，按每日总房价万分之五计算至履行完毕为止；3、两被告按照每日总房价万分之三的标准向三原告支付自2013年2月1日起至2013年3月8日止未按时交付房屋的滞纳金32400元；4、两被告承担公证费用2800元；5、两被告承担本案所有的公告费、诉讼费。被告施信霞、莫文坚未出庭应诉。经审理查明，被告施信霞、莫文坚系上海市徐汇区漕溪北路玉兰花苑XXX号XXX房屋（以下简称系争房屋）的登记产权人。2012年12月10日，原告为购买系争房屋与被告及居间方签订居间协议，签约当日，原告支付给被告购房定金50，000元。2012年12月29日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，乙方以2，700，000元的价格向甲方购买系争房屋，甲方于2013年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。付款方式为，签订合同当日，乙方向甲方支付首付款1，620，000（含已付定金600，000元）；2013年3月16日前，乙方向甲方支付房价款380，000元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，贷款金额为700，000元。双方确认，在2013年5月1日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之三作为滞纳金，若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之三作为滞纳金；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。合同补充条款（一）明确，甲方承诺该房地产除存在抵押外，无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。在双方签订本合同后十个工作日内，甲方应与其抵押权人预约还贷时间；在甲方与其抵押权人约定还贷当日，甲方应与其抵押权人共赴房地产交易中心办理抵押登记注销手续，甲方承诺于2013年3月31日前办理完结抵押登记注销手续。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下房款，2013年4月1日前乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，甲方应予以配合。在以乙方为产权人的房地产权证及他项权证办出后一个工作日内，乙方应将他项权证原件转交贷款银行，贷款银行在收到该他项权证后将乙方所贷款项直接支付甲方。如果乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在过户前以现金将不足部分补足。双方约定于2013年4月1日后且于2013年5月1日前共赴徐汇区房地产交易中心办理产权过户手续。双方共赴有关部门办理水、电、煤气、有线电视等设备、物业维修基金及该房产物业的更名手续（若需）。如因此产生更名费，则由乙方承担。本合同若需公证的，公证费由引发方承担。如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应参照本合同第十条的约定向乙方承担违约责任，乙方违约的，应参照本合同第九条的约定向甲方承担违约责任。原告共计向被告支付房款2，300，000元，2013年3月9日原告实际接收系争房屋。该买卖合同于2013年4月16日经上海市徐汇公证处予以公证，原告支付公证费2，800元。签约当日，双方还订立了《补充协议》一份，内容为，本次交易中产生的所有税费均由乙方承担（含甲方个人所得税），如因为房地产转让价原因被交易中心作出强制评估的决定，则双方按评估价格履行本协议及买卖合同。本次交易成交总价为3，000，000元，乙方除应按房地产买卖合同的约定向甲方支付房地产转让价款2，700，000元整外，应于签订本协议当日另向甲方支付搬迁及装修补贴费计300，000元整。本补充协议为房地产买卖合同不可分割的一部分，若与房地产买卖合同约定相冲突的，则以本补充协议为准。2013年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《补充协议》，内容为，双方一致同意，由原买卖合同中约定的2013年5月1日前，甲乙双方共赴徐汇区房地产交易中心申请办理转让过户手续时间修改为2013年6月6日前，同时甲方承诺最迟于2013年5月20日前办理完结该房屋抵押登记注销手续。如甲方未在约定日期办理完结该房屋抵押注销登记手续，应向乙方支付合同总房价款的日万分之五作为滞纳金，若抵押登记注销手续超过15日甲方仍未办理，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任，违约金按照总房价款的20%或要求继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。如因甲方延迟抵押登记注销手续，导致买卖合同公证需重做，则该笔公证费用由甲方承担。该补充协议作为买卖合同的补充协议，与合同具备同等法律效力。审理中，原告表示同意以现金方式支付房屋尾款700，000元。原告为证明被告怠于履行合同义务，申请上海福美来房地产经纪有限公司员工马某某作为证人出庭作证，称2012年12月8日签约前中介公司经调查发现，系争房屋项下有抵押，被告未按约于2013年5月20日前办理完结该房屋抵押注销手续，而且系争房屋又分别被徐汇法院、杨浦法院、嘉定法院司法查封，中介公司多次要求被告及时进行处理，被告却一直拖延未予理睬，后失去联系，致双方买卖合同实际无法继续履行。另查明，至原告起诉时，系争房屋项下尚有两笔抵押未予注销，其中一笔抵押权人为于某某、最高债权限额5，500，000元，期限从2012年4月28日至2014年5月14日止；另一笔抵押权人为潘某，债权数额1，600，000元，期限从2012年12月10日至2013年2月9日。2013年5月，系争房屋被杨浦法院司法查封（预计结束日期为2015年5月13日），2013年11月起，系争房屋先后被徐汇法院、嘉定法院轮候查封三次（预计结束日期分别为2015年11月7日、2016年7月15日、2016年4月22日）。因被告迟迟未予注销系争房屋项下抵押登记，致双方无法办理交易过户，原告多次催促无果，遂诉至本院。以上事实，有房地产登记簿、居间协议、房地产买卖合同、公证书、补充协议、付款凭证以及庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告作为出售方，应保证所出售的房屋权利无任何瑕疵，以确保双方合同履行无障碍，然而被告明知系争房屋项下设有抵押，在未注销抵押的情况下与原告签订买卖合同，导致无法办理系争房屋转让过户手续，被告的行为存在明显不当，应按约承担相应的违约责任。原告作为守约方，在付清所有房款的情况下有权要求被告继续履行买卖合同，涤除系争房屋项下的抵押及司法查封，并承担相应的违约责任。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杨雷、凌华、吴巧玲与被告施信霞、莫文坚于2012年12月29日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告施信霞、莫文坚应于本判决生效之日起三十日内消除上海市徐汇区漕溪北路玉兰花苑XXX号XXX房屋项下的司法查封及抵押登记（如有）；二、原告杨雷、凌华、吴巧玲于本判决生效之日起十五日内支付被告施信霞、莫文坚房款700，000元，被告施信霞、莫文坚收受房款后立即协助原告办理上述房屋的产权过户手续；三、被告施信霞、莫文坚于本判决生效之日起十五日内支付原告杨雷、凌华、吴巧玲未按时办理完结房屋抵押登记注销手续的滞纳金：按每日总房价款（3，000，000元）的万分之五计算，自2013年5月21日起至被告实际履行完前述合同义务之日止；四、被告施信霞、莫文坚于本判决生效之日起十五日内支付原告杨雷、凌华、吴巧玲逾期交房滞纳金：按每日总房价款（3，000，000元）的万分之三计算，自2013年2月1日起至2013年3月8日止，共计32，400元；五、被告施信霞、莫文坚于本判决生效之日起十五日内支付原告杨雷、凌华、吴巧玲公证费2，800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，327元、公告费1，320元，合计11，647元，由被告施信霞、莫文坚负担。如不服本判决，原告及被告施信霞可在判决书送达之日起十五日内，被告莫文坚可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 汶人民陪审员 毛静芳人民陪审员 郑誉华二〇一五年五月二十一日书 记 员 徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”