（2015）黔毕中民终字第730号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2017-01-23
案件名称
侯基成、贵州省黔西县大兴实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省毕节市中级人民法院
所属地区
贵州省毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯基成,贵州省黔西县大兴实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)黔毕中民终字第730号上诉人（原审被告）侯基成（曾用名候基成），男，1947年2月24日出生，汉族人，户籍贵州省黔西县号。现贵州省黔西县。委托代理人侯尚志，男，1973年10月12日出生，汉族，贵州省黔西县人，贵州省黔西县号。侯尚志系侯基成之子。被上诉人（原审原告）贵州省黔西县大兴实业有限公司，住所地：贵州省黔西县杜鹃街道办事处大兴社区办公室。法定代表人姚朝贵，系该公司经理。上诉人侯基成与被上诉人贵州省黔西县大兴实业有限公司（以下称大兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，侯基成不服黔西县人民法院于2015年1月8日作出的（2014）黔县民初字第833号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2000年12月25日，黔西县国土局批复将黔西莲城道出口处的7.3亩国有土地出让给原告使用（2011年12月22日国土局补办了国有土地使用证）。原告于2002年在该地上修建了商品房。2005年8月22日，原、被告双方签订了房屋转让协议，原告将位于黔西县原城关莲城道东出口内新建住房C栋四楼左一号房出卖给被告，房屋面积105平方米，单价668元/平方米，房屋总价款为70，140.00元。协议签订后，被告按约定支付了90%房款63，126.00元，尚欠余款7，014.00元未付。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，原告出卖给被告的房屋属征收范围，被告也在拆迁局领取了征收款，该房已被实际拆毁。由于政府原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付原告余款7，014.00元。原告经多次追索无果，特诉至法院，请求判令被告向原告支付上述买房余款7，014.00元。侯基成辩称：2005年8月，原告侯基成与被告签订了房屋转让合同，合同约定：原告购买被告修建的位莲城道出口内住房C栋4楼左一号，房屋面积105平方米，单价668元/平方米，房屋总价款为70，140.00元；双方签订合同时支付房屋总款50%，交付房屋时补足总房款的90%，办完房产手续后全部付清。原告按约定分两次向被告支付了房屋总款的90%计63，126.00元，另外还交了701元的水电入户费。2006年5月10日，被告向原告交付房屋时，原告要求被告出示《建设规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关手续并向被告索要住宅质量保证书和使用说明书，姚朝贵说手续已办完，改日提供，但被告至今未向原告提供任何房屋手续。根据法律的相关规定，被告无法定资格进行商品房开发与销售，属非法经营，其在本案中诉讼主体资格不合法。另外，根据原、被告双方合同约定，所欠余款待原告办理完房产手续并交给被告后才支付，但原告至今未履行约定的义务。综上所述，被告非法经营，不履行法定和约定的义务，其要求被告支付7，014.00元房屋余款没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审查明：2000年12月，原告大兴公司向黔西县国土局提交用地申请及相关附件，申请将县政府收回政协办煤矿转运场的7.03亩国有土地使用权转让给该公司修建畜产品开发市场。同年12月25日，黔西县国土局以黔土字[2000]69号文件作出批复，同意将上述土地使用权出让给该公司，并由该公司支付给政协办全部征地费用和地上建筑设施投资。此后，大兴公司即在受让所得的上述国有土地上修建了商品房。2005年8月22日，原告大兴公司法定代表人姚朝贵与被告侯基成签订了《房屋转让合同》一式二份，约定将位于黔西县原城关莲城道东出口的上述商品房中的C栋四楼左一号房出售给被告侯基成，房屋的建筑面积为105平方米，单价为668元/平方米，总价款为70，140.00元。该合同同时对付款方式、房屋交付时间及房产权证手续的办理等事项进行了约定，并约定了违约责任。被告侯基成于合同签订当日支付了50%购房款35，000.00元，并于2006年1月23日和5月10日交付房款共计28，126.00元，以上所交房款系总房款的90%共计63，126.00元，余款双方约定待姚朝贵交付房产证等手续后补足。姚朝贵至今未向被告交付房屋产权证等手续，被告也未补交购房余款7，014.00元。2011年12月22日，黔西县国土局为大兴公司补发了黔县国用（2011）第0320号《国有土地使用证》，使用权人为大兴公司。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，上述姚朝贵出卖给被告的房屋属征收范围，被告亦领取了征收补偿款共计296，096.35元。原告大兴公司以政府部门原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付余款7，014.00元为由诉至法院，请求如上所判。另查明，原告大兴公司是于1999年1月4日经工商行政管理部门核准登记的企业法人，企业类型为有限责任公司，其登记的经营范围包括养殖业、饲料加工销售、室内装潢、塑料制品生产销售、日用百货、建筑材料购销，姚朝贵为该公司法定代表人。该公司自2000年3月22日参加年度检验之后，至今未提交任何年检材料和变更事项材料。原审认为：订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的约束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，与被告侯基成订立房屋转让合同的一方当事人从形式上看是大兴公司的法定代表人姚朝贵，但姚朝贵在签订上述合同时并非出于个人意愿的考虑，结合其修建房屋的土地使用权人及其后来出具并加盖大兴公司印章的收款收据等进行综合分析，姚朝贵实质上是以大兴公司法定代表人身份代表大兴公司从事经营活动，包括签订合同等民事法律行为，其在此基础上签订合同的行为应当视为一种职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条”企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第42条”法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”之规定，大兴公司以原告名义起诉被告并无不当。另外，虽然大兴公司不是房地产开发企业，其核定登记的经营范围不包括房地产开发，但房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营的范围，该公司无相应资质等级从事开发仅涉及违反一般行政管理性规定，而非法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条”当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”之规定，上述大兴公司与被告签订的房屋买卖协议应为合法有效。被告关于大兴公司非法经营、主体身份不适格的抗辩理由，因无事实依据，不应成立。原、被告签订合同后，被告依约向原告支付了90%的购房款，原告亦将房屋交付被告使用，双方签订的合同已实际履行。由于双方约定在原告办理房屋产权登记并交付被告时由被告向原告支付购房余款，但因该房屋被政府征收，且被告侯基成已领取了安置补偿款，无论原告最初未能办理房屋产权手续系何原因，政府的征收行为直接导致合同约定的办理房屋产权的义务不能继续履行。原告虽未将该房屋产权登记在被告名下，但不影响被告成为该房屋的实际使用人及所有人，黔西县城南部新区建设指挥部亦系以被告侯基成为该房屋的所有权人进行安置补偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”，因本案标的物不复存在，从法律及事实上原告已不能履行办理房产登记手续的义务，根据法律的规定，可免除原告继续履行该义务的责任，但并不因此免除被告支付购房余款的责任。综上所述，对原告要求被告支付购房余款7，014.00元的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条之规定，判决如下：被告侯基成于本判决生效后十日内向原告贵州省黔西县大兴实业有限公司支付购房余款7，014.00元。案件受理费50元，由原告贵州省黔西县大兴实业有限公司负担25元，被告侯基成负担25元。侯基成不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定被上诉人主体适格错误，被上诉人虽然曾经在黔西县工商行政管理局登记过，但多年来该公司未进行过生产经营活动，公司住所名存实亡，没有年检，不具有法人主体资格。二、一审判决认定事实不清，判决结果错误。上诉人是”侯基成”，上诉人与被上诉人签订的合同上及上诉人的身份证均是”侯基成”，一审判决认定上诉人是”候基成”错误。三、被上诉人存在严重违约行为，被上诉人没有依约于2006年春节前交付涉案房屋，导致上诉人无法利用该房抵押贷款给上诉人造成一定经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人准备在上诉过程中提起反诉要求被上诉人支付违约金，违约金约为4万多元。被上诉人答辩称：请求驳回上诉，维持原判，并补充判决被答辩人支付答辩人7平方米的房款4，676.00元。答辩理由：涉案房屋因政府征收行为，双方合同约定的办证条款已消除，但被答辩人支付余款的义务并未免除，被答辩人仍应支付答辩人购房款7，014.00元。答辩人成立以来没有申请注销，也没有被吊销，企业法人没有终止，答辩人仍具备主体资格。被答辩人提供给一审法院的身份证上名字为”候基成”。答辩人与被答辩人没有约定办证时间，答辩人不存在违约，且答辩人不是房屋开发商，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。被答辩人应支付给答辩人的购房款为11，690.00元，答辩人与被答辩人签订房屋转让合同时房屋面积为105平方米，单价为668元，涉案房屋被征收时房屋实际面积为112平方米，故计算下来被答辩人还应支付答辩人7平方米的房款4，676.00元。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审另查明：上诉人一审提交的身份证复印件载明的名称为”候基成”，该身份证有效期限为2006年3月27日至长期，上诉人二审提交的身份证复印件载明的名称为”侯基成”，该身份证有效期限为2014年7月21日至长期。上诉人的代理人二审表示因公安机关弄错名称导致上诉人”侯基成”曾用名”候基成”。二审争议的焦点：上诉人是否应支付被上诉人购房款7，014.00元。本院认为：关于上诉人是否应支付被上诉人购房款7，014.00元。2005年8月22日，双方当事人签订了《房屋转让合同》，约定将位于黔西县原城关莲城道东出口的上述商品房中的C栋四楼左一号房出售给侯基成，房屋的建筑面积为105平方米，单价为668元/平方米，总价款为70，140.00元。合同签订后，上诉人已支付购房款63，126.00元，余款7，014.00元双方约定待姚朝贵交付房产证等手续后补足。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，上述房屋属征收范围，该房被征收后上诉人领取了涉案房屋的征收补偿款296，096.35元。鉴于涉案房屋因政府的行政行为已经不能办理房产证等手续，涉案合同约定的被上诉人办证义务已经因为不可抗力不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被上诉人可免除办证义务。且上诉人实际已经取得了涉案房屋的产权并获得了相应征收补偿款，上诉人已实现了其合同目的，故上诉人应支付被上诉人剩余房款7，014.00元。上诉人诉称被上诉人没有主体资格，但上诉人没有举证证明被上诉人已经被注销或吊销其主体资格，仅凭被上诉人未实际营业、未通过年检不能作为诉讼主体不适格的理由，故本院对此诉称不予采纳。根据上诉人一审提交的身份证复印件（该身份证有效期限为2006年3月27日至长期），可以确认上诉人身份证上名称为”候基成”，上诉人上诉称其名称为”侯基成”，二审时上诉人提交了其身份证复印件（该身份证有效期限为2014年7月21日至长期），结合上诉人一审提交的身份证复印件，可以确认上诉人”侯基成”曾用名”候基成”，在一审法院审理过程中，上诉人身份证显示的名称为”候基成”，一审法院据此确认上诉人的名称为”候基成”并未不当，本院予以维持。上诉人二审提起反诉要求被上诉人承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》”１８４、在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，经二审调解后双方对于上诉人的反诉请求达不成调解意见，上诉人可对此另案起诉。被上诉人答辩称上诉人除一审判决的7，014.00元房款外还应支付其7平方米的房款4，676.00元，鉴于被上诉人一审诉请要求上诉人支付其买房余款7，014.00元未提出上诉人额外还需支付其房款4，676.00元的诉请，且被上诉人对于一审判决未提起上诉，被上诉人对此辩称可另案解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯基成负担。本判决为终审判决。审判长 李可审判员 朱莉审判员 唐琳二〇一五年五月二十一日书记员 詹淼 微信公众号“”