（2015）二中速民终字第0805号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-16
案件名称
项东红与天津市津丽湖投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
项东红,天津市津丽湖投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中速民终字第0805号上诉人（原审原告、反诉被告）项东红。委托代理人任XX，天津友丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司。法定代表人时XX，董事长。委托代理人高X，该公司职员。上诉人项东红因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院2015年3月27日作出的（2015）丽民初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭于2015年5月5日公开开庭审理了本案，上诉人项东红的委托代理人任XX，被上诉人天津市津丽湖投资有限公司的委托代理人高X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，项东红与张XX系夫妻。2010年9月16日，项东红通过银行账号，向天津市津丽湖投资有限公司（以下简称“津丽湖投资公司”）支付人民币20000元。2010年9月27日，项东红通过银行账号，向津丽湖投资公司支付人民币37234.43元。2010年9月27日，通过张XX名下的银行账号向津丽湖投资公司支付人民币728881元。项东红与津丽湖投资公司通过签署日期为2010年11月9日的商品房买卖合同约定，项东红购买津丽湖投资公司开发的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园XX号楼-X-XXX号房屋。该房屋建筑面积134.58平方米，房屋价款为1428881元。2010年11月11日，津丽湖投资公司为项东红开具销售不动产统一发票，发票载明，项东红交付津丽湖投资公司绿洲花园XX号楼-X-XXX号购房款728881元。2010年11月15日，天津市东丽区房地产管理局收取项东红项东红所有权预告登记费80元；同日，天津市东丽区房地产管理局代为收取涉诉房屋契税42866.43元；同日，天津市房屋维修资金管理中心，收取项东红项东红住宅维修基金14288元。另查，项东红与津丽湖投资公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》第四条约定：“双方约定，乙方（即项东红，下同）按下列第2种形式付款，房屋正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：010801040004706。2、贷款付款的，乙方应于2010年11月15日前，一次性存入房屋首付款728881元，其余价款办理贷款。”合同补充协议第三条约定：“双方同意本合同第四条补充如下：3���如买受人的贷款申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第六条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”合同补充协议第五条约定：“双方同意本合同第六条补充如下：2、买受人逾期付款（包括连续或累计）超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起5日内，买受人应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”2010年9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施规定：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。”2013年6月，津丽湖投资公司作为另案���告起诉本案的项东红，要求解除双方签订的关于坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园XX号楼-X-XXX号房屋的商品房买卖合同。后，津丽湖投资公司作为另案原告撤诉。项东红作为共有权人拥有天津市西青区卫津南路与丽江道交口东北侧金奥广场16-1-604的房屋，该房屋设定有抵押权，抵押期限自2010年6月27日至2021年6月27日。2010年11月9日，项东红与津丽湖投资公司签订商品房买卖合同，项东红购买津丽湖投资公司开发的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园31号楼-2-102号房屋。项东红诉至原审法院，请求判令：1、解除项东红与津丽湖投资公司签订的购买恒大绿洲花园XX-X-XXX商品房买卖合同；2、退还预付购房款728881元、契税42866.43元、维修基金14288元、预告登记费80元，并按照同期贷款利率承担自缴款之日起到退款之日止的利息，计算至起诉之日止利息共计198256元；3、津丽湖投资公司承担本案诉讼费用。津丽湖投资公司提出反诉，请求：1、解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》；2、项东红承担逾期交付购房款贷款利息19万元；3、项东红协助津丽湖投资公司办理退房手续；4、反诉费用由项东红承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。项东红与津丽湖投资公司于2010年11月9日签订《天津市商品房买卖合同》，而在合同签订前，项东红相继交付涉诉房屋的首付款及相关的税费，已经在履行合同的主要义务，而津丽湖投资公司亦接受，故双方签订的商品房买卖合同成立。项东红与津丽湖投资公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真���意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同行使权利并履行义务。根据项东红与津丽湖投资公司双方所签订的绿洲花园XX号楼-X-XXX号房屋商品房买卖合同补充协议第三条约定：“双方同意本合同第四条补充如下：3、如买受人的贷款申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第六条之规定承担逾期付款的违约责任。”项东红既然接受该条款的约定，就应当明白如果剩余房屋价款最终无法办理贷款，则项东红应按照双方的约定，承担继续付清剩余房款的义务。项东红在2010年9月29日国家出台“各商业银行暂停发放居民家庭购买���三套及以上住房贷款”的政策措施后，且在其名下已经拥有一套天津市西青区卫津南路与丽江道交口东北侧金奥广场16-1-604的房屋的情况下，明知涉诉绿洲花园XX号楼-X-XXX号房屋需要贷款，仍然于2010年11月9日，同时与津丽湖投资公司签订两份商品房买卖合同，购买绿洲花园XX号楼-X-XXX号房屋和绿洲花园31号楼-2-102号房屋各一套。在涉诉房屋剩余房款无法办理贷款的情况下，项东红应当按照约定承担继续付清剩余房款的义务，如若项东红无法承担此义务，则应按照双方的约定承担违约责任。项东红所提出的要求津丽湖投资公司赔偿其所支付有关款项利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。项东红与津丽湖投资公司于2010年11月9日签订的商品房买卖合同第四条约定：“双方约定，乙方（即项东红，下同）按下列第2种形式付款。2、贷款付款的，乙方应于2010年11月15日前，一次性存入房屋首付款728881元，其余价款办理贷款。”项东红因违反国家的相关政策，涉诉房屋此时已经不符合贷款的条件，无法办理贷款。故涉诉房屋的剩余房价款700000元，项东红应自2010年11月16日前付清。根据双方所签订的合同补充协议第五条：“双方同意本合同第六条补充如下：2、买受人逾期付款（包括连续或累计）超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起5日内，买受人应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如双方同意继续履行合同的，买受人应自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止每日按商品房总价款的0.1‰向买受人支付违约金。”自2010年11月16日起，超过90日，即自2011年2月13日起，项东红仍未付清剩余房款，津丽湖投资公司有权解除合同。津丽湖投资公司自2011年2月13日起，既未通知项东红解除合同，又未按照合同的约定，在继续履行合同的情况下，追究项东红的违约责任。根据双方的约定：“买受人自解除合同通知送达之日起5日内，买受人应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算”。津丽湖投资公司应在双方约定的解除条件成就时，向项东红送达解除合同通知，在送达之日起5日内，项东红未按约定履行付款义务，应承担违约责任。津丽湖投资公司在已经取得合同解除权的情况下，未采取适当的措施防止扩大损失，对于扩大的损失应当承担相应的责任。而自2010年11月16日至2011年2月18日期间的损失，则项东红应承担违约责任。项东红起诉要求解除涉诉房屋的买卖合同，津丽湖投资公司作为反诉原告，亦提出反诉请求解除涉诉房屋的买卖���同。项东红与津丽湖投资公司均同意解除双方签订的关于涉诉房屋的商品房买卖合同，故原审法院准许。解除涉诉房屋的商品房买卖合同后，津丽湖投资公司应退还项东红所交付的预付购房款728881元。项东红在本案中未按照合同的约定履行自己的义务，具有一定的过失。关于项东红交付的各项税费等问题，项东红将该款交付津丽湖投资公司，并由津丽湖投资公司代交至有关行政管理部门，但实际收款人应为有关行政管理部门，因此，项东红应配合津丽湖投资公司向有关行政管理部门办理退费手续，如项东红不予配合，或有关行政管理部门依照规定对收取的费用不予退还，造成损失，按照过错原则及违约事实，由项东红承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：“一��解除原告（反诉被告）项东红与被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司签订的关于坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园XX号楼-X-XXX号房屋的商品房买卖合同。二、被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）项东红购房款人民币728881元。三、自本判决生效之日起30日内，原告（反诉被告）项东红配合被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司向有关主管部门（天津市房屋维修资金管理中心、天津市东丽区房管局）办理契税42866.43元、维修基金14288元、预告登记费80元的退费手续。如原告（反诉被告）项东红不予配合，或有关部门依照规定对收取的费用不予退还，由原告（反诉被告）自行承担。四、自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）项东红按照中国人民银行同期贷款利率��以700000元为基数，给付被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司自2010年11月16日至2011年2月18日期间剩余购房款逾期付款的利息。如原告（反诉被告）项东红、被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）项东红的其它诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司的其它诉讼请求。案件受理费13643元，由原告（反诉被告）项东红负担。反诉费4140元，由被告（反诉原告）天津市津丽湖投资有限公司负担。”原审法院判决后，上诉人项东红不服该判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第四项，改判津丽湖投资公司按照同期贷款利率给付项东红自缴纳房款之日起至退款之���止的利息；一、二审诉讼费用由津丽湖投资公司负担。理由：原审认定事实不清，适用法律错误。原审认定的合同签订日期错误，且津丽湖投资公司隐瞒了足以影响购房的事实，应当对其损失进行赔偿；双方签订的补充协议第三条为格式条款，免除了津丽湖投资公司的责任，加重了项东红的责任，应属无效；签订商品房买卖合同后，国家出台调控政策，导致其无法贷款，其对此并无责任，不应承担逾期付款责任。被上诉人津丽湖投资公司辩称，2010年11月9日是双方合同的生效日期，原审法院的认定正确；其对于购房者的购房资格并无审查的义务；补充协议第三条并非免责条款，应属有效；项东红未在合同约定期限内支付余款，应当承担违约责任。故认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，双方当事人均认可双方实际于2010年9月27日签订《天津市商品房买卖合同》，2010年11月9日将该合同在房屋管理部门予以备案。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，项东红与津丽湖投资公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现双方当事人对于原审法院判决第一、二、三项均无异议。关于项东红是否应当给付剩余房款逾期付款利息的问题，双方签订合同后，项东红因故无法办理房屋按揭贷款，依据双方补充协议第三条之约定，此时付款方式变更为一次性付清，项东红未在商品房买卖合同约定的90日内付清剩余款项，应当依据商品房买卖合同第六条的约定承担逾期付款责任。原审法院判决项东红承担相应期间的逾期付款的利息并无不妥，本院予以维��。关于项东红主张已付房款利息的问题，因项东红未按照合同约定及时支付剩余房款，原审法院认定项东红在合同履行中存在过错，驳回其该项主张并无不妥，本院予以维持。项东红虽主张双方补充协议第三条为格式条款应属无效，但该条款并未单方面免除津丽湖投资公司的责任、加重项东红的责任或排除项东红的权利，并不属于法律规定格式条款无效的情形，故对项东红的该项主张不予支持。综上，项东红的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人项东红负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 健代理审判员 景 新代理审判员 王 晶二〇一五年五月二十一日书 记 员 张若宇速录员李霞