（2014）西民初字第2529号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-12-25

案件名称

中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司与北京欣燕都酒店连锁有限公司��屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司,北京欣燕都酒店连锁有限公司,洪育慎,吴继广

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2014）西民初字第2529号原告中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司，住所地北京市朝阳区静安里12号楼及平房。法定代表人刘雄华，总经理。委托代理人李明，北京市新达律师事务所律师。委托代理人张泽明，北京市新达律师事务所律师。被告北京欣燕都酒店连锁有限公司，住��地北京市西城区新街口南大街44号。法定代表人左祥，董事长。委托代理人王志宏，男，1963年7月17日出生。第三人洪育慎，男，1974年1月14日出生。第三人吴继广，男，1963年2月15日出生。委托代理人蔺庆红，女，1980年4月16日出生。原告中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司（以下简称中石化公司）与被告北京欣燕都酒店连锁有限公司（以下简称欣燕都公司）、第三人洪育慎、第三人吴继广房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中石化公司委托代理人李明、张泽明，被告欣燕都公司委托代理人王志宏、第三人洪育慎、第三人吴继广委托代理人蔺庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中石化公司诉称，原告与被告于2009年1月29日签订《租赁合同》，原告将名下位于北京市丰台区马家堡64号房产出租给被告用于酒店经营，期限为10年，自2002年2月1日起至2012年1月31日止，该合同到期后，原被告双方于2012年7月25日签订新的续租协议，将原租赁合同延长一年，自2012年2月1日起至2013年1月31日止，协议到期后，位于该酒店3号楼餐厅二层房屋（面积约200平方米）及3号楼餐厅前一间房屋（面积约6平方米）被告一直未归还给原告。经查，在租赁期间被告违反合同约定分别将上述房产非法转租给第三人洪育慎和吴继广，租赁期限届满后，第三人拒绝腾房，原被告双方的租赁合同到期后，被告理应将所租赁的房屋归还原告，且没有任何的理由继续占据使用原告的房屋。被告及第三人拒不归还和腾退房屋的行为违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告及第三��洪育慎返还位于北京市丰台区马家堡路12-1号二层房屋，并连带承担房屋使用费128333元（暂计算至2014年1月2日，实际应计算至实际腾空返还房屋之日）；2、判令第三人吴继广将北京市丰台区马家堡路12-1号房屋东南角自建房拆除，恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。被告欣燕都公司辩称，一、被告并非非法转租，且原告对于被告将本案所涉租赁区域进行转租完全知情。1、被告与原告于2002年1月29日签订《租赁合同书》，被告承租原告位于北京市丰台区马家堡东路12号房产用于经营酒店。租赁合同约定，被告不得将租赁物转租，也就是说，被告不得将上述租赁房产整体转租。自租期开始至租赁合同期满止，一直是被告使用租赁房产用于经营酒店，被告并未将上述房产转租。2、至于案件所涉租赁区域，只是被告出于经营酒店需要，将其出租给侯凤云用于经营餐厅，以满足住宿客人的需求。3、原告对于被告出租本案所涉租赁区域给第三方是完全知情的。被告与原告于2012年7月所签“关于原云翔宾馆合同到期有关事宜协议”第一条中约定，2013年1月31日由被告全部清理完毕原云翔宾馆有关租赁商户。从这一约定来看，原告对于被告将租赁区域个别区域转租是知情的，而且也没有提出任何异议。二、侯凤云擅自将所租区域出租给本案第三人洪育慎、吴继广，且第三人在租赁合同到期后拒绝返还承租区域。2008年10月29日，被告与侯凤云签署了一份租赁协议，被告将酒店3号楼餐厅及操作间（含地下室三层）房屋，面积600平方米，出租给侯凤云用于经营餐厅，租赁期限自2008年11月15日至2011年11月14日止。在租赁合同履行过程中，侯凤云未经原告同意，擅自将3号楼餐厅二层房屋（面积约200平方米）转租给本案第三人洪育慎，将酒店3号楼餐厅前一间房屋（面积约6平方米）转租给本案第三人吴继广。被告与侯凤云的租赁合同于2011年11月14日期满后，侯凤云及本案第三人洪育慎、吴继广均未按时将租赁房屋返还给被告。被告于2012年期间多次发函给侯凤云要求解除租赁关系、收回租赁房屋并口头通知本案两位第三人搬离。2012年9月，被告与侯凤云租赁关系解除，侯凤云将餐厅关闭。但本案两位第三人却拒绝搬离，至今占用本案所涉区域。三、第三人恶意占用房屋的行为并非被告将房屋转租给侯凤云时所能预见，且被告作为承租人已经穷尽手段要求第三人搬离租赁区域，包括发函、报警、向丰台法院起诉等。由于本案第三人洪育慎、吴继广经答辩人多次口头、书面发函要求后仍拒绝搬离租赁区域，被告于2013年4月向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求二人腾房及支付房屋占用费。经丰台区法院开庭审��，认为在开庭时被告既不是房屋所有权人，也不是房屋承租人，不具备诉讼主体资格，故要求被告撤诉，被告无奈于2013年10月撤回了起诉。四、对于本案原告也存在一定的责任。被告自2013年1月31日起就不再具备承租人资格，对于本案第三人占用房屋，从法律角度，被告再无权利要求对方搬离房屋或要求对方支付费用，故只有作为房屋所有权人的原告，才有资格要求第三人腾房和支付费用。为此，被告自2013年起就多次要求原告及时行使权利，但原告一直没有采取行动，直至本案诉讼。综上，被告认为应由恶意占用本案所涉租赁区域的两位第三人承担责任，与被告无关。第三人洪育慎述称，不同意原告诉讼请求。现在我没有使用房屋，房屋漏水停电，无法经营，在我控制下，房门是锁的。面积房屋同原告所述。我自2008年6月10日开始使用涉诉房屋部分，由张��租给我，其餐厅名叫竹笋鹅，租了一年多，2009年3月13日，转由侯凤云分租给我，合同于2011年11月10日到期，后又续交过几个月租金，交到2012年4月。后来找不到侯凤云，2012年7月16日停电。侯凤云与上家间的关系我不清楚。欣燕都公司对转租情况知情。第三人吴继广述称，不同意原告的诉讼请求。我租的一层，在洪育慎楼下，面积7-8平方米，门朝南，房屋漏水停电，无法经营，在我控制下，房门是锁的。2008年5月30日起使用房屋，时间应该与洪育慎的情况相同。经审理查明：2002年1月29日，中国石化集团北京石油有限责任公司（出租方、甲方）与北京市旅店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：中国石化集团北京石油有限责任公司将所属北京云翔宾馆租赁给北京市旅店公司独立经营，该宾馆坐落于北京市丰台区马家堡东路12号。租赁方式为企业租赁，期限为十年，从2002年2月1日起至2012年1月31日止。租赁费为每年200万元，付款方式为半年一付。北京市旅店公司不得将租赁物转租，亦不得将部分经营项目变相转租。该合同履行过程中，中国石化集团北京石油有限责任公司经过改制、转制后变更为中石化公司（本案原告），北京市旅店公司变更为欣燕都公司（本案被告），双方通过书面协议的形式对《租赁合同书》的主体变更进行了确认。2012年7月10日，中石化公司与欣燕都公司签订《关于原云翔宾馆合同到期有关事宜协议》，双方在协议中约定将双方租赁合同期限延长一年，租期自2012年2月1日至2013年1月31日。庭审中，中石化公司主张欣燕都公司未经该公司同意将房屋转租给洪育慎、吴继广，现双方的租赁合同已经到期，欣燕都公司及洪育慎应将房屋归还，吴继广应将自建房屋拆除。欣燕��公司主张中石化公司对于转租是知情的，该公司将诉争房屋转租给了侯凤云，该公司对于侯凤云将房屋再次转租并不知情，该公司已经通过发函等形式多次要求侯凤云腾退房屋，该公司与侯凤云之间的租赁关系已经解除，但洪育慎、吴继广拒绝搬离房屋，该公司已经穷尽手段要求洪育慎、吴继广腾房，洪育慎、吴继广拒绝搬离，与该公司无关。洪育慎主张其从案外人张涛处承租了北京市丰台区马家堡路12-1号第二层房屋，年租金14万元，后张涛又将房屋转租给了侯凤云，侯凤云又与其重新签订了《房屋租赁合同》，其承租房屋后进行了装修，侯凤云未赔偿其装修损失，其不同意腾退房屋。吴继广主张其从张涛处承租了北京市丰台区马家堡路12-1号房屋东南角一块地方，其自行出资自建了钢结构房屋，后张涛将该房屋转租给侯凤云，其就向侯凤云交纳房租，侯凤云未赔��其自建房屋及装修损失，其不同意拆除房屋。审理中，本院明确告知洪育慎、吴继广，如其认为侯凤云给其造成了损失，其应及时向合同相对方侯凤云主张权利。另查，经本院现场勘验，现洪育慎占用的房屋为北京市丰台区马家堡路12-1号二层。吴继广占用的房屋为接着北京市丰台区马家堡路12-1号房屋东南角的自建房，该房屋为吴继广自建的钢结构房屋。现中石化公司诉至本院，要求欣燕都公司、洪育慎返还北京市丰台区马家堡路12-1号二层房屋，并连带承担自2013年2月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费；要求吴继广将北京市丰台区马家堡路12-1号东南角自建房拆除，恢复原状。欣燕都公司认为系洪育慎、吴继广占用房屋，与该公司无关。洪育慎、吴继广以其答辩理由，不同意中石化公司的诉讼请求。上述事实，有四方当事人陈述、��租赁合同书》、房屋所有权证书、企业改制文件、协议主体变更申请、《关于原云翔宾馆合同到期有关事宜协议》、建设工程规划许可证、函、起诉书、收据等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中石化公司与欣燕都公司之间签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。关于中石化公司要求欣燕都公司及洪育慎返还北京市丰台区马家堡路12-1号二层房屋的诉讼请求，本院认为，由于中石化公司与欣燕都公司的《租赁合同书》已到期终止，欣燕都公司应将该房屋交还中石化公司，现该房屋由洪育慎实际占用，故对于中石化公司要求欣燕都公司及洪育慎返还北京市丰台区马家堡路12-1号二层房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于中石化公司要求吴继广拆除自建房，恢复原状的诉讼请求，本院认为，中石化公司与欣燕都公司的《租赁合同书》已到期终止，中石化公司与吴继广之间并无合同关系，现中石化公司以产权人的身份要求吴继广拆除自建房屋，恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于中石化公司要求欣燕都公司及洪育慎支付自2013年2月1日至实际返还房屋之日房屋使用费的诉讼请求，本院认为，因《租赁合同书》到期终止后欣燕都公司未将涉案房屋腾空交还中石化公司，涉案房屋现由洪育慎实际占用，故欣燕都公司与洪育慎应承担连带向中石化公司给付房屋使用费的义务。现中石化公司依据洪育慎与案外人签订的转租合同约定的租金即140000元／年的标准向欣燕都公司及洪育慎主张房屋使用费，并无不当，对中石化公司的此项诉讼请求，本院予以支持。洪育慎、吴继广以自身存在相应损失为由不同意返还房屋的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。洪育慎、吴继广可向各自的合同相对人另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，北京欣燕都酒店连锁有限公司及洪育慎将北京市丰台区马家堡路12-1号房屋二层腾空，交中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司收回。二、自本判决生效之日起三十日内，吴继广将北京市丰台区马家堡路12-1号房屋东南角自建房一间（钢架结构）拆除，恢复原状。三、自本判决生效之日起三十日内，北京欣燕都酒店连锁有限公司及洪育慎连带支付中国石化集团资产经营管理有限公司北京石油分公司北京市丰台区马家堡路12-1号房屋二层自二○一三年二月一日至实际腾房之日止的房屋使用费（按照年租金十四万元标准计算）。如果北京欣燕都酒店连锁有限公司、洪育慎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百六十七元，由北京欣燕都酒店连锁有限公司负担二千七百九十七元，由吴继广负担七十元，均自本判决生效之日起七日内缴纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审　判　长　　李　俊人民陪审员　　吴素洁人民陪审员　　李春英二〇一五年五月二十一日书　记　员　　王德林关注公众号“”