（2015）浙衢民终字第76号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-07-13

案件名称

胡志仙与衢州市柯城区府山街道办事处、衢州市房地产管理处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省衢州市中级人民法院

所属地区

浙江省衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡志仙,衢州市柯城区府山街道办事处,衢州市房地产管理处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省衢州市中级人民法院民事判决书（2015）浙衢民终字第76号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡志仙。委托代理人：徐耀山，浙江中桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州市柯城区府山街道办事处，住所地：浙江省衢州市县学街**号。法定代表人：倪慧进，主任。委托代理人：张耀喜，浙江泓宝律师事务所律师。委托代理人：余蕾，浙江泓宝律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：衢州市房地产管理处。住所地：浙江省衢州市区东河沿**号。法定代表人：郑明宏，主任。委托代理人：卢礼成，浙ＸＸ风律师事务所律师。委托代理人：余银平，浙ＸＸ风律师事务所律师。上诉人胡志仙为与被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处（以下简称府山街道办）、衢州市房地产管理处（以下简称市房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2014年12月15日作出的（2014）衢柯民初字第129号民事判决，于2015年1月5日向本院提起上诉。本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。二审审理过程中，上诉人胡志仙、被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处向本院申请庭外和解。本院于2015年5月15日公开开庭审理了本案，上诉人胡志仙及其委托代理人徐耀山、被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处的委托代理人张耀喜、被上诉人衢州市房地产管理处的委托代理人卢礼成参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：衢州市柯城区北门街28号（原85号）房产中的369.07平方米属市房管处所有、395.28平方米属府山街道办所有。2011年10月12日，市房管处与府山街道办北门社区居民委员会签订《房屋临时租赁合同》两份，约定市房管处将其所有的部分北门街28号（原85号）房产出租给府山街道办北门社区居委会使用，该合同为不定期租赁合同，自2011年11月10日开始计算租金，如因统一拍租，该合同即行终止，承租人应无条件腾空退还所租房产，合同第九条约定：“承租人如私自将承租房屋改变用途或转租、联营、转让、转借、私自交换和变相买卖房屋使用权，均属违约行为，甲方（出租人）有权解除本合同，收回房屋使用权。”，合同还就租金支付时间、违约责任等进行了约定。2012年9月10日，原告胡志仙与被告府山街道办签订《房屋租赁合同》一份，约定被告府山街道办将衢州市柯城区北门街28号房产整体出租给被告胡志仙，租赁期限自2012年11月10日至2017年11月10日，房租每年63000元，合同还就违约责任等作了具体约定。合同签订后，原告共支付租金63000元。2013年4月17日，府山街道办通知原告，要求将出租给被告的北门街28号房产收回，收回时间自2013年4月18日至4月28日。2013年5月10日，府山街道办再次通知原告，要求原告于2013年5月17日前腾空所租房屋。2013年2月18日，原告胡志仙与洪丹签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将衢州市柯城区北门街28号三层楼的一层（共6间）出租给洪丹使用，租赁期限自2013年2月18日起至2017年11月10日止，租金每年20000元。2013年5月，洪丹腾退所租赁的房屋。市房管处于2013年5月9日以府山街道办未经其同意将其房产转租给胡志仙为由诉至法院，要求确认府山街道办与胡志仙签订的《房屋租赁合同》无效、胡志仙立即腾退北门街28号属于市房管处的房产。经审理后，原审法院作出（2013）衢柯民初字第194号民事判决书，判决确认府山街道办与胡志仙2012年9月10日签订的房屋租赁合同中涉及市房管处房产部分的合同无效，胡志仙腾退上述房产。胡志仙不服，提起上诉。浙江省衢州市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。2014年3月11日，原告胡志仙已将其所租赁的衢州市柯城区北门街28号房产全部腾退。原审法院审理认为：原告胡志仙与被告府山街道办于2012年9月10日签订的房屋租赁合同项下涉及两类房产，应区分对待：（一）府山街道自己所有的房产问题。对该部分房产，府山街道依据胡志仙将部分房产转租给他人的事实解除合同，于法有据。原告要求两被告赔偿因该部分房产的合同解除造成的损失，于法无据，不予支持。（二）市房管处所有的房产问题。因生效判决已确认府山街道办与胡志仙签订的房屋租赁合同中涉及该部分房产部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。府山街道在将市房管处的房产出租给胡志仙的时候并未告知该房产系他人所有，应对无效承担责任。因市房管处与胡志仙无租赁合同关系，原告要求市房管处赔偿损失的请求，不予支持。对合同无效导致缔约过失赔偿责任问题，原告胡志仙主张按所租赁的金城商务大厦的面积、租金与北门街28号比较，确定要求两被告赔偿租金差损失382800元；法院认为，胡志仙另行租赁产生的租金不属于丧失订立合同机会所产生的损失，非缔约过失赔偿责任范围，且北门街28号非沿街商铺或写字楼，金城商务大厦系写字楼，两者亦不具有可比性，故对原告要求赔偿租金差损失的请求不予支持。法院根据原告的搬迁费用4000元、找新租赁房产的中介费1000元及必要的腾退时间所导致的营业损失，依据诚实信用原则，确定府山街道办赔偿原告损失27415元。对府山街道的反诉请求，胡志仙支付了至2013年11月9日的租金，对2013年11月10日至2014年3月10日的租金未支付。按照府山街道房产面积395.28平方米占房屋租赁合同项下总面积395.28＋369.07比例为51.7%，按合同项年租金63000元计算，胡志仙应支付府山街道未支付租金63000元／365＊120＊51.7%=10708元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告衢州市柯城区府山街道办事处于判决生效之日起十日内赔偿原告胡志仙损失27415元。二、反诉被告胡志仙于判决生效之日起十日内支付反诉原告衢州市柯城区府山街道办事处租金10708元。上述第一、二项抵扣，被告衢州市柯城区府山街道办事处于判决生效之日起十日内支付原告胡志仙损失16707元。三、驳回原告胡志仙的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告衢州市柯城区府山街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7492元，由原告胡志仙负担6994元，由柯城区府山街道办事处负担498元；反诉费159元，由原告胡志仙负担77元，由被告柯城区府山街道办事处负担82元，于判决生效之日缴纳。判决后，胡志仙不服，向本院提起上诉要求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，由两被上诉人增加赔偿上诉人损失385385元。事实与理由：一、原审认定上诉人将房屋转让给案外人洪丹没有事实依据。确认该事实的依据仅有法院向洪丹所作的笔录，而洪丹未出庭作证，法院取证时未通知上诉人到场，洪丹的陈述、记录是否全面无证据证实，其证言不具有证明力。二、原审认定租赁合同应作两部分区分，上诉人认为本案系一份合同，合同项下的标的物属于合同整体部分，不应区别对待。三、原审认为上诉人之后租赁的金城商务大厦写字楼与本案租赁合同所涉房屋不具有可比性没有依据。应当比较承租人所需租赁场地地场、市场价格、面积、单价等一系列横向比较，衢州市一般租赁使用房屋日租金为20-40元左右，横向比较二者完全具有可比性。四、上诉人的损失实际存在。上诉人租赁原面积的房屋在合同期内需多付几十万的租赁费用。五、原审认为被上诉人市房管处与上诉人无租赁关系，无需承担责任。上诉人认为市房管处将房屋交付给府山街道办无偿管理使用，应视为市房管处同意府山街道办对外转租，两被上诉人应共同承担赔偿责任。上诉人在被上诉人处租赁房屋进行装修投放使用，合同未到期被上诉人即收回承租物，致使上诉人装修、经营上一系列损失。两被上诉人应承担赔偿责任。被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处答辩称：一、除法院依职权对洪丹作的笔录外，还有胡志仙与与洪丹签订的房屋租赁合同可证明胡志仙把房屋转租与他人。二、因涉案租赁房屋存在两被上诉人分别所有的情况，所以需要区别对待。三、胡志仙租赁的两处房屋新旧不一，结构不同，金城商务大厦是上世纪90年代初开发的商务楼，租赁租金高于一般的地区。四、双方租赁合同解除时间是双方现场交接日期即2014年3月11日，上诉人租赁金城商务大厦是在2014年3月3日，上诉人即使有损失与答辩人无关。被上诉人衢州市房地产管理处答辩称：一、市房管处所有的房屋是租给北门社区，不是租给府山街道办，上诉人称这部分房屋租赁经过招拍程序与事实不符，是有过招拍的程序，但实际上是流拍以后经过协商租赁的。二、本案合同涉两个性质不同的标的，一部分是府山街道办的房屋，另一部分是市房管处的房屋，市房管处的房屋府山街道办无权处置，这部分租赁合同无效已经生效判决确认。原审判决按两部分处理是恰当的。三、上诉人起诉市房管处，从合同相对性来说，没有合同关系，且有关市房管处房屋的租赁问题已有判决确认。四、关于赔偿损失数额计算问题，上诉人证据不足，一审判决认为不具有可比性是恰当的。二审审理期间，根据上诉人胡志仙的申请，本院到衢州市房地产管理处调取衢州市华创房地产评估有限公司出具的北门街28号房屋装修及附属物评估报告，该评估报告评估北门街28号衢州市房地产管理处所有房屋部分装修补偿金额为69830元。上诉人胡志仙质证认为对评估报告涉及的项目没有意见，但是评估报告对内外墙的乳胶漆、门窗的更换、插座开关以及玻璃没有评估，装修损失应该是99000元。胡志仙自认评估报告中的玻化砖地面、防火板板墙裙、花岗石地面非其装修。被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处质证认为对评估报告的真实性没有异议，但上诉人装修的仅仅是其中的4906元，其他是衢州市柯城区府山街道办事处装修的。被上诉人衢州市房地产管理处质证认为，这份评估报告在前面一个案子已经提供，不是新证据，现在举证期限已经超过，而且和本案没有关联性。本院认为衢州市华创房地产评估有限公司出具的北门街28号房屋装修及附属物评估报告是衢州市房地产管理处委托衢州市华创房地产评估有限公司出具，真实性可予确认。上诉人胡志仙向本院提交以下证据材料：1、告示两份，以证明胡志仙租房时房子是杂乱无章的。2、彭建生等人出具的收条四份，决算书一份、销货清单二份、收款收据三份，以证明上诉人装修花去258634元。3、衢政办发（2013）45号文件，文件规定搬迁费和装修损失的补偿标准。衢州市柯城区府山街道办事处质证认为：对收条的真实性有异议，是不是彭建生等人本人出具，是不是有这么多钱不能确定，出具收条的人也没有出庭作证；关于决算书，没有任何单位或个人的签字和盖章，是上诉人自制的清单，属于上诉人自己的陈述；关于收款收据，不能确定所涉物品是否用于承租房屋装潢；关于销货清单二份，也没有印章，没有具体单位，真实性有异议；关于衢政办发（2013）45号文件，对真实性无异议，但上诉人的损失不能依据政府机关文件来确定。被上诉人衢州市房地产管理处质证认为：对两张告示，内容与实际情况不符，当时招拍是流拍的，实际是通过协商租赁的；对四张收条，真实性无法确定，出具人身份信息不明确，也没有关联性；决算书也没有任何人签字或盖章，不能说明用途；收据不是正式发票，真实性不能确定；销货清单上没有时间，出售给谁不清楚；对衢政办发（2013）45号文件，需要双方达成协议才能按照该文件计算补偿数额，奖励是有截止期限的，本案当事人并就补偿未达成协议。被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处向本院提交发票复印件三份及决算清单复印件两份，证明衢州市柯城区府山街道办事处对涉案房屋的装修情况。上诉人胡志仙质证认为发票和决算清单是装修食堂发生的，位置无法确定，装修时间显示为2011年5月，而上诉人租赁房屋是在2012年11月，租赁前房屋已被他人侵占，所以对发票和决算清单的真实性无法确定。被上诉人衢州市房地产管理处质证认为对房屋的装修情况并不清楚。本院对上述证据论证认为：胡志仙提供的证据1，与本案无关联性；证据2中的收条四份，因出具收条人的身份无法确认，对收条不予采信，两份销货清单无出售人的签名盖章，真实性无法确认，收款收据中的办公桌椅和花木非装修损失，不予认定，购买门及不锈钢雨棚的收款收据可以采信；证据3衢政办发（2013）45号文件，因胡志仙未与政府部门就搬迁补偿问题达成一致，无法依该份文件确定补偿标准，该文件与本案处理无关联性。府山街道办提供的两份证据均为复印件，未提供可供核对的原件，且两份证据未明确显示装修房屋的位置，故本院不予采信。经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。另查明，衢州市房地产管理处委托衢州市华创房地产评估有限公司对北门街28号中属衢州市房地产管理处部分房屋装修损失进行了评估，该房屋装修补偿金额被评估为69830元。本院认为：上诉人胡志仙将房屋转租给案外人洪丹的事实，有原审法院对洪丹作的调查笔录及胡志仙与洪丹签订的房屋租赁合同为据，原审对该事实的认定并无不当。因本案租赁合同涉及的房屋为两部分，分别属于本案两被上诉人所有。胡志仙未经所有人同意将府山街道办所有的房屋转租给他人，府山街道办解除该部分的房屋租赁合同符合法律规定，胡志仙要求该部分房屋租赁合同解除造成的损失依据不足；而市房管处所有的房屋，因府山街道办未告知该部分房屋的所有权人，导致房屋租赁合同被法院生效判决确认无效，其应当对胡志仙因合同被确认无效造成的损失承担赔偿责任。原审法院将涉案房屋进行区分作不同处理，并无不当。上诉人胡志仙主张其另行租赁金城商务大厦，两被上诉人应对租赁单价的差价作出补偿。本院认为，胡志仙之前租赁的北门街28号房屋与金城商务大厦地段相距较远，且房屋的新旧程度、办公条件亦有较大差别，胡志仙依北门街28号房屋的租赁单价和金城商务大厦的租赁单价之间的差价要求两被上诉人补偿，依据不足，本院不予支持。关于装修损失，因胡志仙和府山街道办均未提供充分的证据证明涉案房屋的装修主体，府山街道办称该房屋之前被用作食堂和公共卫生间，而胡志仙称租赁房屋用于公司办公，依常理判断，胡志仙租赁房屋后应对房屋装修作较大的变更，故本院酌定胡志仙的装修损失为50000元。因本案房屋租赁合同的相对方是府山街道办和胡志仙，市房管处非合同当事人，故府山街道办应对胡志仙的相应损失承担赔偿责任，胡志仙要求市房管处承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。因本案出现新的证据，故本院对府山街道办应赔偿胡志仙的损失数额作相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯民初字第129号民事判决第三、四项。二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯民初字第129号民事判决第一项为：被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处赔偿上诉人胡志仙损失77415元。三、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯民初字第129号民事判决第二项为：上诉人胡志仙支付被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处租金10708元。上述二、三项抵扣，被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处于本判决生效之日起十日内支付上诉人胡志仙66707元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7492元，由上诉人胡志仙负担6082元，由被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处负担1410元，一审反诉案件受理费159元，由上诉人胡志仙负担77元，由被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处负担82元；二审案件受理费6830元，由上诉人胡志仙负担5830元，由被上诉人衢州市柯城区府山街道办事处负担1000元。本判决为终审判决。审　判　长　　吴超英代理审判员　　郑一珺代理审判员　　方　帅二〇一五年五月二十一日书　记　员　　胡芬芬百度搜索“”