（2014）睢民初字第01261号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2016-03-17
案件名称
魏琼与徐州京诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏琼,徐州京诚房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）睢民初字第01261号原告魏琼。委托代理人顾实力，睢宁县民意法律服务所法律工作者。被告徐州京诚房地产开发有限公司，住所地睢宁县天虹大道八号一号楼三层家外佳宾馆。法定代表人许海波，该公司经理。委托代理人朱保忠，江苏义行律师事务所律师。原告魏琼与被告徐州京诚房地产开发有限公司（以下简称“京诚开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由代理审判员蔡雨辛适用简易程序独任审判，后组成合议庭，分别于2014年6月10日、2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告魏琼及其委托代理人顾实力均到庭参加诉讼，被告京诚开发公司的委托代理人朱保忠第一次庭审到庭参加诉讼，被告京诚开发公司第二次庭审无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏琼诉称：2011年4月29日，被告收取原告10万元购房定金，收据上注明44号楼1单元201室，由紫金花城售房处书写收据一份。原告交付定金时该栋房屋未建，现该44号楼1单元201室已投入使用，而被告将该房屋出售给他人。经多次协商，未有达成一致。故原告提起诉讼，请求依法判令被告双倍返还购房款20万元并由被告承担本案的诉讼费用。被告京诚开发公司辩称：1、被告没有收到原告诉称的定金款项，紫金花城项目不存在，被告没有刻过紫金花城售楼处字样的印章；2、被告开发的房屋当时不具备售房条件，也没有预售或者收取定金的行为，县房管局也到处张贴售房条件的友情提示，告知购房者注意事项。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告京诚开发公司系紫金花园项目的开发商。2010年4月，被告与南京豪诚房地产投资顾问有限公司（以下简称“豪诚投资公司”）签订了《紫金花园房地产项目营销策划代理合同》，被告将紫金花园项目委托给豪诚投资公司进行独家销售，双方对合作方式和范围、期限、代理内容、佣金及支付方式、双方职责、违约责任等作出约定，后由豪诚投资公司安排工作人员在该小区的展示中心具体办理营销策划售房事宜。原告魏琼欲购买紫金花园小区第44幢1单元201室房屋，前往紫金花园售房处，由售房处工作人员接洽。2011年4月29日，原告魏琼将10万元购房款存入售房处工作人员提供的账户。售房处出具收据，收据上收款事由一栏载明“44-1-201”并加盖“紫金花城售房处”章印。后双方没有签订正式合同，遂原告起诉要求被告双倍退还定金。另查明，被告京诚开发公司开发的“紫金花园”项目对外销售所使用的是“紫金花城”名称，二者虽然名称不一致，实为同一项目。上述事实，有当事人的陈述、企业登记资料查询表、收据、房地产营销策划代理合同、紫金花城售房文件袋、照片等证据证实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点主要为以下两点：1、被告主体是否适格；2、原告要求双倍返还定金的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争议焦点，被告京诚开发公司开发紫金花园项目（实为“紫金花城”），其委托豪诚公司进行销售，二者存在委托代理关系。但是，原告作为买房人，其有合理理由相信在紫金花城售房处的工作人员有权利代表公司与其进行洽谈、协商、签订协议以及收取购房款，因此不能苛求原告去了解开发商与销售商之间的关系和约定。虽然原告持有的收据上加盖的是“紫金花城售房处”的印章，而被告称自己没有刻过该印章，但是原告作为买房人并不知卖房人会加盖何种印章。原告到售房处看房并交付10万元系认购房屋行为，双方之间形成了事实上的认购合同关系。认购行为是商品房买卖合同双方在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前，就交易房屋有关事宜所进行的初步确认，因此相应的审核义务不会太严格。故被告京诚开发公司与豪诚公司之间的约定并不能对抗买房人，原告有合理理由相信其对涉案房屋进行了认购，并将10万元支付给被告，因此京诚开发公司是本案的适格被告，应当承担相应的责任。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告交付10万元认购紫金花园小区第44幢1单元201室房屋，当时双方没有书面约定该10万元系定金，且庭审中对于“10万元当时是否说是什么性质”的问题，原告陈述“说是预付的房款，买房子的时候算作首付款，剩余的钱再补交”。故本案中10万元系预交的购房款而不是定金。原告在认购涉案房屋后，因被告的原因，双方至今未能签订商品房买卖合同，原告认购目的不能实现，故被告应当返还原告交付的购房款10万元并支付利息损失，本院认为利息损失应以10万元为本金，按照银行同期贷款利率，自2011年4月30日起计算至实际支付之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告徐州京诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告魏琼10万元并支付利息（计算方式：以10万元为本金，按照银行同期贷款利率，自2011年4月30日起计算至实际支付之日止）；驳回原告魏琼的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由被告徐州京诚房地产开发有限公司负担（鉴于原告已预交，被告负担部分在履行义务时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张新娟代理审判员 蔡雨辛人民陪审员 陈 军二〇一五年五月二十一日书 记 员 刘海媚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”