（2015）济民四终字第311号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-07-03

案件名称

齐志国与张立娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

齐志国,张立娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民四终字第311号上诉人（原审被告、反诉原告）齐志国，男，1971年6月5日出生，汉族，济南历下老巷子食府经理，住济南市。委托代理人王玉华，山东睿扬律师事务所律师。委托代理人周丽平，女，1987年4月12日出生，汉族，山东睿扬律师事务所实习律师，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）张立娟，女，1970年10月21日出生，汉族，济南历下舜安宾馆经理，住济南市。委托代理人高硕，山东国曜律师事务所律师。委托代理人李珊珊，山东国曜律师事务所律师。上诉人齐志国因与被上诉人张立娟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第2165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：2007年7月1日及2012年12月1日，张立娟与涉案房屋的所有权人济南彩云宾馆分别签订了两份《房屋租赁合同》，济南彩云宾馆将位于济南市，南楼一至五层，含一层院落租赁给张立娟使用，租赁期限分别为2007年7月1日至2012年9月30日止（包括三个月的免租期）、2012年12月1日起至2017年11月30日止，且济南彩云宾馆同意张立娟将涉案房屋及院落进行转租。2007年7月16日，张立娟（甲方）与齐志国（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将产权人为济南彩云宾馆的，位于历下区旧军门巷4号南楼一层出租给齐志国，一层院落双方共同使用；该房屋租赁期为五年零三个月，自2007年7月16日起至2012年9月30日止（包括三个月的免租期）；该房屋租金为前三年每年租金16万元，自第四年起年租金增加百分之十；因甲方责任而导致乙方不能正常经营时，甲方应免除租金。合同有张立娟、齐志国、产权人济南彩云宾馆分别签字盖章予以确认。2012年11月13日，由于齐志国提出��火锅到了经营旺季希望再延长经营期限三个月，张立娟（甲方）与齐志国（乙方）签订了房屋租赁补充协议一份，约定甲方延长乙方房屋租赁合同的经营期限，自2012年12月1日起至2013年2月28日止，延长期为三个月。此延长期的租金共计5万元，于2012年11月20日前与前期拖欠的房租及水电费一次付清给甲方；乙方须在续签的补充协议终止前一个月提前通知甲方是否签订新的房屋租赁合同。2013年2月25日，张立娟向齐志国发出催缴房租、电费的通知。2013年6月3日，张立娟委托山东国曜律师事务所律师陈然向齐志国发出律师函。该律师函的主要内容为：齐志国至发函日仍不搬出涉案房屋的行为已经损害了张立娟的合法权益，故请齐志国在收到该律师函后十五日内停止侵权行为，搬离该房屋，并承担因侵权所造成的经济损失，否则将起诉至法院。2013年6月17日，齐志国针对上述��师函作出复函。齐志国将2013年2月29日之前的房租已经全部交清。庭审中，张立娟诉称齐志国至今尚未将房屋腾空并交付；齐志国则辩称在2013年2月27日已经将涉案房屋腾空，因当时双方并未约定交付方式，所以腾空后没有对该房屋进行再管理，为此，齐志国提交了时间显示为2013年2月27日的照片10张，用于证明2013年2月27日已经将涉案房屋腾空，但在该组照片中显示有人身穿短袖短裤。原审法院认为，双方争议的焦点问题为：一、张立娟要求齐志国返还涉案房屋及院落、支付房屋占用费、赔偿损失并支付利息是否存在事实和法律依据；二、齐志国要求张立娟返还房屋租赁费及利息、返还多收取的房屋租赁费及利息的请求是否有事实和法律依据。针对焦点问题一，原审法院认为，张立娟与齐志国签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法��效，原审法院予以确认。根据该《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，涉案房屋的租赁期限已于2013年2月28日届满。双方在租赁期限届满前并未签订新的房屋租赁合同，因此合同因履行期限届满而自动终止。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。根据张立娟所提交的其与涉案房屋的所有权人济南彩云宾馆所签订的两份《房屋租赁合同》，济南彩云宾馆将涉案房屋及院落租赁给张立娟使用，在租赁期限内济南彩云宾馆同意张立娟将涉案房屋及院落进行转租。因此，2017年11月30日前，张立娟依法对涉案房屋及院落享有租赁权，齐志国在房屋租赁期届满后应当将涉案房屋及院落返还给对此享有租赁权的张立娟。庭审中，齐志国称其已于2013年2月27日搬离涉案房屋并提交照片十张作为证据，因照片中路人的穿着为短袖、短裤，根据常理该照片的拍摄时间应为夏��，与照片上所注明的时间即2013年2月27日明显不符，故原审法院对于齐志国所提交的证据不予采信。对于张立娟要求齐志国向其支付非法占用涉案房屋期间的占用费及损失42.5万元（自2013年3月1日至2014年7月28日，按年租金30万元，并要求顺延至实际返还之日止）的诉求，原审法院认为，齐志国在租赁期限届满后并未将涉案房屋腾空，也未提交证据证明其于何时搬离房屋，故齐志国应承担举证不能的不利法律后果。根据庭审中张立娟的陈述，至2014年8月22日庭审时，齐志国已将涉案房屋腾空，原审法院认为，张立娟在2014年8月22日已知齐志国腾空房屋，即涉案房屋已经腾空，因此为了防止损失的扩大，张立娟应当自行将涉案腾空房屋予以收回，因此对于张立娟要求齐志国腾空房屋并返还的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。齐志国应向张立娟支付自2013年3月1日起��2014年8月21日止的房屋占用费。依据双方签订的《房屋租赁补充协议》，涉案房屋三个月的租金为五万元，即每月租金为16666.66元。因此，齐志国应向张立娟支付房屋占用费16666.66元／月×17个月＋16666.66元／月÷31天×21天=283333.22元＋11290.32元=294623.54元。该占用费即张立娟的损失，因此张立娟要求齐志国支付该占用费利息的诉讼请求于法无据，原审法院对此不予支持。针对焦点问题二，原审法院认为，根据2012年11月13日齐志国与张立娟签订的《房屋租赁补充协议》内容“现由于乙方（即齐志国）提出因火锅到了经营旺季，希望再延长经营期限三个月，以确定是否再次签订新的房屋租赁合同”，可以认定齐志国自租赁该涉案房屋以来一直使用该房屋且属于正常经营。因此，对于齐志国要求张立娟返还自2010年2月26日起至2013年2月28日止这一期间的房屋租赁费528000元及利息的诉求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对于齐志国要求返还多收取的房屋院落租赁费11万元及利息，原审法院认为，张立娟将院落租赁给齐志国，齐志国也实际使用了该院落，向张立娟缴纳该院落的租赁费属于齐志国的合同义务，至于该院落的产权人是谁，不影响双方按照合同相对性履行义务，因此，齐志国关于涉案院落的产权人为济南彩云房地产开发有限公司，张立娟向其收取的11万元院落租赁属于不当得利的主张，缺乏事实和法律依据，故对于齐志国要求张立娟返还多收取的房屋租赁费11万元及利息的诉求，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、齐志国于判决生效之日起十日内向��立娟支付房屋占用费294623.54元；二、驳回张立娟的其他诉讼请求；三、驳回齐志国的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，反诉案件受理费5090元，均由齐志国承担。上诉人齐志国不服原审判决上诉称：一、齐志国在2013年2月27日合同到期之前确已搬离涉案房屋，不存在非法占用的情形，因此原审法院认定齐志国在租赁期限届满后并未将涉案房屋腾空缺乏事实依据。另外，原审法院在无其他证据证实的情况下，仅根据在庭审中张立娟的单方陈述即认定齐志国至2014年8月22日庭审时才将涉案房屋腾空并判定齐志国承担自2013年3月1日起至2014年8月21日止的房屋占用费294623.54元，明显错误。二、涉案院落产权人为济南彩云房��产开发有限公司，其已于2012年7月31日与齐志国签订了协议书，将齐志国已使用院落租给了齐志国。所以张立娟向齐志国收取的“院落租金”11万元属于不当得利，应当返还。所以，原审法院认定齐志国向张立娟缴纳的院落租赁费属于合同义务明显错误。三、齐志国所经营的“济南历下老巷子食府”因本案所涉房屋存在产权争议及消防手续原因，一直无法通过工商管理部门审验营业执照，导致齐志国不能正常经营。对于上述事实，原审法院对历下区东门工商所工作人员所做的调查笔录足以证实。另外，在2014年10月之前，根据《城乡个体工商户管理暂行条例》和《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》的相关规定，未按期进行营业执照验照会受到罚款、责令停止营业、扣缴或者吊销营业执照等处罚。根据上述规定，齐志国一直未能进行验照，所以也不可能进行正常��营。原审法院仅根据双方签订的《房屋租赁补充协议》内容“现因乙方提出因火锅到了经营旺季，希望在延长经营期限三个月”即认定齐志国至租赁涉案房屋以来一直使用该房屋且属于正常经营，明显属于臆断推测，毫无事实根据。四、齐志国基于诚实信用一直按时交纳房租直至合同期满，但是张立娟却一直未能解决产权争议及消防验收手续问题，导致齐志国在合同期内不能正常经营。根据齐志国与张立娟签订的《房屋租赁合同》第七条第一款“因甲方责任导致乙方不能正常经营时，甲方应免除租金”的约定，齐志国要求张立娟返还自2010年2月26日验照最后期限日至2013年2月28日合同期满日房屋租赁费的反诉请求完全符合合同约定，应当依法得到支持。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回张立娟的诉讼请求，支持齐志国的反诉请求；被上诉人张立娟辩称：��、关于齐志国对涉案房屋的侵占时间。1、齐志国直至原审开庭时一直侵占张立娟享有租赁权的房屋。张立娟于2013年2月25日向其发出解除合同、催缴房租、电费通知；2013年6月3日委托山东国曜律师事务所陈然律师向齐志国发出律师函，要求齐志国停止侵权，搬离房屋；2013年6月17日齐志国针对上述律师函作出复函，承认侵占着涉案房屋的事实。同时张立娟在原审提交了齐志国侵占房屋的照片，该照片证明了齐志国一直侵占涉案房屋的事实。2、齐志国在租赁期限届满后并未将涉案房屋腾空，也未提交证据证明其于何时搬离房屋，齐志国应承担举证不能的不利法律后果。另外，齐志国在原审中提交照片十张不仅未能证明齐志国的主张，反而证明了齐志国在合同到期后一直侵占涉案房屋的事实。所以，原审法院认定齐志国的侵占时间清楚。二、关于齐志国所称的“院落租��”11万元。1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第一条以及《房屋租赁补充协议》，张立娟将房产证号（历0482**号）的房屋租给齐志国，张立娟依照合同约定收取齐志国房屋租赁费，并无多收行为，原审法院认定正确。2、2007年7月16日，双方签订《房屋租赁合同》，自2007年7月16日起至2013年9月30日止，后双方又签订《房屋租赁补充协议》，房屋租赁期限延长至2013年2月28日。依据《民法通则》第一百三十六第三项之规定，齐志国的诉求已过诉讼时效。三、关于返还房屋租赁费。1、张立娟依法享有涉案房屋的租赁权，该房屋无产权争议。涉案房屋产权属于济南彩云宾馆，张立娟与产权人济南彩云宾馆签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限从2007年7月1日至2017年11月30日，约定张立娟享有转租权，张立娟提交了涉案房屋的房产证、房屋权属证明、《房屋租赁合同》��均能证明涉案房屋无任何产权争议。2、齐志国一直处于正常的经营状态，张立娟无违约行为。齐志国所经营的历下老巷子食府从2007年至原审开庭时处于正常的经营状态，齐志国所经营的饭店营业执照无法办理年检并不是张立娟的原因导致的，同样位于旧军门巷4号租赁济南彩云宾馆的舜安商务宾馆是可以顺利办理工商年检的，张立娟在原审开庭时提交的舜安商务宾馆营业执照及泉城路街道办事处证明足以证明齐志国未办理营业执照的原因非张立娟造成，并且不能办理年检并不意味着饭店无法经营，齐志国混淆概念。根据事实，齐志国的饭店一直处于正常的经营状态，如果齐志国无法经营，那其为何在《房屋租赁合同》到期后又签订《房屋租赁补充协议》，将涉案房屋租赁期限延长至2013年2月28日，在《补充协议》里也明确说明“现由于乙方提出因火锅到了经营旺季��望再延长经营期限三个月”。所以，齐志国的饭店经营状况良好，张立娟更是无违约行为。另外，齐志国辩称依据《个体户管理暂行条例》等相关规定，未进行年检可以受到相应处罚，但并不是一定会受到上述处罚。齐志国不仅未能提供出相应证据证明其无法正常经营，更无证据证明齐志国受到了工商所的处罚，无论是从年检的原因上还是正常经营的事实来看，张立娟无任何责任，张立娟已经按照双方签订的租赁合同履行了义务，齐志国的主张无证据、事实和法律支持，原审法院认定正确。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，齐志国与张立娟签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。租赁期限到期后，齐志国负有将涉案房屋返还张立娟的义务，因此，齐志国应当举证证实其向张立娟交付房屋的事实。齐志国主张于2013年2月27日搬离涉案房屋，但其提交的照片证据显示有人身穿短袖短裤，明显不符合常理，故齐志国的该主张不应采纳。在齐志国举证不能的情况下，原审法院将张立娟自认的时间2014年8月22日认定为齐志国腾空涉案房屋的时间，进而参照双方之间补充协议约定的租金数额判决齐志国支付张立娟自2013年3月1日起至2014年8月21日止的房屋占用费，并无不当。齐志国与张立娟签订的房屋租赁合同约定张立娟将位于历下区旧军门巷4号南楼一层出租给齐志国，一层院落双方共同使用，并未单独约定院落的租赁期限和租金数额，可以看出该院落的使用权系附属于涉案房屋，并不存在单独支付院落租金的问题。齐志国��依据上述房屋租赁合同而取得的院落的使用权，基于合同相对性，齐志国要求张立娟返还院落租金11万元，没有法律依据，原审法院不予支持并无不当。齐志国与张立娟签订的房屋租赁合同约定的房屋租赁期为五年零三个月，自2007年7月16日起至2012年9月30日止（包括三个月的免租期），合同到期后，由于齐志国提出因火锅到了经营旺季希望再延长经营期限三个月，双方又签订了补充协议，原审法院根据这一事实认定齐志国自租赁该涉案房屋一直正常经营并无不妥之处。至于齐志国的营业执照是否能够通过年检，系行政管理的范畴，与齐志国是否正常经营并无直接因果关系。因此，齐志国要求张立娟返还房租的诉讼请求不能成立。综上所述，齐志国的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判��如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人齐志国负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邵举强代理审判员　　马立营代理审判员　　曹　强二〇一五年五月二十一日书　记　员　　吴秀婷来源：百度“”