（2015）旬阳民初字第00029号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2016-02-29

案件名称

安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司与被告詹进宝、旬阳县国豪商务酒店有限公司、周远清、刘治宪租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

旬阳县人民法院

所属地区

旬阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司,旬阳县国豪商务酒店有限公司,詹进宝,周远清,刘治宪

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第八条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

陕西省旬阳县人民法院民事判决书（2015）旬阳民初字第00029号原告安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司。法定代表人魏宝根，该公司董事长。委托代理人党志义，该公司经理。委托代理人杨林，陕西法力律师事务所律师。被告旬阳县国豪商务酒店有限公司。法定代表人詹进宝，该公司经理。被告詹进宝，男，1975年9月4日出生，汉族，居民。被告周远清，女，1978年1月15日出生，汉族，居民。委托代理人贾自芳（周远清之夫），男，1956年10月7日出生，汉族，居民。被告刘治宪，男，1963年11月6日出生，汉族，居民。委托代理人刘永平（刘治宪之子），男，1986年9月1日出生，汉族，居民。安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司以下简称（汽车公司）与被告詹进宝、旬阳县国豪商务酒店有限公司以下简称（国豪酒店）、周远清、刘治宪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汽车公司法定代表人魏宝根及其委托代理人党志义、杨林，被告周远清及其委托代理人贾自芳，被告刘治宪及其委托代理人刘永平到庭参加了诉讼，被告国豪酒店、詹进宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汽车公司诉称，2012年12月1日，被告詹进宝以旬阳县国豪娱乐有限公司名义与原告签订了房屋租赁合同。合同约定：被告承租原告汽车站大楼一层四间、第二、第三层全部房间、第四层九间房屋，作为商业用房。租期10年，自2012年12月1日至2022年11月30日止，每年房屋租金162947.68元（含12%的税金），合同签订之日支付162947.68元，后续年度租金在本次约定的时间到期之前15日内支付，以此类推。合同签订后，原告将房屋交于被告詹进宝使用，詹进宝仅向原告交纳50000元房屋租金，长期拖欠原告房屋租金和水电费，截止2014年11月30日拖欠原告租金288931.04元、水费10925.6元，而被告所经营的KTV、住宿等已关闭、停止经营，所承租房屋水电费都是原告代为支付，经原告多次催要，被告未交纳。被告詹进宝虽以旬阳县国豪娱乐有限公司名义签订合同，而旬阳县国豪娱乐有限公司属詹进宝个人投资，没有注册登记，属虚假公司，但实际承租经营是詹进宝及旬阳县国豪商务酒店有限公司。詹进宝、国豪酒店不按合同约定履行义务，违反合同5、6、7、8条约定，原告与国豪酒店签订合同中有明确约定，承租方不得转租，若转租，出租方有权解除合同。被告詹进宝、国豪酒店私自将一楼改造并转租周远清、刘治宪，同时以书面形式告知原告与承租方是亲戚合伙关系，共同欺骗原告，周远清、刘治宪与詹进宝、国豪酒店签订转租合同是无效的，后原告在诉讼中得知国豪酒店与其是转租关系，即申请追加周远清、刘治宪为共同被告并增加诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原告与詹进宝、国豪酒店2012年12月1日签订的租赁合同，并立即向原告交付承租的房屋；2、被告詹进宝、国豪酒店向原告支付房屋租金（截止2014年11月30日）288931.04元、支付水电费（截止2014年2月28日）10925.60元、支付违约金200000元（截止2014年11月30日），并按实际支付至返还房屋之日止；3、判令被告詹进宝、国豪酒店与被告周远清、刘治宪签订的房屋租赁合同无效；4、判令被告周远清、刘治宪立即腾出房屋并交付原告。在审理中，原告将上述第2项请求变更为：租金计算从2012年12月1日至判决生效之日止，并支付水费10925.60元、电费12393.58元。原告向本院提交证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人证明，证明原告适格主体资格；2、租赁合同一份，证实双方权利义务；3、记账凭证、电费票据，证实被告国豪酒店、詹进宝违约不交纳房租、水电费；4、旬阳供电局通知及照片，证实水电无人管理存在安全隐患，所经营的KTV已关闭，已停止经营；5、告知书、照片、合伙的书面说明，证实原告张贴公告，詹进宝、国豪酒店不得私自转租；6、工商局证明，证实旬阳县国豪娱乐有限公司没有办理注册登记，实际承租经营是国豪酒店。被告国豪酒店、詹进宝经本院合法传唤未到庭答辩，也未提交证据。被告周远清、刘治宪辩称，1、被告周远清、刘治宪不应该列为本案被告。（1）原告与国豪酒店签订的房屋租赁合同与周远清、刘治宪无关，根据合同相对性原理，周远清、刘治宪不享有其合同权利；（2）周远清、刘治宪与国豪酒店签订房屋租赁合同生效日是2014年9月1日，而国豪酒店拖欠原告房租、水电费二年之久，答辩人与国豪酒店签订合同是在原告与国豪酒店发生实质性经济纠纷之后，与原始房屋租赁合同纠纷相差甚远。答辩人与原告人的合同无直接法律上关系或者其他形式的约定，原告追加答辩人为被告，不符合起诉条件，原告无权起诉且不合法。2、答辩人与国豪酒店签订的房屋租赁合同合法、真实、有效。3、答辩人对原告与国豪酒店签订的房屋租赁合同有效性存在质疑，其合同中限制性条款对答辩人不具有约束力。（1）原告的合同无效，公司、印章、签字都是虚假的，合同主体不合格，判定合同无效。无效合同不具有约束力。4、国豪酒店并非私自改造和转租，原告应当知情却隐瞒事实，企图妨碍司法公正。（1）原告与国豪酒店签订合同自始无效；（2）国豪酒店在与答辩人签订合同之前，酒店已将转租横幅悬挂门前多日，原告未阻止拆除，后经双创办拆除。（3）答辩人承租房屋即进行装修，原告未阻止并且提醒答辩人夜间施工不要影响大巴司机休息，有施工工人作证；（4）答辩人营业后，原告于2014年9月25日书面通知答辩人在5日内搬离房屋，却不直接通知詹进宝及国豪酒店，也不追要租金和阻止私自改造、转租行为，而转移矛盾，威胁坑害答辩人，造成答辩人巨大经济损失，迫使答辩人放弃合法权利；（5）2015年1月26日答辩人找原告经理党志义协商解决水电问题，协调未果。5、原告诬告答辩人有欺瞒行为。答辩人自始至今没欺瞒行为，且有证据，所谓“是亲戚、合伙关系，共同欺骗”无事实根据，纯属胡说。6、原告有重大过失，不能将其过失造成的经济损失及其原因转嫁答辩人，损害答辩人合法权益。原告于2012年12月1日与国豪酒店签订虚假合同，未验证其相关文件，2013年12月1日又与国豪酒店及法人詹进宝签订合同，至今没有验证对比，也没让其更改、追认和采取补救措施。答辩人认为原告放任资产管理，所造成后果由其自己承担，不应将其损失转嫁答辩人，损害答辩人合法权益，断绝答辩人经济来源，是非常不道德的。7、原告行为已给答辩人造成巨大经济损失和人身伤害，原告应负责。国豪酒店、詹进宝拖欠原告房租、水电费，违反合同约定，原告为何不行使合法权利追索房租、关水停电和提起诉讼？却在2015年1月15日关水停电，答辩人只有自行购买电瓶解决照明、排烟，还要自行提水维持日常营业和生活，造成答辩人2户按每人每天营业所损失500元、误工损失200元，原告应负责。同时给答辩人造成精神压力，所经营的生意是两个家庭主要生活来源，答辩人已支付3年租金，投入大量才力、人力、物力装修店铺，一旦关门停业，将造成不可挽回经济损失，家庭面临破产，正常生活难以维持。8、答辩请求：（1）请求依法驳回起诉，不予受理；（2）依法驳回原告全部诉讼请求；（3）依法判令原告提供可靠证据证明其合同的有效性；（4）依法保障答辩人合法权益，判令原告接通水电，保障答辩人正常经营，并由原告赔偿答辩人关水停电所造成的经济和精神损失。被告周远清、刘治宪向本院提交证据：房屋租赁合同、收条两张、王大兵证明、周全友证明，证实被告与国豪酒店签订合同、交付租金、进行装修，原告知情未阻止，合法有效。经当庭举证、质证，能够证明案件事实的证据有，汽车公司、国豪酒店营业执照、组织机构代码证，詹进宝、周远清、刘治平的身份证；汽车公司与詹进宝、国豪酒店签订的租赁合同，詹进宝、国豪酒店与周远清、刘治宪签订的房屋租赁合同及证明；记账凭证、电费票据，旬阳供电局通知及照片，旬阳县工商局证明，告知书、书面说明、收条两张等。证据来源合法，内容真实，证据之间具有关联性，本院予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下案件事实：2012年12月1日，被告詹进宝以旬阳县国豪娱乐有限公司名义与原告汽车公司签订了房屋租赁合同。合同约定：1、租赁标的物及附属设施：被告旬阳县国豪娱乐有限公司、詹进宝（乙方）承租原告汽车公司（甲方）汽车站大楼一层四间、第二、第三层全部房间、第四层九间房屋。2、用途：作为商业用房。3、租期：租期10年，自2012年12月1日至2022年11月30日止。4、租金支付方式：每年房屋租金162947.68元（含12%的税金），合同签订之日支付162947.68元，后续年度租金在本次约定的时间到期之前15日内支付，以此类推。5、标的物管理：（1）乙方在承租期内负有对租赁物的保护、维修义务。乙方不得私自将设设备、设施水电转让第三方，水电费按规定计量，由甲方代收代交，（2）乙方如因经营需要，需改变标的物用途或需对标的物及标的物内的设备、设施进行装修，必须事先向甲方申报，甲方审查同意后，方可实施，否则视为违约，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿损失，恢复标的物原貌。6、乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，收回标的物，造成损失由乙方赔偿：（1）擅自改变用途或将标的物转租、转让或将水电供第三方；（2）从事非法活动；（3）拖欠甲方租金两个月以上。7、其他相关条款：（1）乙方在经营期间所产生的水电费以实际计量为准，由乙方自行交缴；（2）房屋租金完税经甲乙双方协定，甲方承担5.5%，乙方承担12%；（3）乙方停车经甲方指定区域，不计费用。8、双方责任及违约处理：（1）甲方必须按合同约定按时将标的物交付乙方，如未能按期交付，每推迟一天按月租金5%向乙方支付违约金；（2）乙方按时缴纳标的物租金和水电费，如不按期限缴纳，每推迟一天，按欠款的5%向向甲方支付违约金，乙方违反本条约的，甲方有权收回租赁物，将租赁物内的乙方物品搬至它处且搬运，保管费用由乙方支付。甲方如因此起诉，乙方支付甲方起诉时支出的律师代理、交通、打印复印材料等费用；同时还约定其他权利义务。合同签订后，甲方将出租的房屋交于乙方使用，乙方开办KTV、住宿经营等项目。2013年7月8日，詹进宝仅向原告交纳房屋租金50000元，并于2014年7月29日，就拖欠房租情况向原告书面汇报，主要内容：装修投入3000000元，因政策突变，对经营影响很大，现以低价将公司100%的股份向外出卖49%，注入合伙人增资，所吸收资金全部缴纳拖欠房租，为降低房租压力，拉入亲戚合伙人将国豪酒店一楼进行改装，设计成早餐、快餐、水果超市便利店、夜宵等服务项目，同时促进2楼KTV、三楼客房的相互带动。计划2014年9月15日前交200000元，于2014年12月30日交清余款；要求原告将2015年房租下调，并不要抛弃国豪酒店。如再失言，愿意接受原告一切安排。之后，国豪酒店至今未向原告缴纳房屋租金和水电费，截止2014年11月30日止，拖欠原告租金288931.04元，原告为其垫付水费10925.6元、电费12393.58元。被告詹进宝以旬阳县国豪娱乐有限公司名义与原告签订合同，而旬阳县国豪娱乐有限公司属詹进宝个人投资，该公司没有注册登记，实际承租经营是旬阳县国豪商务酒店有限公司。2014年9月1日，被告旬阳县国豪商务酒店有限公司（甲方）与被告周远清、刘治宪（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定：房屋位于旬阳县二级路汽车站一楼一层，使用面积150平方米左右。租赁期限3年，从2014年9月1日至2017年8月30日止；房屋租金每年63333元，承租方3年一次性缴纳现金；主要经营餐饮、商品买卖行业；甲方保证乙方合同生效期间，全权负责该房屋产权纠纷，有关抵押债务、租金等由甲方负责，同时甲方必须在交付房屋前办妥，如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此及彼给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方有义务协调场地、水电使用及承租方与第三人因房屋发生纠纷问题；承租方在租赁期间有房屋和场地经营权，乙方可能对租赁房屋及场地进行必要的改造，其费用及水电费自理，乙方因经营不善，需转让，必须向甲方协商后方可转让，同时还约定了其他权利义务。合同签订后，国豪酒店将一楼交付周远清、刘治宪使用，并于2014年8月23日向周远清出具收条：“今收到一楼酒吧（玖万伍仟圆整）龚正兰”，加盖国豪酒店印章，又于2014年8月30日向刘治宪出具收条：“今收到一楼刘治宪交来租金95000元（玖万伍仟圆整），加盖国豪酒店印章。周远清、刘治宪即对该转租房屋进行装修，各使用一半，分别开办商店、餐饮经营至今。原告于2014年9月25日向旬阳二级站一楼各装修户发出告知书，主要内容：国豪酒店承租的房屋，需装修必经原告同意，否则不得装修；该房不得擅自转租第三方，避免造成不必要的损失。2014年12月20日，被告的KTV、住宿等经营项目已全部关闭、停止经营，无人管理。2015年1月8日，安康电力执法支队旬阳大队向原告下达了“重要客户用电责任隐患整改通知书”，2015年1月15日，原告停止供应国豪酒店承租房屋所有水电使用，遂向本院提出诉讼。本院认为，原告汽车公司与被告詹进宝、国豪酒店签订的租赁合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告依照约定将房屋交给被告使用，被告却未按约定支付租金，被告的行为已经构成违约，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告下落不明，故原告可随时要求解除房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，被告詹进宝、国豪酒店应向原告返还房屋，支付原告为其垫付的水费10925.6元、电费12393.58元，并支付自2012年12月1日起至判决生效之日止约定的房屋租金及违约金200000元。被告国豪酒店、詹进宝将承租的房屋转租给被告周远清、刘治宪未经原告同意，国豪酒店、詹进宝违反了租赁合同的约定，且未取得原告追认，故旬阳县国豪商务酒店有限公司与周远清、刘治宪签订的房屋租赁合同无效，周远清、刘治宪无权占有原告房屋，应立即迁出房屋并交付原告。被告周远清、刘治宪辩解其不是本案主体、转租合法有效、原告知情并有重大过错，应赔偿其经济损失的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告詹进宝、旬阳县国豪商务酒店有限公司经未到庭，也未提交证据，视为放弃抗辩、举证权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司与被告旬阳县国豪商务酒店有限公司、詹进宝所签订的租赁合同；二、被告旬阳县国豪商务酒店有限公司、詹进宝于本判决生效之日返还原告安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司出租的房屋；三、被告旬阳县国豪商务酒店有限公司、詹进宝于本判决生效之日支付原告原告安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司水费10925.6元、电费12393.58元、支付自2012年12月1日起至判决生效之日止每年按162947.68元计算的租金（国豪酒店、詹进宝已支付原告租金50000元）；四、被告旬阳县国豪商务酒店有限公司、詹进宝于本判决生效之日向原告安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司支付违约金200000元。五、被告旬阳县国豪商务酒店有限公司与被告周远清、刘治宪签订的房屋租赁合同无效，六、被告周远清、刘治宪于本判决生效之日返还占用原告安康市安运运输集团旬阳汽车站务有限公司的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8798元，公告费760元由被告被告旬阳县国豪商务酒店有限公司、詹进宝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。审　判　长　　黄星华审　判　员　　曹　燕人民陪审员　　张学明二〇一五年五月二十一日书　记　员　　方梦华搜索“”