（2015）成民终字第330号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2016-01-11
案件名称
袁长虹与成都市蓉森实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁长虹,成都市蓉森实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第330号上诉人（原审原告）袁长虹，女，汉族，1981年5月30日出生，住四川省成都市温江区。委托代理人袁长虹，男，汉族，1985年2月15日出生，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审被告）成都市蓉森实业有限公司。住所地：四川省成都市温江区。法定代表人沈益学，董事长。委托代理人黄学军，四川高维律师事务所律师。上诉人袁长虹因与被上诉人成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第2947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭对本案进行了审理。袁长虹及其委托代理人袁长虹、蓉森公司的委托代理人黄学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，袁长虹与蓉森公司于2008年5月12日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，袁长虹购买了蓉森公司开发的温江区柳城鱼凫路569号“鱼凫阳光”项目1幢1单元11层4号房，总房价275?743元。《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。《补充协议》第五条第四款约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。在买受人取得《房屋所有权证》后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理分摊的土地使用权证。合同签订后，袁长虹向蓉森公司支付了全部房款及契税、印花税、维修基金等税费。袁长虹、蓉森公司于2010年5月12日办理了房屋交接手续。截止原审法庭辩论终结，袁长虹尚未取得房屋所有权证和土地使用权证。上述事实，有袁长虹、蓉森公司的当庭陈述，袁长虹提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、发票等证据在案佐证，经庭审调查核实，原审法院予以采信。袁长虹诉至原审法院，请求判令：1、蓉森公司立即为袁长虹办理房屋所有权证及土地使用权证；2、蓉森公司向袁长虹支付逾期办理房屋所有权证违约金134713.67元，违约金计算方式以购房款275743元为基数，按照银行同期贷款利率两倍计算，自2010年9月30日起至2014年7月21日止，共计1386天；3、由蓉森公司承担案件诉讼费。原审法院认为，袁长虹、蓉森公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，依法成立并有效。依照《补充协议》第五条第四款的约定，蓉森公司应自房屋交付之日2010年5月12日起365日内，即2011年5月12日前为袁长虹办理完毕房屋所有权证。截至原审法庭辩论终结，袁长虹尚未取得房屋所有权证，蓉森公司已经违约，应当承担继续履行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。按照《补充协议》第五条第四项的约定，在袁长虹取得《房屋所有权证》后两年内，蓉森公司应为原告提供必要的证明文件，协助袁长虹办理分摊的土地使用权证。该约定系附条件的约定，即蓉森公司协助袁长虹办理土地使用权证的期限的起算点为袁长虹取得房屋所有权证之日。而袁长虹尚未取得房屋所有权证，故对袁长虹要求蓉森公司立即办理国有土地使用权证的请求，原审法院不予支持。依照《商品房买卖合同》第十九条的约定，逾期办证违约金于袁长虹实际取得房屋所有权证之日起30日内由蓉森公司支付。现袁长虹尚未取得房屋所有权证，故袁长虹要求蓉森公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的条件尚未成就，原审法院对袁长虹的此项诉讼请求不予支持。对于蓉森公司提出的追加四川文鼎房地产开发有限责任公司参加案件诉讼的请求，因四川文鼎房地产开发有限责任公司并非本案商品房买卖合同的相对方，不是必须共同进行诉讼的当事人，故对蓉森公司的该项请求，原审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起五日内向权属登记机关申请办理袁长虹购买的“鱼凫阳光”项目1幢1单元11层4号房的房屋权属转移登记，将房屋所有权登记到袁长虹名下；二、驳回袁长虹的其他诉讼请求。案件受理费575元，由袁长虹承担475元，由成都市蓉森实业有限公司承担100元（此费用袁长虹已预交，蓉森公司在本判决生效之日起五日内向原告支付）。宣判后，袁长虹不服原审判决，向本院提起上诉，认为蓉森公司未按照合同约定履行义务，损害了袁长虹利益。故请求：1、蓉森公司为袁长虹办理房屋所有权证和土地使用权证；2、蓉森公司向袁长虹支付违约金；3、蓉森公司向袁长虹支付因办理诉讼事务产生的交通费、因到法院递交相关材料、开庭而请假扣发的工资200元等经济损失共计1000元；4、由蓉森公司承担一、二审诉讼费。被上诉人蓉森公司答辩称，蓉森公司应当为袁长虹办理房屋产权证，但办理土地使用权证的条件和支付违约金的条件均不具备，该两项请求应当驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，首先，对于袁长虹上诉提出的蓉森公司应向袁长虹支付因办理诉讼事务产生的交通费、材料费、扣发工资等经济损失共计1000元的请求，袁长虹在原审中没有提出该项主张，故该项不属于本院二审的审理范围。其次，关于袁长虹在原审中提出的关于房屋产权证的请求，原审判决予以支持，该项不再作为本案的争议焦点。综上，本案的争议焦点为：1、蓉森公司是否应当为袁长虹办理土地使用权证；2、蓉森公司是否应当向袁长虹支付逾期办理房屋产权证的违约金及违约金的数额。一、关于蓉森公司是否应当为袁长虹办理土地使用权证。本院认为，购房人购买房屋有权取得房屋所有权证和土地使用权证，因此蓉森公司负有合同义务为袁长虹办理土地使用权证。但按照《商品房买卖合同补充协议》第五条第四项的约定，在袁长虹取得《房屋所有权证》后两年内，蓉森公司应为袁长虹提供必要的证明文件，协助袁长虹办理分摊的土地使用权证。该约定设置了办理土地使用权证的前提条件，现该条件尚未成就，故蓉森公司尚无法履行该义务。待条件成就后，袁长虹可另行主张权利以及主张蓉森公司应负的违约责任，原审该项判决并无不当，本院予以维持。二、关于蓉森公司是否应当向袁长虹支付逾期办理房屋产权证的违约金及违约金的数额。袁长虹、蓉森公司于2010年5月12日办理房屋交接手续，依据《商品房买卖合同》第十九条之约定，违约金的起算点应是实际交房时间之日起365日，袁长虹应于2011年5月12日前取得房屋所有权证，但袁长虹至今未取得房屋所有权证，蓉森公司已构成违约。蓉森公司应承担从2011年5月13日起至袁长虹实际取得房屋所有权证之日止的违约金。原审中，蓉森公司对违约金的诉讼时效提出了抗辩。经审查，本案中涉及的违约金是按日为单位进行计算，违约金的数额随时间的推移不断发生变化。袁长虹在办证期限届满超过两年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故计算自起诉之日倒推两年的违约金符合法律规定。关于违约金的数额，蓉森公司在原审中请求进行调减。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然袁长虹未举出蓉森公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但自袁长虹应当取得房屋所有权证的时间至袁长虹起诉时已长达1166天的事实客观存在，蓉森公司违约的情节较为恶劣。故根据公平原则和诚信原则，结合合同约定的逾期办证违约金计算标准每日万分之一低于中国人民银行同期同类贷款利率的事实，按照合同约定的违约金计算标准确定蓉森公司应承担的违约金数额并无不当。故蓉森公司应向袁长虹支付逾期取得房屋所有权证违约金共计20129.2元（275743元×万分之一×365天×2年）。综上，袁长虹的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》?第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市温江区（2014）温江民初字第2947号民事判决书第一项，即“一、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起五日内向权属登记机关申请办理袁长虹购买的“鱼凫阳光”项目1幢1单元11层4号房的房屋权属转移登记，将房屋所有权登记到袁长虹名下；”二、成都市蓉森实业有限公司于判决生效之日起五日内向袁长虹支付逾期取得房屋所有权证违约金20129.2元。三、驳回袁长虹的其他诉讼请求。一审案件受理费575元，由成都市蓉森实业有限公司负担400元，袁长虹负担175元；二审案件受理费1150，由成都市蓉森实业有限公司负担800元，袁长虹负担350元。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 龚 耘代理审判员 胡张映雪二〇一五年五月二十一日书 记 员 蔡 雨 霏 关注公众号“”