（2015）鼓民初字第1457号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-30
案件名称
原告南京中浩物业管理有限公司与被告马丽霞、严霞宇、严思聪物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京中浩物业管理有限公司,马丽霞,严震宇,严思聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具���应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1457号原告南京中浩物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区窑岗村30号。法定代表人朱文俊，总经理。委托代理人费越，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人陆宏飞，江苏致邦律师事务所律师。被告马丽霞，女，汉族，1951年7月27日生。被告严震宇，男，汉族，1976年10月26日生。以上两被告共同委托代理人严思聪（系被告马丽霞之夫，被告严震宇之父），男，汉族，1948年10月13日生。被告严思聪，男，汉族，1948年10月13日生。原告南京中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）诉被告马丽霞、严震宇、严思聪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理，依法由审判员李义军独任审判，公开开庭进行了审理。原告南京中浩物业管理有限公司委托代理人陆宏飞，被告严思聪（兼被告马丽霞、严震宇的共同委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中浩物业公司诉称，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，被告委托原告为其提供物业服务。原告已按合同约定履行了物业管理职责，被告也实际接受了物业服务，根据合同约定，被告应当按时交纳物业费及相关费用。截至起诉之日，被告仍拖欠物业服务费2783元、公摊水电费550元。原告多次电话及书面催缴未果，诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物业服务相关费用3333元，其中物业服务费2783元，自2010年1月至2014年6月；公摊水电费550元，自2008年12月至2014年6月。被告马丽霞、严震宇、严思聪辩称，一、原告没有尽到物业服务合同约定的管理义务。主要体现在以下几个方面：第一，被告房屋遇下雨时渗水，墙体发霉，由于原告的服务不到位造成被告经济损失，被告的生活质量也因此受到很大影响。第二，原告长期失职，造成地下储藏室被占用。第三，小区内经常发生盗窃事件。被告在2007年和2008年丢失两辆自行车，均已向物业公司报案。2013年5月20日晚上，包括被告家在内有八九家被盗。第四，原告所提交车辆出入登记表等资料存在造假，经被告核实，相关人员对签字不予认可。第五，该小区处于无人管理状态，草木枯死、污水横流、垃圾无人清运。第六，小区保安不尽责，门岗对进出人员车辆不闻不问，小区内无人巡逻，导致秩序混乱，被告家的汽车停放在小区内被划，因此支付了修理费三千多元。第七，原告更换项目负责人未按规定进行公示。第八，原告因物业服务质量比较差被通报。二、原告同意用维修费冲抵物业费。由于被告房屋下雨渗水，原告也不进行维修，被告自行维修后，原告的项目负责人口���同意用维修费冲抵物业费，所以被告才未交物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区（原下关区）XX西路XXX号XXX花园XX幢X单元XXX室房屋（建筑面积为103.08平方米，房屋总层数为7层）登记的所有权人为被告马丽霞、严震宇、严思聪，三被告按份共有，其中被告马丽霞享有1%的房产份额，严震宇享有98%的房产份额，严思聪享有1%的房产份额。原告成立于2004年10月22日，现物业服务企业资质等级为三级（有效期至2014年10月31日）。2005年10月1日，原告中浩物业公司（乙方）与开发商江苏中浩建设发展有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对XXX花园提供前期物业管理服务；乙方提供以下八项前期物业管理服务内容，并达到约定的质量标准：1.物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用部位明细为房屋��重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室；房屋及配套设施完好率达98%，零修、急修及时率达100%；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；供水、供电系统正常，电梯运行、使用正常，消防系统完好率达100%；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；清洁、保洁率达99%，生活垃圾的收集、清运日积日清，雨污水管道排水畅通；4.公共绿化的养护和管理；绿化成活率达95%，定期修剪、养护；5.车辆停放管理；车辆停放有序、有专人管理，车辆出入有检查有记录；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；全天24小时护卫巡查，安防系统24小时运行正常，门岗值勤检查有记录；7.装饰装修管理服务；有申请、并签订装修责任书，落实防火安全，专人检查，无违章、违规现象；8.物业档案资料管理；专人管理、标识清楚、分类明细，严格执行《档案借阅制度》；乙方提供代收代缴共（公）摊水电费服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.70元／月·平方米；业主应于办理交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按6个月交纳，业主应在跨季前十五天内履行交纳义务；合同期限自2005年10月15日起至2007年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。原告自2007年初开始为XXX花园小区提供物业服务，合同到期后，原告未与开发商续订书面的物业服务合同，但原告继续为该小区提��物业服务。2014年6月30日，南京市XXX花园小区业主委员会通知原告于当日终止物业服务工作，并办理相关移交工作。2014年9月23日，原告以张贴告业主书的方式向被告催交物业费用。2014年11月1日，新物业服务企业主就小区内存在的大批楼顶业主家中多年渗水、电梯经常发生故障、门禁系统损坏、监控系统损坏、排污水系统无法联动、消防系统瘫痪等问题启动申请住宅专项维修资金进行了公告。2015年2月，因被告未支付相应期间的物业费用，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2008年8月28日，该小区内的其他业主因地下储藏室一直被他人占有，与原告发生纠纷报警。2013年5月20日，该小区内的其他业主因家中失窃报警。2014年5月28日，原告所管理其他小区被列入2014年首轮市级物业管理专项检查整改不力征信名单。被告已向新物业服务企业支付了2014年7月1日至同年12月31日的物业费用。审理中，原告陈述，多层住宅的物业服务费用实际是按0.5元／月·平方米收取的，故本案按此标准主张。原告就公摊水电费部分未能提交证据。被告陈述，物业服务费和公摊水电费都应当是自2010年1月起未实际交纳，原因是原告同意维修费冲抵物业费。以上事实，有当事人陈述、房屋登记簿、营业执照、资质证书、前期物业服务合同、关于新物业进场费用移交的确认（函）、照片、告业主书、公告、接处警工作登记表、报纸等证据予以佐证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与建设单位所签订的前期物业服务合同对原、被告均有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业费用。前期物业服务合同到期后，虽未续签合同，但原告继续为该小区提供了物业服务，被告事实上也接受了原告的物业服务，故可参照原前期物业服务合同主张物业费用。根据现有证据，原告所提供物业服务不完全符合合同约定，根据原告所提供的物业服务水平，本院酌定被告应按合同标准的70%支付物业服务费用。由于被告之间对涉案房屋系按份共有，故各被告应按各自份额负担物业服务费用。被告辩称原告同意维修费冲抵物业费未能提交相应证据，本院不予采信。关于公摊水电费部分，因原告未能提供相关证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九十八条，《最高人民法院关于审理物业服务���纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告严震宇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京中浩物业管理有限公司物业服务费1909.14元；二、被告马丽霞、严思聪于本判决发生法律效力之日起十日内各给付原告南京中浩物业管理有限公司物业服务费19.48元；三、驳回原告南京中浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告严震宇负担24.5元，被告马丽霞、严思聪各负担0.25元。（此款原告已预���，被告应负担部分在给付上述款项时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 李义军二〇一五年五月二十一日法官 助理 邢珊珊见习书记员 夏 娜 来源：