（2015）沪一中民二（民）终字第848号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-06
案件名称
上海孝掀实业有限公司等诉上海松新经济发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海孝掀实业有限公司,魏维凯,上海松新经济发展有限公司,上海政赢生物科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第848号上诉人（原审被告）上海孝掀实业有限公司。法定代表人魏维凯，总经理。上诉人（原审被告）魏维凯。上述两上诉人之共同委托代理人陆利平，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海松新经济发展有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人於莉蔚，上海市志君律师事务所律师。委托代理人赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。原审被告上海政赢生物科技有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。上诉人上海孝掀实业有限公司（以下简称孝掀公司）、魏维凯因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海松新经济发展有限公司（以下简称松新公司）为坐落于上海市松江区新松江路＊＊＊弄房屋的登记权利人，系争房屋位于上述房屋3号第5层靠东侧，建筑面积为1，109平方米。2013年10月10日，松新公司与上海政赢生物科技有限公司（以下简称政赢公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定松新公司将系争房屋出租给政赢公司作为经营办公室使用。合同第3.1条约定：租赁期限为8年，即自2013年10月10日起至2021年10月9日止；合同第4.2条第（1）款约定：政赢公司在租赁期的第一年度至第三年度（即2013年10月10日至2016年10月9日）每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）1.3元，合计全年租金为526，220.5元（1，109平方米×1.3元／天×365天）；合同第4.3条租金及押金支付方式第（1）款约定：政赢公司租赁松新公司房屋，实行先付后用，押一付六，对每年度租金政赢公司应分四次支付，每次支付三个月租金，即政赢公司应于每年10月10日前、1月10日前、4月10日前、7月10日前分别向松新公司支付后三个月的租金；合同第7.1条约定：租赁期间，政赢公司如需转租或者转让本合同以外的第三方有偿或无偿使用租用房屋，则必须得到松新公司书面同意；合同第8.5条约定：政赢公司发生下列情况之一者，松新公司有权终止合同：……（2）承租人未按合同约定如期足额支付租金且拖欠租金超过30天的；水、电、煤气等费用超过30天未支付的。……（4）未经松新公司书面同意，擅自转租或者转让本合同以外的第三方有偿或无偿使用租用房屋的。……若发生上述情况之一者，松新公司有权终止本合同，有权收回房屋，没收保证金，并要求政赢公司支付相当于3个月租金的赔偿金作为对出租人预期利益的补偿，并根据有关法律规定追究政赢公司的其他法律责任；合同第8.6条约定：政赢公司未按本合同约定期限如期足额支付租金，应向松新公司支付逾期付款违约金，每逾期一天，违约金按未付租金金额的日千分之一计算。该合同尾部由案外人潘X明代表政赢公司签字。合同另对其它相关事项作了相应约定。合同签订后，松新公司按约将系争房屋交付政赢公司使用。另查明，2014年7月23日，因政赢公司未能按约支付2014年7月10日至2014年10月9日的租金131，555.13元，松新公司向政赢公司发函催告，要求支付上述租金。但政赢公司仍未支付上述租金。2014年8月18日，松新公司向政赢公司发出《函告》，载明因政赢公司逾期支付2014年7月10日至2014年10月9日的租金131，555.13元，且存在将部分租赁标的物转租的违约行为，要求解除松新公司与政赢公司之间的《房屋租赁合同》，并要求政赢公司返还租赁标的物、结清包括房屋租金、房屋占有使用费、水电费、物业管理费等费用。2014年8月20日，政赢公司收到该份《函告》。再查明，2014年3月8日，案外人潘X明代表政赢公司与魏维凯签订《房屋租赁合同》一份，约定政赢公司将位于上海市松江区新松江路＊＊＊弄＊＊＊号南面部分包括办公室2间、大厅一组、北面办公室一间出租给魏维凯，约定的租赁期限为2014年3月8日起至2016年3月8日止。2014年5月23日，魏维凯向案外人潘X明出具一份收条，载明“魏维凯向潘X明支付30万元作为办公用品空调等押金……潘X明将位于新松路＊＊＊弄＊＊＊号楼一部分办公场所租给魏维凯，租期为两年……场所北面一间、原财务室一间及南向两间办公室以及大厅，公用地点为公司走廊、过道、食堂、厕所、迎宾接待都属共用，公司大会议室在潘X明空闲时魏维凯有权使用……”。审理中，原审法院于2014年10月24日至现场勘查，查实系争房屋位于松江区新松江路＊＊＊弄＊＊＊号第5层靠东部分；政赢公司已不在系争房屋经营，系争房屋内仅有孝掀公司在经营。魏维凯述称，虽然房屋租赁合同系其与潘X明签订，但房屋系由孝掀公司实际使用。整个系争房屋除去魏维凯转租部分已空置，空置部分孝掀公司亦会偶尔使用。政赢公司述称，潘X明原为政赢公司的法定代表人，现法定代表人变更为潘X明的女儿＊＊＊。松新公司向原审法院提起诉讼，以政赢公司未按约支付租金，逾期超30天；政赢公司擅自转租给孝掀公司、魏维凯使用，违反合同约定；且于2014年8月18日向政赢公司发函要求解除租赁合同，要求政赢公司搬离系争房屋并支付相关费用，但政赢公司至今未能搬离及支付租金等理由，请求法院判令：1、松新公司与政赢公司于2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月20日解除；2、政赢公司立即搬离系争房屋；3、政赢公司支付松新公司自2014年7月10日至2014年8月19日止的租金59，109.7元，及逾期付款违约金（以59，109.7元为本金，自2014年7月10日起至实际支付之日止，按照每天千分之一计算）；4、政赢公司支付赔偿金131，555.13元；5、政赢公司支付房屋占有使用费（自2014年8月20日起至实际搬离之日止，按照每天1，441.7元计算）。审理过程中，松新公司以孝掀公司、魏维凯实际使用系争房屋为由追加其为被告，并变更第2项诉讼请求为：政赢公司、孝掀公司、魏维凯立即搬离系争房屋。松新公司在审理过程中明确其在第3项诉讼请求中主张的赔偿金即是违约金的性质；松新公司还明确要求没收政赢公司已支付的保证金5万元。政赢公司辩称，同意解除政赢公司与松新公司之间的租赁合同，但政赢公司已经实际搬离系争房屋。同意支付松新公司在第3项诉讼请求中主张的租金及违约金，不同意支付赔偿金和房屋占有使用费。同意松新公司没收保证金，松新公司在没收保证金之后无权再要求政赢公司支付赔偿金。即便法院认为政赢公司需要支付赔偿金，松新公司主张的标准过高，要求法院进行调整。孝掀公司、魏维凯共同辩称，同意搬离系争房屋，但是孝掀公司和魏维凯作为次承租人应当列为第三人参加本案诉讼，而非被告，对于松新公司将孝掀公司、魏维凯列为被告有异议。原审认为，松新公司与政赢公司之间的《房屋租赁合同》依法成立、合法有效，双方当事人均应恪守。现政赢公司未能按照合同约定及催款函的要求支付2014年7月10日至2014年10月9日期间的租金，且在未征得松新公司书面同意的情况下，将部分房屋转租给魏维凯，由孝掀公司实际使用，违反了合同约定。松新公司据此有权要求解除合同，因松新公司已向政赢公司发出函告要求解除合同，该函告政赢公司于2014年8月20日签收，故法院对于松新公司要求确认其与政赢公司之间的房屋租赁合同于2014年8月20日解除的诉讼请求，予以支持。虽然政赢公司与魏维凯之间的房屋租赁合同没有加盖政赢公司的公章，但代表政赢公司签字的潘X明原系政赢公司的法定代表人，之前亦代表政赢公司与松新公司签订租赁合同，法院认为潘X明与魏维凯房屋租赁合同上的签字应当视为代表政赢公司，相关后果由政赢公司承担。合同解除后，政赢公司应当搬离系争房屋将其返还给松新公司，魏维凯、孝掀公司作为次承租人及实际使用人对系争房屋实际控制，亦负有搬离系争房屋之义务。虽然政赢公司未在系争房屋内实际经营，但其尚有物品遗留在系争房屋内，且并未与松新公司办理房屋交接手续，故政赢公司还负有搬离系争房屋的义务。政赢公司应向松新公司支付2014年7月10日起至2014年8月19日止的租金59，109.7元（1，109平方米×1.3元／天／平方米×41天）及自2014年8月20日起至系争房屋实际返还松新公司之日止的房屋占有使用费，按照每天1，441.7元计算。因房屋租赁合同属于继续性合同，虽然合同已解除，但不影响政赢公司承担因之前逾期支付租金产生的违约金，松新公司主张以59，109.7元为本金，自2014年7月10日起至实际支付之日止，按照每天千分之一计算，符合合同约定，政赢公司亦表示认可，故法院予以支持。关于松新公司主张的没收保证金及政赢公司支付赔偿金131，555.13元，法院认为，双方的合同对政赢公司的违约责任予以明确约定，包括没收保证金和支付相当于3个月的租金作为违约金，对于该违约金的标准，法院认为并未明显过高，无需调整。故对于松新公司的诉讼请求，法院均予以支持。至于魏维凯、孝掀公司辩称的被告主体是否适格问题，法院认为，魏维凯、孝掀公司的诉讼地位应依松新公司申请，松新公司申请追加魏维凯、孝掀公司为被告经法院依法审查，并无不当。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一五年二月二日作出判决：一、确认上海松新经济发展有限公司与上海政赢生物科技有限公司于2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月20日解除；二、上海政赢生物科技有限公司、魏维凯、上海孝掀实业有限公司于判决生效之日起十五日内搬离位于上海市松江区新松江路＊＊＊弄＊＊＊号5层靠东侧房屋；三、上海政赢生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海松新经济发展有限公司自2014年7月10日起至2014年8月19日止的租金59，109.7元；四、上海政赢生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海松新经济发展有限公司逾期支付租金的违约金（以59，109.7元为本金，自2014年7月10日起至实际支付之日止，按照每天千分之一计算）；五、上海政赢生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海松新经济发展有限公司违约金131，555.13元；六、上海政赢生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海松新经济发展有限公司房屋占有使用费（自2014年8月20日起至上海政赢生物科技有限公司、魏维凯、上海孝掀实业有限公司实际搬离之日止，按照每天1，441.7元计算）；七、上海政赢生物科技有限公司已支付给上海松新经济发展有限公司的50，000元保证金归上海松新经济发展有限公司所有，不再向上海政赢生物科技有限公司返还。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，882元，减半收取2，441元，由上海政赢生物科技有限公司负担。判决后，孝掀公司、魏维凯不服，上诉于本院称，1、上诉人孝掀公司与上诉人魏维凯在一审抗辩意见为“不同意搬离系争房屋”，原审将上诉人的抗辩意见记载表述为“同意搬离”是错误的。另外，并无无效的法律事由否认上诉人魏维凯与原审被告政赢公司之间的转租合同效力；魏维凯作为孝掀公司的法人将承租房屋交由孝掀公司使用，且向政赢公司支付两年租金，因此上诉人仍可继续使用系争房屋。2、根据相关规定，次承租人的诉讼地位明确应为无独立请求权第三人，上诉人在一审就其诉讼地位提出异议，因为如果上诉人为本案被告，则合并审理了租赁合同和转租合同两个法律关系，剥夺了上诉人另行起诉的权利。从诉讼法角度来讲，被上诉人在一审中将上诉人列为被告，其前提应该是双方之间存在一定的法律关系，既然双方之间不存在法律关系，则被上诉人也不能将上诉人列为被告，原审法院对上诉人的诉讼地位的审查不当。3、原审对上诉人与政赢公司之间的转租合同效力并没有作出认定，因此在对转租合同没有作出无效或者解除的判决认定之前，上诉人有权拒绝搬离系争房屋。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人松新公司辩称：1、出租人和承租人之间的租赁合同解除使得承租人丧失租赁权，因此转租合同中的次承租人的租赁使用权利应一并丧失，出租人有权要求承租人及次承租人一并搬离租赁物。上诉人魏维凯、孝掀公司作为次承租人实际使用系争房屋，被上诉人可以追加上诉人作为本案被告并要求上诉人与原审被告政赢公司一起搬离系争房屋。2、上诉人如果认为其搬离系争房屋存在其已付租金的损失，则也属于上诉人与政赢公司之间的法律关系，上诉人完全可以另行主张，原审法院没有必要对转租合同作出认定，本案的审理结果也没有导致上诉人的诉讼权利丧失。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人松新公司将系争房屋出租给原审被告政赢公司，双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，政赢公司应按约履行支付租金之义务，未及时履行合同义务的，则被上诉人松新公司可以依据合同约定向原审被告政赢公司主张合同解除及违约责任等。根据已查明的事实，原审被告政赢公司未能按时向被上诉人松新公司支付租金，为此被上诉人松新公司多次向原审被告政赢公司进行催款未果，被上诉人据此向原审被告政赢公司发函要求解除合同，符合合同约定，原审被告政赢公司于2014年8月20日收到该份解除函，则可以认定双方之间的租赁合同于2014年8月20日解除。原审被告政赢公司在租期内将租赁物转租给上诉人魏维凯，上诉人魏维凯在与原审被告政赢公司签约后又将系争房屋交由上诉人孝掀公司实际占有使用，故上诉人魏维凯及孝掀公司的身份为次承租人及实际使用人。基于被上诉人松新公司与原审被告政赢公司的租赁合同解除，且并无证据表明被上诉人松新公司同意上诉人使用系争房屋，故上诉人魏维凯、孝掀公司与原审被告政赢公司应共同履行搬离系争房屋的义务。至于上诉人对其在本案中的诉讼地位提出的异议，本院经审查认为，基于被上诉人松新公司在一审中的诉讼请求为要求上诉人与原审被告政赢公司履行腾房义务及逾期腾房的占有使用费，且基于魏维凯与孝掀公司对系争房屋实际占有使用的事实，故被上诉人松新公司向法院申请追加为本案被告，并不违反相关法律规定，上诉人的该项异议不予成立。另外，因上诉人与原审被告政赢公司之间的转租合同法律关系不属于本案审理范围，故原审法院没有作出认定及处理并无不当。上诉人可以就其与原审被告政赢公司之间的转租合同法律关系另行诉讼主张。关于上诉人提出的其已向原审被告政赢公司支付租金，以此为由不同意搬离系争房屋，因不能对抗被上诉人的物上请求权，故上诉人的该项上诉意见，本院亦不予采信。综上所述，上诉人孝掀公司、魏维凯的上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人魏维凯、上海孝掀实业有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年五月二十一日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”