（2015）武民初字第135号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-10-02

案件名称

常州德禾置业有限公司与於志杰商品房销售合同纠纷、房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市武进区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第135号原告常州德禾置业有限公司，住所地武进区湖塘镇武宜中路1号。法定代表人程宏，该公司执行董事。委托代理人徐健，江苏常武律师事务所律师。被告於志杰。委托代理人吴琦，江苏品喆律师事务所律师。第三人马云，系常州武进今日口腔门诊部有限公司法定代表人。委托代理人刘建峰。原告常州德禾置业有限公司（以下简称德禾公司）诉被告於志杰商品房买卖合同和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，后依法转为普通程序，并通知马云作为第三人参加诉讼，于2015年2月4日、4月3日进行了公开开庭审理，原告的委托代理人徐健、被告的委托代理人吴琦、第三人的委托代理人刘建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月24日，原、被告签订购房意向协议一份，约定被告购买原告开发的德禾豪景苑B17、B18、B19、B20商铺，原告同意将B16商铺一并出售给被告，并约定了购买B16商铺的面积、价格、支付时间以及订立正式购房合同的时间。因被告需五间整体装修使用，故于当天原、被告又签订租赁协议一份，约定将B16先出租给被告使用，租金5万元／年，租期自交付日2013年4月1日至2014年3月31日。原告按约交付了房屋，被告支付了租金。后被告将五间房屋出租给他人开设诊所。因原告认为被告会购买B16商铺，故对出租行为无异议。被告一次性收取了承租人前四年租金，每年28万元。由于被告未能按约购买B16商铺，双方签订的租赁合同届满后也未能与原告续订租赁合同。原告认为被告未按约购买，原告可解除购买房屋意向协议。请求法院：1、判令解除原被告2013年1月24日签订的德禾豪景苑B16商铺购买意向协议及商铺租赁协议，并要求被告立即返还该商铺；2、判令被告立即返还原告不当得利15万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、同意与原告解除2013年1月24日签订的德禾豪景苑B16商铺购买意向协议。二、原告无权单方解除与被告签订的商铺租赁协议。理由是：1、原告在2013年11月19日承诺被告可将德禾豪景苑B16商铺转租，租期暂定10年，租赁期限内原告不变更与被告方的租赁协议，不收回该商铺。2、被告已经支付了2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金，并会按照原被告签订的租赁合同按期支付每年的租金。三、被告不存在不当得利之说，更无须返还被告15万元，被告按照有效的租赁协议收取第三方的租金，且原告对于该租赁协议也予以认可。第三人述称，我租赁被告的房屋包括B16商铺，原告是同意的。如果原告因被告不购买B16商铺而收回，因五间商铺整体进行装修使用，所以要求继续租赁B16商铺，但由于出租的主体变更了，对租赁合同的内容需要重新协商。经审理查明，2013年1月24日，原、被告签订协议（以下简称协议）一份，约定被告购买原告开发的德禾豪景苑B17、B18、B19、B20商铺，原告同意将B16商铺一并出售给被告，B16商铺面积124.05平方米、单价13500元／平方米、总价款1674675元，交付日期2013年4月1日，房款采用分期付款的方式支付，签订本协议时支付定金10万元，余款1574675元在2014年1月25日前付清（买卖合同另签）。同时约定，如被告未能按期与原告签订B16商铺的买卖合同，原告有权将该商铺另行处分，支付的定金不再退还。上述协议签订的同日，原告与被告签订商铺租赁协议（以下简称租赁协议）一份，约定将B16商铺租给被告用于商业经营，租期2013年4月1日至2014年3月31日，租金5万元。同日，被告向原告支付了定金10万元和租金5万元，原告出具了收据。同时，被告向原告出具说明一份，因本人延期支付房款，故支付德禾公司5万元作为延期付款利息，由于需向公司报销5万元利息费用，德禾公司同意配合以租赁费的形式出具手续。此后，原告于2014年4月1日将B16商铺交付给被告，被告如约购买并接收了B17、B18、B19、B20商铺。2013年12月25日，被告与第三人、原告三方签订房屋租赁合同（以下简称租赁合同）一份，约定被告将B16-B20的商铺出租给第三人作门诊部使用，并言明本合同签订时，B16商铺原告已出卖给被告，但尚未取得房屋所有权证，原告确认被告有权出租给第三人使用。租期10年，自2014年6月1日至2024年5月30日，签订日至2014年6月1日为宽限装修期，不算租期及租金。租期前三年租金均为28万元，第四年度为29万元，第五年租金为30万元，以此类推。本合同签订生效之日，第三人付清前四年度租金113万元，以后提前付清下一年度租金。合同仅约定了被告与第三人解除合同的情形，但对原告与被告合同解除情形、违约责任未作约定。被告、第三人分别签字确认，原告加盖公章予以确认。由于上述租赁合同签订时，原、被告未能按约定签订B16商铺的买卖合同，被告也未付款购买该商铺。此后，原告多次催被告签约，被告以资金紧张等为由而拖延。2014年7月7日，原告函告被告，通知被告在收到函后一星期内签订正式买卖合同，逾期不签，将追究法律责任，包括取消优惠政策、收回租期已到房屋。被告仍未能签约，原告于2014年9月24日再次函告被告，鉴于被告仍置之不理，B16商铺不再出售给被告，商铺租赁协议不再续签，并收回B16商铺。由于多次协商未成，原告于2014年12月31日起诉来院，要求判如所请。另查明，2013年11月19日，被告向原告提出书面申请，以原告B16商铺原与被告有租赁协议，现同意转租马云，租期暂定10年，租赁期内，德禾公司不变更与於志杰的租赁协议，不收回该商铺。原告德禾公司认为被告於志杰会购买该商铺，遂签字盖章同意了被告於志杰的申请。诉讼期间，被告于2015年3月26日以支付B16商铺2015年至2016年度租金为由通过银行向原告缴纳5万元。诉讼期间，被告同意解除原、被告之间的B16商铺租赁协议，但要求原告如第三人同意续租，则应不损害第三人利益，与之签订租赁合同。上述事实，由协议、租赁协议、租赁合同、收据、申请书、说明、催告函及当事人的陈述等予以证实。本院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均有法律约束力，违反合同约定拒不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，被告於志杰承诺在约定期间内与原告签订B16商铺买卖合同，后表示不能按约定购买该商铺，其已构成违约，原告要求解除2013年1月24日签订的B16商铺购买意向协议的请求，本院依法予以支持。按定金罚则和合同约定，被告交付10万元定金，无权要求返还。原、被告双方于2013年1月24日签订的B16商铺租赁协议的期限为1年，并约定期满后另行订立新的租赁合同，该租赁协议尚未期满时，三方签订房屋租赁合同，原告同意被告将B16-B20的商铺出租给第三人作门诊部使用10年。原告鉴于相信被告届时会购买B16商铺而同意被告转租，即上述1年租赁期届满后原、被告双方之间为不定期租赁关系，原告收取被告2014年4月1日至2016年3月31日的租金10万元。鉴于被告表示不损害第三人的承租利益即同意解除，故本院对原告要求解除租赁协议的请求也予以支持。由于原告同意被告转租，诉讼中也表示同意其使用，故原告返还B16商铺房屋的请求，本院不予支持。关于被告2013年1月24日交付5万元的性质，原告认为应认定为延期付款利息，由被告书写的说明予以印证。被告认为应认定为租金，有原告出具的收据予以印证。本院认为，当时B16商铺的买卖合同尚未正式签订，应当付款的期限尚未确定，延期的限期缺少依据，而原告收取该款项后出具的收据载明的为租金。因此，认定为租金更为恰当。鉴于原、被告之间的租赁关系已经解除，被告收取B16商铺的转租租金则缺少合同依据，因此被告所收取第三人的2014年6月1日至2018年5月31日四年租金应当支付原告，鉴于被告已支付原告的2014年4月1日至2016年3月31日期间的租金10万元，剩余的二年的租金被告应当及时支付原告10万元。本案经过多次调解，由于三方分歧较大而未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告常州德禾置业有限公司与被告於志杰之间2013年1月24日签订的德禾豪景苑B16商铺购买意向协议。二、解除原告常州德禾置业有限公司与被告於志杰的德禾豪景苑B16商铺的租赁协议。三、被告於志杰于本判决生效之日起十日内支付原告常州德禾置业有限公司10万元。四、驳回原告常州德禾置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，由被告於志杰负担3000元（其中1310元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告常州德禾置业有限公司），由原告常州德禾置业有限公司负担380元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（凭本院书面缴费通知缴纳）。审　判　长　　何纪华人民陪审员　　堵盘华人民陪审员　　徐伟文二〇一五年五月二十一日书　记　员　　殷丽花附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”