（2015）株中法民四终字第149号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-24
案件名称
周伟达等诉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第149号上诉人（原审被告）周伟达，男，1965年6月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。委托代理人谭学星，男，汉族，1980年6月5日出生，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权。委托代理人刘湘，男，汉族，1972年9月26日出生，住湖南省株洲市石峰区。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）杨爱清，男，1965年12月1日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。委托代理人姚强，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人周伟达因与被上诉人杨爱清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2015）株石法民一初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人周伟达及其代理人谭学星、刘湘，被上诉人杨爱清及其代理人姚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年1月11日，原告杨爱清与被告周伟达签订《协议》，双方在协议中约定被告周伟达将其所有的石峰区先锋路（铜霞路拆迁先锋安置小区安置房）的住户指标一套转让给原告杨爱清，双方自愿达成协议，转让指标费10000元，具体所有购置房屋费用归原告杨爱清全部支付。被告周伟达在可过户时无条件配合原告杨爱清办好一切过户手续，双方不能因任何条件反悔。《协议》签订后，原告杨爱清于2010年1月12日支付给被告周伟达10000元购房指标转让费。2010年4月20日，被告周伟达与株洲湘渌房地产开发有限公司签订了《先锋安置小区房屋销售合同》，双方在合同中约定由周伟达购买先锋安置小区9栋601号房屋，购房款173049元。该房屋系2010年1月11日《协议》中约定的被告周伟达转让给原告杨爱清的指标安置房。2010年4月30日当天，原告杨爱清以被告周伟达的名义向株洲湘渌房地产开发有限公司支付了173049元购房款。后原告杨爱清于2011年10月4日实际入住先锋安置小区9栋601号房屋。原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告周伟达将其享有购买安置房的权利让与原告杨爱清，与杨爱清签订了《协议》，并按协议约定收取了10000元的转让费。该协议是原、被告双方在平等自愿的情况下签订的，是双方真实的意思表示，且《协议》中涉及的拆迁安置房购置指标的转让并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依《协议》履行。协议签订后，原告杨爱清向房产公司支付了购房款，已按照《协议》约定履行了自己的义务。现原告杨爱清要求确认与被告周伟达于2010年元月11日签订的协议有效，证据充分，理由正当，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决原告杨爱清与被告周伟达于2010年1月11日签订的协议有效。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨爱清负担。宣判后，周伟达不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。理由是：1、协议不符合法律法规，原判适用法律错误。作为合同标的物的拆迁安置房五年内不允许转让，因此，双方约定“可过户时”是指上诉人与被上诉人约定了合同期限。如今期限尚未界至，依合同法规定此协议应尚未生效。2、原判认定被上诉人支付费用无直接证据支持，仅依被上诉人的单方陈述得出，认定事实不准确。3、原审程序瑕疵，未按法律规定对待上诉人递交的证据。4、合同标的有重大瑕疵。因湘渌公司所建的安置小区建筑质量不合格，其无法依据原有购房合同交付房屋给上诉人，上诉人与被上诉人协议中的出卖物已不复存在，无法实现合同目的，双方2010年元月11日所签协议依法撤销，协议自始无效。5、上诉人将夫妻共同财产擅自单独处分，共有人也未追认，属于无权处分，协议依法无效。被上诉人杨爱清发表答辩意见：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。上诉人与被上诉人签订的协议系双方真实意思表示，且被上诉人完全履行了合同义务，向上诉人支付了转让指标费，向房产公司交纳了购房款，并实际居住达4年。国务院办公厅的文件规定“购买不满5年的，不得上市交易”是针对经济适用房或限价商品房，上诉人购买的房屋不属此类，且该文件于2011年9月28日公布，对上诉人与被上诉人2010年元月11日签订的协议不具有溯及力。双方协议约定“经甲乙双方签字生效”，并不是附生效期限才生效。上诉人以协议因为其妻子没有签字而无效的理由不成立。2、本案诉争标的不是先锋安置小区9栋601号房，而是拆迁安置房购买指标及指标下的附属权利及义务，被上诉人完全履行了协议规定的义务就应享有因房屋质量或其他问题而得到的补偿。上诉人以湘渌公司交付的房屋存在质量问题来确认上诉人与被上诉人协议无效或撤销该协议的理由不能成立。二审中，上诉人周伟达提交了三组证据。证据1、湖南大学土木建筑工程检测报告（节选），拟证明湘渌房地产公司所交付给上诉人的9栋601号房屋质量不合格；证据2、《证明》、《株洲严查先锋小区安置房问题》，拟证明业主与湘渌房地产公司就房屋质量交涉，至今未获得房产权证；证据3、安置房代建协议，拟证明安置房五年不得转让。被上诉人认为以上三份证据不属于新证据。对证据1的真实性、证明目的有异议，即使房屋质量不合格，也不能证明协议无效。证据2的关联性有异议，《证明》属证人证言，证人需要出庭。证据3的真实性、关联性有异议，双方的协议没有违反法律规定，不能实现对方的证明目的。被上诉人杨爱清也提交了二组证据。证据1、被上诉人以上诉人名义与开发公司签订的杂屋使用权销售合同及相关销售单据，拟证明杂屋与房屋的实际购买人都是被上诉人，购房款是被上诉人出的，被上诉人并装修入住；证据2、卡号为6223687330800579712的长沙商业银行卡，拟证明购房款是由被上诉人该张银行卡上转账的。上诉人对被上诉人提交的证据发表质证意见：证据1，真实性没有异议，但不能实现证明目的，只能证明对方居住在里面，不能证明购房款是对方交的；证据2，证明目的有异议，不能证明购房款是对方交的。本院对上诉人提交的证据1、2的真实性予以采信，关联性不予采信，证据3不符合证据形式，不予采信。对被上诉人提交证据的真实性予以采信，对举证目的结合本案其他证据综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是2010年元月11日上诉人与被上诉人签订的协议是否有效。现分析如下：根据双方签订的协议约定，上诉人是将住户指标转让给被上诉人，因此双方是对房屋购买权的转让，而不是对房屋本身的转让，合同标的为购房权，属于债权的范畴。该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，上诉人认为协议不符合法律规定的上诉理由不能成立。从本案的实际情况看，购房合同，交纳购房款、配套费、杂屋款收据原件均在被上诉人处保存，涉诉房屋也是由被上诉人装修并自2011年以来一直居住，以上证据结合起来足能证明该涉诉房屋确为被上诉人出资购买。虽然涉诉房屋存在质量问题，也未办理权属登记，但不能由此而否定被上诉人取得的购房权利本身的存在，也不对双方民事合同效力产生影响。故上诉人以房屋存在质量问题，无法实现合同目的而主张协议无效的理由不能成立。虽然转让住房指标协议的订立是上诉人一人行为，未经其妻子签字，但被上诉人支付了指标转让费，交纳了购房款，属善意、有偿取得，应当维护其合法权益。故上诉人认为其系无权处分，协议应无效的理由亦不能成立。另上诉人也未提出证据证明原审法院程序存在瑕疵。综上，上诉人主张协议无效的上诉理由均不能成立，其应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原审认定事实清楚，审判程序合法，对本案处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人周伟达负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 晶审 判 员 李少华代理审判员 李 黎二〇一五年五月二十一日书 记 员 汪 晶附本判决适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：