（2015）渝北法民初字第00079号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2016-01-05
案件名称
重庆市公共住房开发建设投资有限公司与邓孝国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市公共住房开发建设投资有限公司,邓孝国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第00079号原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，组织机构代码55200804-3。法定代表人邵威远，总经理。委托代理人王鹏，男，1974年2月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告邓孝国，男，1963年10月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公住房投资公司）与被告邓孝国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。依法由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，代理审判员粟果组成合议庭，共同负责对案件的审理，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告公住房投资公司的委托代理人王鹏到庭参加了诉讼，被告邓孝国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。原告公住房投资公司诉称：通过合法配租，原被告于2012年2月23日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，合同约定，原告将位于重庆市渝北区××路××号××幢××号房屋出租给被告，租赁期间为2012年2月23日起至2017年2月22日止，月租金678.6元／月。被告应于每月20日前缴纳当月租金。被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权单方解除合同，被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。被告应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告，若被告拒不腾退房屋的，原告按照租金标准的2倍收取被告占用房屋使用费。合同签订后，原告于签约当日将租赁房屋移交给被告使用。被告自2012年8月起一直拖欠租金。经原告电话通知、上门催告、张贴通知单等方式催收，但被告却一直拒不缴纳租金。原告要求：1、判决立即解除原、被告双方于2012年2月23日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、判决被告将位于重庆市渝北区××路××号××幢××号租赁房屋及相关附属设施交还原告；3、判决被告按照678.6元／月的标准，从2013年7月起至合同实际解除之日止向原告支付租金6282.76元；4、判决被告向原告支付欠付租金的违约金暂计为354.6元（注：违约金以每月应缴租金678.6元为基数，按照拖欠每日万分之五的标准，暂计至2013年4月30日为354.6元），最终以截止到实际付清租金之日计算的违约金总额为准）；强制清退费用（换锁、人工费、保管费、清洁费等共计4000元整）；5、判决被告自合同解除之次日起至实际腾退返还重庆市渝北区××路××号××幢××号租赁房屋止，按照678.6元／月标准向原告支付房屋占用使用费。被告邓孝国未作答辩。经审理查明：2012年2月23日，原告公住房投资公司作为甲方，被告邓孝国作为乙方签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定：甲方将座落于渝北区××路××号××幢××号公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用。该房屋建筑面积61.69平方米。房屋设施设备见附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。甲方应于2012年2月23日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施能正常使用。该房屋租赁期限为5年，租期自2012年5月23日起至2017年2月22日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为11元／平方米，月租金为人民币678.6元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……5、拖欠租金累计6个月以上的；……乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气等相关费用，将房屋及附属设施交还甲方；乙方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日按应付租金的万分之五支付违约金。甲方委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理，代为履行甲方在本合同项下的权利和义务。合同签订后，原告公住房投资公司将涉案房屋及附属设施设备交付了被告邓孝国，被告邓孝国亦在房屋设施设备清单表中予以签字确认。2013年1月7日，重庆市公共租赁房管理局××房屋管理中心发出《重庆市公租房解约通知书》，内容为：你承租的××公租房××幢××。2012年2月签约承租后入住，从2012年8月1日至2013年1月13日共计欠租六个月，拖欠房屋租金6个月以上。房管中心房管员从2012年8月开始，每月都多次打电话和上门贴催租单进行催缴房租，你承诺12月底交齐欠租，一直未交。根据《重庆市公共租赁住房租金管理办法》、《实施细则》和《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关规定约定，承租人有“连续空置六个月以上或拖欠租金累计6个月以上的”行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公租房，申请人和共同申请人5年内不得再次申请。我中心上门告知你于2013年1月31日前办理退出手续，请你速到房管中心缴纳拖欠的房租4205.25元（滞纳金133.71元），物业费、水、电、气费另外结算。现将此通知在第三方在场签字，粘贴你所承租的防盗门，同时留下照片。2013年1月31日前未来缴纳所欠房租。我中心将按照相关程序实施强制收回该套房屋。送达人韩风，第三方龙祥学。原告将该通知张贴于被告承租房屋门上。且原告多次张贴催租通知书在被告房屋门上。2013年4月30日，在××房管中心，××物业管理公司、××警务室、居委会、承租房代表，开锁工人的参与下，原告制作了《关于强制入户清退××幢××承租房邓孝国》的表格，进入××幢××号，清理了被告邓孝国的物品。原告公住房投资公司从此时起收回了房屋及屋内的部分附属设施，未收回的设施设备原告未清理，现不清楚哪些未收回。现原告诉至本院，要求判如所请。对于第4项诉讼请求，原告明确违约金只要求计算到2013年4月30日止。上述事实，有原告的陈述，《重庆市公共租赁住房租赁合同》，房屋设施设备清单，《重庆市公租房解约通知书》，照片，《关于强制入户清退××幢××承租房邓孝国》的表格，催租通知单存根，庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告公住房投资公司与被告邓孝国所签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。被告作为租金的给付人，应当对租金的已付事实承担举证责任。现被告未对此举证，应当认定原告所陈述的被告从2012年8月1日未支付房屋租金的事实。对于原告租金支付的截止日期，由于原告自认已于2013年4月30日采取强制清退的方式进入出租房屋，说明原告此时已收回了房屋的使用权。对于原告要求的租金也只能计算至其强制清退日，即2013年4月30日止。故被告邓孝国应当支付的租金为678.6元／月×9月=6107.4元。由于原告已收回了出租房屋及部分附属设施，对于哪一部分附属设施未收回原告也表示不清楚，故对其要求被告交还租赁房屋及相关附属设施的请求本院不予支持。由于被告邓孝国从2012年8月1日至2013年4月30日期间未交纳房屋租金，超过六个月，已符合双方约定的合同解除条件，原告要求解除双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》的请求本院予以支持。对于原告要求的违约金，按双方合同约定，被告应当于当月的20日前支付当月的租金，现被告逾期未付，已构成违约，应当对未付的租金从应付租金的次日起，即每月的21日起，以当月的租金作为本金，按合同约定的标准支付违约金至原告自愿要求的2013年4月30日止。故2012年8月欠付租金违约金为86元（678.6元×0.05%×253天）、2012年9月欠付租金违约金为75元（678.6元×0.05%×222天）、2012年10月欠付租金违约金为65元（678.6元×0.05%×192天）、2012年11月欠付租金违约金为55元（678.6元×0.05%×161天）、2012年12月欠付租金违约金为44元（678.6元×0.05%×131天）、2013年1月欠付租金违约金为34元（678.6元×0.05%×100天）、2013年2月欠付租金违约金为23元（678.6元×0.05%×69天）、2013年3月份欠付租金违约金为14元（678.6元×0.05%×41天）、2013年4月欠付租金违约金为3元（678.6元×0.05%×10天）。上述款项均计算至个位，违约金合计399元，现原告自愿要求354.6元本院予以支持。原告对强制清退的费用未举证证明此笔费用的产生，双方在合同中对此笔费用产生后如何处理也未进行约定，故对此费用本院不予支持。对于原告的第五项诉讼请求，由于原告在合同解除前已实际收回出租房屋，故其此项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告邓孝国于2012年2月23日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；二、被告邓孝国在本判决生效后五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2012年8月1日起至2013年4月30日止的房屋租金6107.4元；三、被告邓孝国在本判决生效后五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司逾期支付租金的违约金354.6元；四、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费820元，由被告邓孝国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 胡可萍代理审判员 张红艳代理审判员 粟 果二〇一五年五月二十一日书 记 员 吴朋爱 微信公众号“”