（2015）中一法民一初字第10号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-08-18

案件名称

邱怀球、黄球娣与中山市华翔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邱怀球,黄球娣,中山市华翔房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法民一初字第10号原告：邱怀球，男，1975年12月25日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区昭平县。原告：黄球娣，女，1983年11月20日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区昭平县。上列两原告共同委托代理人：陈小青、周志光，分别系广东保信律师事务所律师、实习律师。被告：中山市华翔房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何建华，总经理。委托代理人：关瑜姗，该司法务专员。原告邱怀球、黄球娣诉被告中山市华翔房地产开发有限公司（以下简称华翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚竹梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告邱怀球、黄球娣共同委托代理人陈小青，被告华翔公司委托代理人关瑜姗到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方申请2个月时间庭外和解，该期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告邱怀球、黄球娣诉称：2013年6月13日，两原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定由两原告向被告购买位于中山市东区康华路7号馨园＊幢＊房（以下简称馨园＊幢＊房），房价588000元。合同签订后，两原告依约支付全部购房款。合同第八条约定，被告应于2014年5月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付两原告使用。合同第九条约定，如逾期交房两原告仍要求继续履行合同时，被告应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止，每日按原告已付房价款的万分之五支付逾期交房违约金。被告至今仍未将涉案房屋交付两原告，现原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付2014年6月1日起～同年12月31日期间逾期交房违约金61740元（294元／天×30天×7个月）；2.被告支付2015年1月1日起至被告将经验收合格的房屋实际交付两原告之日期间的逾期交房违约金（以294元／天计算）；3.被告将经验收合格的房屋实际交付两原告；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，两原告以已于2015年1月26日收楼为由，将第2项诉讼请求确定为被告支付2015年1月1日～同年1月26日期间的逾期交房违约金7644元，并自愿撤回第3项诉讼请求，同时增加1项诉讼请求：被告支付从2015年1月27日起，以69384元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票；4.契税发票。被告华翔公司辩称：两原告购买的馨园＊幢＊房已于2014年5月31日符合收楼条件，被告当时已通知两原告前往办理收楼手续，之后，被告又分别于2014年11月13日及同年12月4日再次以书面形式通知两原告办理收楼手续，但两原告一直不予办理，在此情况下，按照双方约定，可视为被告已将涉案房产交付两原告。被告并不存在逾期交楼的行为，无需支付违约金。且两原告购买涉案房产系用于自住，被告在通知其收楼仍遭拒绝的情况下，并无造成两原告任何损失，两原告也未提供证据证明其实际损失，因此违约金部分不应支持。即使需要支付违约金，两原告主张的违约金标准过高，应予调整。被告就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房买卖合同及补充协议；2.中国电信中山分公司客户月费用清单及电话记录；3.温馨提示及邮寄凭证；4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；5.中山市公安消防局建设工程消防验收意见书；6.中山市建设工程竣工验收备案登记证。经审理查明：2013年6月13日，两原告作为买受人，被告作为出卖人，签订中山市商品房买卖合同，约定由两原告向被告购买馨园＊幢＊房；第三条：该房产为预售商品房，属钢混结构，层高为3米，建筑层数地上25层，地下1层；第四条：该商品房建筑面积90.11平方米，套内建筑面积70.79平方米；按套内建筑面积计价，单价8306.26元／平方米，总价款588000元；……第六条：两原告采用银行按揭方式付款，在2013年6月13日现金支付208000元，余款380000元使用商业贷款于同年7月13日支付；……第八条：被告应在2014年5月31日前将“在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及符合合同约定的房屋”交付两原告使用；第九条：被告逾期交房不超过60日，自双方约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付以已付房价款的0.5‰计算的违约金，合同继续履行；逾期超过60日而不足90日的，两原告不能行使合同解除的权利，但可要求被告按日向其支付已付房价款的1‰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按已付房价款的20%向两原告支付违约金。被告退回两原告已付房价款及支付违约金后，两原告同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失被告不再另外补偿或赔偿。两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定的交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已付房价款0.5‰的违约金，但违约金总额不超过两原告累计已付房价款的20%；第十一条：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知两原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。在本合同约定交付商品房的期限届满时由于两原告原因未能按期交付的，视为已实际交付两原告使用，此后该商品房的风险已转移给两原告，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与被告无关，由两原告自行承担；……第十三条：被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电、燃气管线在商品房交付前安装到户，由两原告自行申请开通并承担经营管理单位规定缴纳的费用及日常使用的费用；2.电话线路、有线电视线路等在商品房交付前施工到户，由两原告自行申请开通并承担经营单位规定缴纳的费用及日常使用的费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：符合使用条件，可以先行接收；暂未达使用条件的，双方协商解决，因政府有关部门验收延误的，但已达到验收标准的，视为符合条件交付使用。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，两原告依约向被告支付购房款588000元，并缴交契税8820元。2013年8月15日，涉案房产所在的馨园1幢建设工程经中山市公安消防局消防验收合格。2014年9月10日，馨园1-6幢建设工程取得中山市住房和城乡建设局颁发的中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2014第346号）。2014年11月13日，被告华翔公司向两原告在中山市商品房买卖合同中约定的通讯地址邮寄送达温馨提示，书面通知两原告及时前往办理收楼手续，邮件于次日妥投后，两原告未予前往。同年12月9日，被告华联公司再次向上述地址邮寄送达温馨提示，通知两原告于2014年12月31日前前往办理收楼事宜，逾期按合同约定视为已将涉案房产交付两原告使用。该份邮件于当日妥投后，未有证据反映两原告有前往被告处办理收楼事宜。2014年12月22日，两原告以被告逾期交楼为由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，两原告主张涉案商品房符合交付条件除需取得中山市建设工程竣工验收备案登记证外，还需具备住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程竣工验收报告、消防验收合格证明以及车位规划的证明文件。被告华翔公司在诉讼中向本院提交由其持有的双方签订的中山市商品房买卖合同，证实住宅质量保证书及住宅使用说明书分别作为合同的附件四、附件五，与合同装订成册，该两份文件并载明“此书一式两份，开发单位与业主各执一份，开发单位必须加盖公章”。另，两原告表示没有在馨园购买车位。另查：两原告已于2015年1月26日办理涉案房产的收楼手续。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。本案争议的焦点为：一、被告华翔公司是否构成逾期交楼；二、逾期交楼违约金数额如何认定；三、两原告主张的利息应否予以支持。关于焦点一。判断被告华翔公司是否构成逾期交楼，则要审查在合同约定的交付期限届满时涉案商品房是否符合法定及合同约定的交付条件。法定交付条件部分，商品房的交付必须满足基本的安全条件。涉案商品房所在馨园1幢楼房层高为3米，建筑层数地上25层，地下1层，属于建筑高度超过五十米的公共建筑，按照《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。馨园1幢消防工程已于2013年8月15日经中山市公安消防局消防验收合格，即在合同约定的交付期限届满前，馨园1幢建设工程已符合法定的交付条件。合同约定的交付条件部分，两原告与被告华联公司在中山市商品房买卖合同中约定的涉案房产交付条件为：该商品房在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的水、电、燃气线路、电话线路、有线电视线路于商品房交付使用时可正常使用。涉案商品房所在的馨园1幢在合同约定的交付期限（2014年5月31日前）届满后，于2014年9月10日取得中山市住房和城乡建设局颁发的中山市建设工程竣工验收备案登记证，之后于同年11月13日及12月9日向两原告发出书面收楼通知，构成逾期交楼。至于两原告主张的住宅质量保证书及住宅使用说明书，从被告持有的双方签订的中山市商品房买卖合同来看，该两份文件已作为合同附件在签订合同时交由双方各持一份，现两原告主张被告未向其出示该两份文件，没有事实依据，本院不予采信。车位规划证明文件部分，鉴于车位不在合同约定的与商品房正常使用直接相关的被告承诺正常运行的基础设施、公共配套建筑范围内，且两原告亦未在馨园购买车位，因此，两原告主张将车位规划验收作为衡量涉案商品房是否符合交付条件的标准之一，理据不足，本院不予采信。关于焦点二。被告华翔公司在涉案商品房符合法定及合同约定的交付条件后，向两原告发出收楼通知，要求其在2014年12月31日前前往办理收楼手续，鉴于两原告未举证证明其在该期间有前往收楼但涉案商品房尚存在其他导致其拒绝收楼的正当理由，因此，本院认为逾期交楼违约金的计算期间为2014年6月1日起～同年12月31日止，两原告主张计算至2015年1月26日，本院不予全部支持。违约金计算标准，鉴于双方在合同中就违约金标准有作明确约定，现两原告主张以已付购房款为基数，按每日0.5‰计算违约金，事实清楚，理据充分，本院予以支持。故被告华翔公司应向两原告支付逾期交楼违约金62916元（588000元×0.5‰×214天）。关于焦点三。鉴于上述逾期交楼违约金已具备惩罚性质，且足以弥补因被告华翔公司的违约行为给两原告造成的损失，因此，现两原告在违约金之外另行主张利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市华翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邱怀球、黄球娣支付逾期交楼违约金62916元；二、驳回原告邱怀球、黄球娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元（两原告已预交），由被告中山市华翔房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　龚竹梅二〇一五年五月二十一日书记员　　谢雅怡来自：