（2015）六程民初字第139号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-08
案件名称
原告南京六合荣盛物业服务有限公司与被告江宝、毕晶物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京六合荣盛物业服务有限公司,江宝,毕晶
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2015）六程民初字第139号原告南京六合荣盛物业服务有限公司，住所地南京市六合区大厂健民路（荣盛水景城）。法定代表人王永富，经理。委托代理人郑玲燕，女，1981年9月13日出生，汉族。委托代理人李霞飞，女，1974年12月18日出生，汉族，南京六合荣盛物业服务有限公司行政职员。被告江宝，男，1982年1月22日出生，汉族。被告毕晶，女，1987年6月22日出生，汉族。原告南京六合荣盛物业服务有限公司（以下简称荣盛物业公司）诉被告江宝、毕晶物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由代理审判员王菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣盛物业公司的委托代理人郑玲燕、李霞飞，被告江宝到庭参加诉讼。被告毕晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告荣盛物业公司诉称:两被告系茉莉苑业主。自2014年1月1日起至2014年12月31日止，被告拖欠原告物业管理费1855元、公摊费用300元未支付，经原告多次催要未果，遂诉至法院，要求被告支付物业管理费1855元、公摊费用300元，合计2155元（庭审中，原告撤回对300元公摊费用的诉讼请求）。被告江宝辩称：1.被告从建设单位通知看房时（2013年6月25日左右）已经在竣工验收单上签署房屋质量问题整改项，现在该房屋经多处修补，仍有未完成修补项，被告未在验房单上签字确认整改完成，另该套房屋钥匙也未完全交付给答辩人，答辩人认为现该套房屋至今还因质量问题进行维修中。《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。现该套房产因质量问题造成无法交付，乃至于至今还在维修当中无法交付，故被告未达成按前期物业合同约定履行合同的条件，应由建设单位承担物业费用；2.被告自2013年6月25日起多次向原告提出房屋质量问题影响房屋正常使用，但原告未按相关法律规定，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。另根据《江苏省物业管理条例》第三十八条，前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。现被告对于房屋问题未及时检验或在检验时发现质量问题后怠于通知及未处理协调，至今未尽应尽的义务及职责，却简单粗暴的将物业费用应承担的法律责任强加于被告；3.对物业服务费1.36元／平方米·月标准没有异议，但是被告已经申请过空置房，故物业服务费应该打七折即1298.5元，另外被告保留对2013年下半年多交物业费的诉讼权利；4.关于公摊费用，因原告没有就公共公摊费用进行公示，故被告不应缴纳该部分费用。被告毕晶未提出答辩。经审理查明:原告荣盛物业公司系南京市六合区茉莉苑小区物业服务公司，被告江宝、毕晶为该小区X栋XXX室（合同面积为114.04平方米，实际面积为113.69平方米）业主。根据原告荣盛物业公司与两被告签订的《茉莉苑前期物业服务合同》的约定：高层、小高层住宅房屋的物业服务费为1.36元／平方米·月；业主第一次以开发建设单位通知房屋交付之日起计收物业服务费用，在办理入住手续时即全额缴纳12个月的物业服务费，第二次起每年预收一次，一般在该缴费期限半个月前预收；业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住或不使用的空置物业，业主应事先向物业公司书面提出申请，经备案后，按公共服务费标准的70%交纳空置物业公共性服务费。该合同还约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的1%向业主加收滞纳金，业主逾期三个月仍未交纳的，物业公司可依法向人民法院起诉。2013年6月25日，被告江宝、毕晶签署了茉莉苑业主入伙资料签收表、茉莉苑入住会签单、业主/住户消防安全责任书等资料，办理了房屋交付手续。当日，被告江宝在茉莉苑交房验收单上签字，并提出需整修内容：1.阳台门开不动；2.阳台外观影响阳台采光要求拆除。后建设单位对上述第一项进行了整改。因被告对整改结果有异议，荣盛物业公司曾组织被告与房屋建设单位进行协调，案件审理过程中，本院组织双方调解时，荣盛物业公司就此问题再次组织建设单位与被告江宝协调。另查明，2013年下半年，被告江宝、毕晶向原告荣盛物业公司申请了空置房登记备案。因两被告未缴纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，原告于2015年2月9日向被告发出律师函催交后两被告仍未交纳，原告遂诉至本院，要求两被告支付物业服务费1855元。上述事实，有当事人的陈述、茉莉苑前期物业服务合同、茉莉苑业主入伙资料签收表、业主/住户消防安全责任书、茉莉苑交房验收单、入住会签单、律师函、国内挂号信函收据、照片等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：（一）原告为茉莉苑小区物业服务公司，被告为该小区业主，双方签订了物业服务合同，形成物业服务合同关系。现原告按合同约定提供物业服务，被告应当按约支付物业服务费用，但被告未能及时给付，引发双方纠纷，应当负有责任。（二）关于被告提出的房屋未实际交付，物业服务费应由建设单位交纳的问题，因两被告已于2013年6月25日办理了房屋交付手续并对房屋进行了验收，房屋未按其要求整改不等同于房屋未交付，故对此答辩意见本院不予采纳；关于被告提出的阳台外观影响采光，原告未尽查验、协调义务问题，因荣盛物业公司已组织被告与建设单位就此问题进行协调，且阳台外观涉及房屋整体规划设计，如被告认为此问题侵犯其相关权益，可另案主张，不能以此作为拒缴物业服务费的理由；关于被告提出的其已经申请了空置房，物业服务费应按七折计算的答辩意见，有事实和法律依据，原告对此亦认可，本院予以采纳。综上，被告江宝、毕晶应交纳的2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费为1298.79元（1.36元／平方米·月×113.69平方米×12个月×0.7）。据此，依照国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江宝、毕晶于本判决生效之日起五日内给付原告南京六合荣盛物业服务有限公司物业服务费1298.79元；二、驳回原告南京六合荣盛物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。代理审判员 王菲二〇一五年五月二十一日书 记 员 刘云 关注公众号“”