（2015）沈中民二终字第1366号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2016-04-27

案件名称

上诉人爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司与被上诉人沈王钢克、原审被告沈阳实华置业发展有限公司（以下简称实华公司）、原审被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司,沈阳实华置业发展有限公司,王钢克,爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1366号上诉人（原审被告）：爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路11-1号。法定代表人：康周永，该公司董事长。委托代理人：齐济，男，1974年9月9日出生，满族，该公司主管法务经理。被上诉人（原审原告）：王钢克，男，1949年1月1日出生，汉族，辽宁同格律师事务所律师，住址沈阳市和平区。委托代理人：赵彤，辽宁同格律师事务所律师。原审被告：爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路11-1号。法定代表人：康周永，该公司董事长。委托代理人：陈晖，辽宁人民律师事务所律师。原告被告：沈阳实华置业发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路100-23-7号。法定代表人：陈安军，该公司总经理。委托代理人：张凤华，男，1961年8月4日出生，满族，该公司员工。上诉人爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司（以下简称爱斯阿尔物业公司）因与被上诉人沈王钢克、原审被告沈阳实华置业发展有限公司（以下简称实华公司）、原审被告爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司（以下简称爱斯阿尔房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第130号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月14日对此案进行了审理，上诉人爱斯阿尔物业公司的委托代理人齐济，被上诉人王钢克及其委托代理人赵彤，原审被告实华公司的委托代理人张凤华，原审被告爱斯阿尔房产公司的委托代理人陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王钢克一审诉称，2012年7月，王钢克在爱斯阿尔房产公司购买商品房一套，2013年3月11日取得房屋所有权证书。为方便生活，2013年12月16日王钢克通过实华公司购买该住宅地下车位一个，认购物业SR新城三期地下车位Ａ区002号。爱斯阿尔物业公司2013年12月16日和2014年3月20日先后两次收取王钢克当年度车位服务费合计人民币720元（2014年12月16日到期）。2014年12月18日早晨，王钢克驾车从地下车库出来，在院门起落杆处被阻，发现门卡过期。当天下午，王钢克到爱斯阿尔物业公司二楼办理续费手续，被告知：本卡不能续费，原因是爱斯阿尔房产公司、实华公司之间有官司，凡是从实华公司购买的地下车位一律不给办理续费手续。王钢克作为业主已合法取得房屋所有权和地下车位的使用权，爱斯阿尔物业公司也已收取相关服务费用，两公司之间的官司与王钢克地下车位门卡续交服务费是两个不同的法律关系，爱斯阿尔物业公司以此拒收服务费没有事实和法律依据。王钢克起诉，请求判令：1、爱斯阿尔物业公司履行地下车位服务合同义务；2、爱斯阿尔物业公司赔礼道歉；3、爱斯阿尔物业公司承担本案的全部诉讼费用。爱斯阿尔物业公司一审未答辩。爱斯阿尔房产公司一审辩称，王钢克与实华公司签订车位使用权认购书，并向实华公司支付了相关款项，因此王钢克与实华公司具有合同关系，与爱斯阿尔房产公司之间没有这种法律关系，爱斯阿尔房产公司对王钢克不具有合同义务。王钢克诉请的继续履行地下车位服务合同义务应向相对人实华公司主张。实华公司一审辩称，我公司与王钢克签订的认购书是依据SR国际新城三期合作开发补充协议书（二）第三条、第四条、第五条、第八条等条款以及爱斯阿尔三期地下车库分配协议书等合作文件签订的。依据补充协议（二）第五条销售办法，我公司与爱斯阿尔房产公司各自销售各自房屋，但价格需统一协调，甲方需及时配合乙方出具各种售房手续。依据分配协议书，王钢克A区002号车位属我公司所有。依据补充协议书（二）第八条，爱斯阿尔房产公司应承认我公司与王钢克签订的认购书。王钢克的权利终止非我公司行为所致，王钢克的诉请应对爱斯阿尔物业公司主张，需要我公司配合的，我公司可以予以配合。原审法院审理查明，王钢克是坐落于沈阳市浑南区彩霞街1-4号1-29-4号房屋（住宅）的所有权人之一，并取得了房屋所有权证。2013年12月16日，王钢克与实华公司签订了SR三期车位使用权认购书，约定：王钢克认购沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位A区002号一处（王钢克已购关联物业为SR新城304栋1单元29-4室住宅）；售价人民币11万元；王钢克认购的仅为车位的使用权，车位所有权仍归实华公司所有；王钢克签署认购书认购车位使用权并付清全款或头期款的，实华公司对车位使用权不退不换；本认购书一式三份，双方各执一份，签字盖章后生效，具有同等法律效力，未经双方同意，不得任意更改；按照物业管理相关规定，由地下车位物业管理方收取车位使用费。2013年12月13日王钢克交纳了购买该地下车位使用权的费用。2013年12月16日、2014年3月20日，爱斯阿尔物业公司作为为该住宅园区及地下车位提供物业服务的公司，分两次收取王钢克该地下车位服务费共人民币720元，服务期间自2013年12月16日至2014年12月15日，为王钢克提供了相应的物业服务。自2014年12月18日起，爱斯阿尔物业公司因爱斯阿尔房产公司、王钢克之间的纠纷，拒绝收取王钢克地下车位服务费，并拒绝提供相应的物业服务，王钢克起诉来院。庭审中，王钢克放弃了要求爱斯阿尔物业公司赔礼道歉的诉讼请求。另查明，2007年11月25日，爱斯阿尔房产公司（甲方）与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（乙方）签订SR国际新城三期合作开发补充协议书（二），约定：双方以联合开发，风险共担，利润共享的方式合作开发；开发经济技术指标：土地使用面积46062平方米，地上住宅建筑面积161199.5平方米，商业办公建筑面积15781平方米，地下停车场面积22918平方米，以上指标均以最终规划审批图和实际施工图为准；按实际三期可售面积50%分配建成的楼房、商场、库房分配；乙方分配楼号为303楼、304楼、305楼、306楼、307楼及商业面积的50%和地下停车位数量的50%；甲、乙双方各安排二名销售人员，组成联合销售办公室，负责SR三期房屋销售工作，双方各自销售各自房屋，但价格需统一协调，甲方须及时配合乙方出具各种售房手续；物业由甲方负责管理，乙方住宅销售后，物业管理权、车库及公共部位产权归甲方；乙方授权王钢克代表其行使在本项目中的权利和义务，甲方予以承认。2013年7月12日，爱斯阿尔房产公司（甲方）与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（乙方）签订SR三期地下车库分配协议书，并附SR三期地下车位分配表，王钢克购买的沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位A区002号分配为乙方所属。原审法院认为，王钢克购买了沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位A区002号，依法取得该地下车位使用权，爱斯阿尔物业公司作为为该地下车位提供物业服务的公司，虽未与王钢克签订书面物业服务合同，但其曾收取王钢克物业服务费，并提供了相应的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，在该物业服务合同关系中，王钢克享有爱斯阿尔物业公司提供的物业服务权利，承担按时交纳物业服务费的义务，爱斯阿尔物业公司享有收取王钢克交纳的物业服务费的权利，承担提供物业服务的义务。爱斯阿尔物业公司自2014年12月18日拒绝收取王钢克地下车位物业服务费，并拒绝履行为王钢克提供地下车位物业服务义务的行为违反了双方当事人的约定，王钢克要求被告履行地下车位服务合同义务的诉讼请求符合有关法律规定，原审法院予以支持。爱斯阿尔房产公司、实华公司与王钢克不存在地下车位物业服务合同关系，在本案中不承担相应的法律责任。爱斯阿尔物业公司系法人单位，有权享有民事权利，并承担相应的民事义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条之规定，原审法院判决如下：被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司履行为原告王钢克购买的沈阳市浑南区彩霞街1号SR新城三期地下车位A区002号提供服务的合同义务。案件受理费人民币300元，由被告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司承担。宣判后，爱斯阿尔物业公司不服，向本院提出上诉。上诉请求撤销原审判决，驳回王钢克的诉讼请求。上诉理由：一、关于原审过程未出庭应诉的说明。由上诉人与原审被告SR开发公司是关联企业，法定代表人是一致的，因此，上诉人收到原审法院的诉讼材料后，就与原审被告SR开发公司协商明确，由其统一委派原爱学律师出庭应诉。但在开庭日，原爱学律师拒绝为上诉人代理案件，却未告知上诉人，以致于上诉人在收到原审判决后，才知道自己的诉讼权利未能得以行使。二、关于诉争车位的法律问题。（一）物业公司提供车位服务的法定义务。由于被上诉人系SR园区的业主，向上诉人缴纳物业管理费，因此，只要SR园区的地下车库有空余车位，上诉人就有义务为业主提供。但是，地下车库的空余车位的使用费用的收取方式有两种，一种是上诉人收到SR开发公司的通知，确认某业主购买了某处车位，凭业主出具的与SR开发公司签订的车位使用权认购书及纳税发票为其提供车位使用服务，并收取每月60元的车位服务费；另一种是未购买车位的业主租赁SR园区地下车位，每月租赁费用为600元，其中含每月60元的车位服务费，另外540元为原审被告SR开发公司的不动产收益。这里需要说明的是，实华公司并不能对上诉人发出任何指令。（二）SR园区车位认购的法律要件。被上诉人王钢克与实华公司《SR三期车位使用权认购书》虽然成立且有效但未实质生效。开具车位认购的开票是被上诉人取得诉争车位使用权排他权利的法定要件。本案中，被上诉人未能向法院提供该法定要件，因此，不能视为被上诉人取得了诉争车位的使用权，诉争之以实华公司名义签订的《SR三期车位使用权认购书》并未生效。（三）上诉人已经履行了告知义务。由于SR开发公司并未收到诉争之车位的认购款项，无法开具相应的发票，相关车位的使用权无法产生物权效力，因此，上诉人也早就向被上诉人告知了取得车位认购权利的相关程序，并且早已向被上诉人申明取得原审被告SR开发公司的车位认购书及相应车位销售发票的必要性。（四）根据本案被上诉人向一审提供地下停车位的收款收据明确表明了付款单位是沈阳实华置业发展有限公司，收款单位是河南广泰建工集团有限公司，在这份证据中双方合同的相对方与本案的任意一方当事人均无直接的法律关系。三、关于本案的解决办法。2014年10月上旬，上诉人就已明确收到取得SR开发公司的通知，不再为未取得SR开发公司开具的地下车位使用权销售发票的业主提供车位服务，相关业主持有的地下车库出入卡期限届满后不再直接续期。被上诉人只是这些业主中的一个，上诉人亦已向相关业主明确释明了相关的法律问题。因此，被上诉人要么督促实华公司将被上诉人向其缴纳的诉争地下车位的使用权的购买费用汇至SR开发公司的帐户中，并取得相应的发票，要么，被上诉人要求实华公司退还其缴纳的诉争地下车位的购买费用，另行向SR开发公司购买三期之外的与诉争车位毗邻的其它车位使用权，这样上诉人才能为被上诉人履行车位服务（三期分配给SR开发公司的车位已经售罄，毗邻三期的地下车位的仍然有售）。为避免业主使用地下车库不便，上诉人早已告知被上诉人暂时可以采用租赁车位的方式，使用毗邻诉争车位的未售出的车位，租赁价格是每月600元。如果实华公司补办了诉争地下车位的使用权手续，上诉人可以按每月540元的标准退还被上诉人，只收取每月60元的地下车位服务费。但是被上诉人不同意租赁相关车位。四、本案的适格当事人应为辽宁实华（集团）房地产开发有限公司。在三期楼盘的建设当中及销售过程中，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司及其利益关联方存在诸多违约行为，诸如拖延缴纳相关的税费（主要是企业营业税，房产开发增值税及广告投入等费用），迟延交房，拖延履行楼体的保修、维修业务，并导致原审被告SR开发公司声誉严重受损，并有多达数千万元的实际损失。而这些损失并非合作开发房地产的风险共担内容，不应由SR开发公司进行分担，因而发生纠纷，多年协商不成。被上诉人王钢克答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。1、从车位服务费的交纳情况看，是先缴费后提供服务，被上诉人按照约定向上诉人缴纳了车位服务费，共计一年。由此可见，上诉人对被上诉人车位的使用情况以及车位的实际使用人是明知的。2、既然实华公司和爱斯阿尔房产公司是联合开发，实华公司的对外法律行为就是爱斯阿尔房产公司对外的法律行为，至于二者之间有什么纠纷，不能作为对抗上诉人的理由。3、关于上诉人一审未到庭的情况，被上诉人认为上诉人未到庭既不属于因为客观原因未到庭，也不属于自己原因未到庭的理由，所以上诉人的上诉理由被上诉人认为不成立。4、关于上诉状中的交税问题，物业公司已经向我明示过要求督促实华公司征税，我是车位的使用人，没有义务去督促实华公司缴纳各种税费。5、上诉人补充的票据问题，这个收据是实华公司给我的，我在实华公司买的车位，在我买车位的时候实华公司向我出示了三期合作开发补充协议，还有车位的认购表，地下车位的分配表及购买的商品房，正因为这样我才交的全款。当时言明这个款这个车位是抵账的，实华公司直接将该款抵给了广泰公司，所以开出这张发票。这个账怎么走，都不影响我对车位的使用权。如果我购买车位有问题，物业公司应该事先言明，而不是当时就给我办手续了。一年后车位到期，我续费时告知我，只要是在实华公司买的车位一律停办手续。原审被告实华公司答辩称，1、关于SR房产公司提出的王钢克11万收款收据问题：如果SR房产公司刚才陈述需要由实华集团开具收款收据则该出售车位的行为有效的话，那么明天就可以给SR房产公司开具收据。2、关于实华集团与实华置业在项目中的权利义务：依据实华集团与SR房产公司签订的合同及补充协议（二）第八条约定，实华置业在项目中的行为，实华集团有授权。SR房产公司根据该协议应予以承认。3、针对上诉人提出一审中的收据，实华置业、河南广泰集团与本案无任何关联。实华置业是实华集团授权的子公司，也是SR房产公司认可的公司。河南广泰是SR三期项目的施工单位，所以两家公司均与本项目的施工过程有关，均与本案有关。4、SR房产公司说实华置业一年多没有向SR房产公司提供相关手续，这点与事实不符。实华置业在SR有40余套房产、2个网点、200余车位未办理手续，实华集团投资一亿六千万，收回投资一亿一千万元，尚有五千余万元没有收回投资，这钱相当于给王钢克这种类型的购买人提供相应的税金等费用。这个数值是实华集团的财务、实华置业的财务以及SR房产公司的财务核算后为这个数值，因此不存在欠税不补发票的行为。原审被告爱斯阿尔房产公司答辩称，1、诉争车位纠纷所谓的买卖合同是不生效的，不符合法律规定和合同约定，不符合开发公司与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司所签的SR新城三期开发协议书，以及补充协议一、二、三。2、被上诉人是职业律师，在购买SR房屋时向SR开发公司提供的收据上盖的是辽宁实华（集团）房地产开发有限公司的财务章，车位如果也是盖辽宁实华（集团）房地产开发有限公司的章，我方就认。3、实华房产公司未将诉争车位的款项打入我公司账户，也未提供双方合作过程中的相关收款收据，视为我公司未收到该笔款项，视为该车位销售无效。有发票才能有物权的公示效力，开始我们收取一年的物业费，是我公司指示物业公司先办理，前提是实华置业答应我们补交该笔款项，或者提供辽宁实华（集团）房地产开发有限公司的收款收据，换取正式的车位销售合同。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。以上事实的认定，有房屋所有权证、SR三期车位使用权认购书、收款收据、物业服务费发票2张、SR国际新城三期合作开发补充协议书（二）、SR三期地下车库分配协议书、询问笔录等证据及庭审笔录，经原审庭审质证，本院予以确认。在原审卷宗佐证。本院认为，本案的争议焦点为：爱斯阿尔物业公司是否应为王钢克提供诉争车位服务的义务。首先，王钢克购买诉争车位使用权合法有效。爱斯阿尔房产公司（甲方）与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（乙方）签订SR国际新城三期合作开发补充协议书（二）对于双方合作开发、销售房屋达成了一致意见，双方均有权销售，且在该协议中辽宁实华（集团）房地产开发有限公司授权了实华公司行使其权利和义务，对此爱斯阿尔房产公司明知且同意。故实华公司出售给王钢克的车位使用权合法有效。其次，诉争的车位属于实华公司应出售的范围。根据爱斯阿尔房产公司（甲方）与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（乙方）签订SR三期地下车库分配协议书，及SR三期地下车位分配表，王钢克购买的车位属于辽宁实华（集团）房地产开发有限公司享有处分权的范围。再次，王钢克作为小区业主，爱斯阿尔物业公司亦收取了王钢克一年的管理费，双方亦形成事实的物业服务合同法律关系，且诉争的小区仅有爱斯阿尔物业公司提供服务，王钢克作为车位的合法使用权人，爱斯阿尔物业公司有义务为其提供车位服务，故原审判决爱斯阿尔物业公司履行为王钢克购买的诉争车位提供服务的合同义务，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月二十一日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。微信公众号“”