（2015）徐民终字第1679号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-11-27

案件名称

曹昌云与赵西峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2015）徐民终字第1679号上诉人（原审原告）曹昌云，农民。被上诉人（原审被告）赵西峰，上诉人曹昌云因与被上诉人赵西峰房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院作出的（2014）贾民初字第1615号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭并公开进行审理，上诉人曹昌云、被上诉人赵西峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曹昌云原审诉称：2014年5月1日，曹昌云与赵西峰签订房屋租赁协议，曹昌云租赁赵西峰位于崮岘村靠近道路的房屋出售农资化肥。2014年10月下旬，曹昌云承租的房屋前拉起了一道围墙，致使曹昌云不能正常经营，曹昌云与赵西峰协商解除租赁关系，但赵西峰不予理睬，为此诉至法院，请求依法判决：1、解除双方的房屋租赁关系，赵西峰退还租金2500元及押金1000元，共计3500元；2、诉讼费由赵西峰承担。赵西峰原审辩称，曹昌云是无理要求，当时双方签订合同时约定合同期限为1年，现在未到1年，要求返还租金及押金无事实和法律依据。曹昌云租赁我的房屋中物品有损坏，所以押金我不应该返还。原审法院查明，2014年5月1日，曹昌云（承租方）与赵西峰（出租方）签订房屋租赁协议一份，双方约定，曹昌云租赁赵西峰位于崮岘村北路的房屋，租赁期限为一年，自2014年5月1日至2015年4月30日止，租金为6000元一年，押金1000元；一方如提前变更协议，须提前一个月书面通知对方，协商解决。曹昌云租赁赵西峰的房屋用于不再分装的农作物种子、化肥、农膜零售。赵西峰已实际收到曹昌云一年的租金6000元及押金1000元。2014年11月份左右，曹昌云承租的房屋前面被政府砌了一堵墙，曹昌云以该堵墙挡在门面前会影响生意为由，遂找赵西峰协商解除合同，双方未协商成。原审法院认为，本案的争议焦点为，双方签订的房屋租赁合同是否具备解除的条件。根据法律规定，合同一般法定解除的条件包括协议解除、不可抗力致使不能实现合同目的、违约行为。本案中，赵西峰按照约定交付租赁物与曹昌云使用、收益，并不存在违约行为；曹昌云欲解除合同，与赵西峰协商，双方未协商一致，故本案也不符合合同协议解除的条件。曹昌云承租的房屋前面由政府砌了一堵墙，该墙距离房屋尚有一定的距离，曹昌云租赁房屋用于经营的目的并非不能实现。关于赵西峰辩称曹昌云经营的农资生意具有季节性的观点，予以采信。本案亦不属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形。综上，本案中，曹昌云并不具有合同解除权，其要求返还租金及押金的要求亦无法律依据。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效的合同，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。遂判决：驳回曹昌云的诉讼请求。上诉人曹昌云不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。上诉人起诉要求解除租赁合同，是基于上诉人租用被上诉人的房屋已经不是签订合同时情形，砌墙挡住门面，无法继续使用和经营，法院应判决双方解除合同。一审法院并没有现场勘验，也没有到政府部门去核实，就在判决书中认定墙与曹昌云的门面尚有一段距离不妥。同时，曹昌云经营的农资生意是否具有季节性，和本案没有关联性，一审法院认定农资生意具有季节性不影响经营的观点，对于上诉人是不公正的，上诉人在租赁期间门前多出一道围墙，致使进货和出货均受影响，且营业额下降。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十五条规定，出租人有下列违约情形，如交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或严重过影响经营的，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵西峰答辩称，1、房屋租赁合同是双方约定的，受法律保护，当时约定租期按年算，租金按年收取，要租就租一年。2、上诉人的生意具有季节性，每年的11月份到次年的4月底，基本上就没有生意，签订合同时也说到这个情况，所以租金也比周边要低很多。当时协商好，用一个月也是6000元，用一年也是6000元。除去拆迁、征地能退剩余的租金，其他情况下租金依然要按年收取。3、对于押金是房屋租赁行业惯例，是为了保证房屋设施不受损害。前几年我们没收取押金，但是后来发现上诉人使用房屋设施不注意保护，经常有设施损坏，后来才收取押金的。在原审开庭是上诉人向法庭陈述没有设施损坏，事实是被损坏的设施到现在都没有修复。4、围墙是政府行为，从东到西都垒墙了，也不光垒我一家，墙与门之间还有6米左右的距离，车可以正常通行，别人都没有退房。5、至于上诉人搬出租赁房屋时间问题，围墙是11月垒的，上诉人12月才搬东西，12月底才搬光，上诉人在原审庭审中陈述10月搬完的，完全不顾事实。另，她搬东西并没有通知我，这也不符合常理。6、我们租赁合同约定是房屋主体的三间，连在一起的，但是在卖肥料的旺季，我们的过道都给她使用，过道没在合同约定内，这又怎么算。7、即使有特殊情况也需要双方书面申请，协商解决，且自其租赁房屋后，水费没有缴纳过，电费还有欠款，也不合理。8、上诉人还没有向被上诉人交还房屋钥匙，钥匙在她手里我没法查验室内设施，上诉人不交还钥匙却要退钱这也不合理。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人主张解除租赁合同并退还租金及押金应否支持。二审期间，被上诉人赵西峰向本院提供：1、三张照片，证明上诉人损坏租赁设施没有修复。2、涉案房屋房产证，证明上诉人所租的涉案房屋为普通住宅。上诉人质证认为，1、涉案房屋的钥匙在上诉人的手里，设施没有损坏，电路坏了但已经更换成新的了。2、虽然是民房，但是位置是沿街的，上诉人是作为经营用房使用的，现在已经不能作为营业用房使用了。沿街的其他商户和上诉人有同样的情况，他们都已经搬走了。租赁的时候，水路、厕所都是可以使用的，在拉上围墙之后10月27日左右上诉人与被上诉人发生争吵，吵完架后被上诉人就将以前共用的水路、厕所的门锁上了，不能使用了。二审查明事实与原审一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人解除租赁合同的问题。根据双方当事人陈述，2014年10月底政府在涉案房屋前砌了一道围墙，考虑到涉案房屋与围墙、围墙两端出口的距离及围墙自身的长度，根据日常经验法则，可以认定该堵围墙客观上会对上诉人的经营造成一定影响，因此，上诉人租赁该房时的客观情况已经发生重大变化，其主张提前解除合同应予准许。上诉人于2014年11月17日诉至原审法院要求解除租赁合同，次月即2014年12月底将涉案房屋搬空，被上诉人对此亦予以认可，故，合同解除时间应认定为上诉人腾空房屋之日较妥。关于上诉人主张退还租金及押金问题。在涉案房屋前垒砌围墙系政府行为，被上诉人并无过错，因此，上诉人主张提前解除租赁合同必然会给被上诉人造成租金损失。根据民事活动中的公平原则，综合考虑合同解除原因、房屋闲置期等因素，本院酌定扣除两个月租金作为对被上诉人房屋闲置期的补偿，即退还上诉人两个月租金1000元（6000／12×2）。对于退还押金问题，根据被上诉人提供的照片来看，可以确定涉案房屋存在玻璃破损的事实，本院酌定扣除200元押金。被上诉人主张存在水电费用及室内设施等其他损失，但并未向法庭提供证据予以证明，本院不予支持，可待证据充足后另行主张，不影响其行使权利。综上，上诉人曹昌云的上诉请求部分成立，原审判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款规定，判决如下：一、撤销徐州市贾汪区人民法院（2014）贾民初字第1615号民事判决；二、解除2014年5月1日曹昌云与赵西峰签订的房屋租赁协议；三、赵西峰于本判决生效之日起十日内退还曹昌云房屋租金1000元、押金800元，共计1800元；四、驳回曹昌云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理25元，由曹昌云负担15元，赵西峰负担10元；二审案件受理费50元，由曹昌云负担20元，赵西峰负担30元。本判决为终审判决。审　判　长　张　蕾代理审判员　陈　颖代理审判员　崔金城二〇一五年五月二十一日书　记　员　宗　正关注公众号“”