（2015）苍溪民初字第681号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-07-08
案件名称
原告苍溪县天一物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告陈晓东物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
苍溪县人民法院
所属地区
苍溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苍溪县天一物业管理有限责任公司,陈晓东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）苍溪民初字第681号原告：苍溪县天一物业管理有限责任公司法定代表人：罗海德，总经理委托代理人：陈文超，四川鉴平律师事务所律师。被告：陈晓东，男，生于1973年10月26日，汉族，四川省阆中市人。原告苍溪县天一物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告陈晓东物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员罗心平独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托的代理人陈文超和被告陈晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，2010年10月23日，韩星将位于XX县XX镇XX小区X栋X单元X楼X号的住房一套出售给被告所有。2011年5月17日，原、被告签订了《天一物业管理服务协议》，其中约定了物业服务费的内容，计算标准及缴纳时间。被告按约定交纳了一年后，从2012年5月起就拒绝缴纳。经原告多次催收，被告以各种理由拒绝缴纳。为了保护原告的利益，请求人民法院判决被告立即支付拖欠原告的服务费、电费共计2114元，并由被告承担本案的诉讼费。被告陈晓东辩称，被告在该小区购房并居住在该小区属实。被告在物业服务上并没有尽到责任，有很多服务没有到位的情况，如无保安管理小区安全，负一楼停的车非本小区车，可视门坏了至今未修好，房屋玻璃进水，小区清洁卫生差，还有顶楼侵占公共面积，公共设施用电分摊不合理等问题。更为严重的是原告在与被告发生物业收费纠纷后，原告就将我家用水关了。由此，原告由于服务方面存在问题，经业主提醒后拒不改进工作。请求人民法院判决原告退回已收取被告一年的服务费1057元及装修保证金500元，同时要求物业公司退出物业管理。经审理查明，2010年10月23日，被告陈晓东在XX县XX镇XX小区购买X栋X单元X楼X号的住房一套（以下简称涉诉房屋），建筑面积87.12平方米，并同时入住该房。2011年5月17日，原告物业公司与被告陈晓东签订了《天一物业管理服务协议》。原告为甲方，被告为乙方。协议约定：1、甲方负责对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通秩序与停放管理等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、乙方一次性交纳服务费为一年，按业主正式交钥匙（进住）起计算；具体缴费的金额为，普通住宅按建筑面积收费，标准暂定每月每平方米0.4元，另收0.1元为小区公共设施配套能耗费；电梯公寓住房暂定每月每平方米0.6元标准收取，另收0.1元为小区公共设施配套能源耗费；电梯运行费则按月实表计算并公摊公寓各住户；每年年底一次性收取各户生活垃圾处理费。3、甲方违反协议，未尽管理服务义务，乙方有权要求甲方改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任。甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超收费用；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交欠费并按拖欠费总额收取每日千分之三的违约金。协议双方各执一份。甲方物业公司加盖了印章，法定代表人杨兴签了字，被告陈晓东也在该协议书上签了字。同年8月，被告陈晓东与为其装修的工人发生纠纷，其财物被损坏后，认为是物业公司没有尽到责任而导致其受损，而拒缴物业服务费。2015年1月，原告经多次与被告协调收费无着，遂诉来本院，请求判令被告支付物业管理费、电费合计2138元，依约支付违约金。同时查明：1、物业公司在房屋交付业主时，前期与建设单位签定了服务合同；2013年8月，该小区成立了业主委员会，受业主委员会委托管理该小区；2、被告陈晓东从2012年5月17日至2014年5月17日，按协议约定应缴的物业管理费1464元；公共服务电费（按照业主户平均分摊）674元，合计2138元数额上予以认可。被告认为原告的服务不到位和电费分摊不合理而拒绝交纳。3、被告居住的房屋顶层确有加层情况，经物业公司举报到城管局，城管局也去过，还到现场取过证，但至今未处理。诉讼中对于被告提出的服务瑕疵情况，物业公司表示，被告提到的房屋顶层加层情况，原告已尽到了责任，不属于物业服务合同关系。电费按业主建筑平方米计算，要经业主委员会讨论。还有非小区车辆进入、可视门有问题等，对于业主提出的物业服务中的一些不足之处，公司愿意在日后的服务中及时改进。还查明：被告陈晓东与庄菊华购买该房屋前系夫妻关系。2014年6月18日协议离婚，就其协议的涉诉房屋归被告及其子女所有，共同债务由其承担。上述事实，有当事人陈述、企业营业执照、房屋产权证复印件及所有人的证明、被告的离婚证与协议书复印件、房地产买卖合同、社区证明、天一物业管理服务协议、被告欠缴物业费与电费清单、前期物业服务合同、业主委员会的委托管理合同、庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。原告提供的原、被告签订的《天一物业管理服务协议》有关内容，并不存在法定的无效情形和无效条款，应属合法有效。物业公司与陈晓东应按照双方签订的协议内容，履行各自义务。原告为被告提供了服务，履行了合同的主要义务，被告就应按约定支付相关费用。根据双方当事人提交的证据及庭审调查的情况，该小区的物业管理在服务、管理等方面确实存在一定瑕疵。但上述服务瑕疵的产生系由多方面的原因导致，如更换可视门卡就要本单元业主协商出资问题；公共（电梯、路灯等）用电被告要求按业主所居房屋建筑面积计收，需要业主委员会讨论；被告所居房屋顶层加层也不是物业服务企业所能解决的等等，不能完全归结于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差。被告陈晓东以物业服务差拒绝支付物业管理费及公共电费的理由，本院不予支持。考虑到上述服务瑕疵的存在，物业公司通过改进物业服务，上述部分问题可以有所改善，因此陈晓东要求物业改进与完善服务并因此逾期交费的行为，具有一定合理因素。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，陈晓东逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故物业公司要求陈晓东依照约定交纳违约金的请求，本院不予支持。对于被告提出的房屋质量问题，如玻璃进水等因不属于物业服务合同涉及的范围，陈晓东可另行向相关主体主张。陈晓东与庄菊华离婚时协议，婚后共同债务由其承担，本案所涉物业服务费及电费，属于婚后共同债务，依协议应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告陈晓东在本判决书生效后的十日内偿付原告苍溪县天一物业管理有限责任公司的物业管理费1464元；偿付垫支的电费674元，合计2138元。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由陈晓东向本院缴纳。原告已预交，由被告在偿付上列欠款一并付与原告。如不服本判，可在接到判决书的第二天起，十五日内向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员 罗心平二０一五年五月二十一日书记员 杨 颖 关注微信公众号“”