（2015）包民二终字第115号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-11-24

案件名称

内蒙古欣龙房地产开发有限公司诉王爱军房屋租赁合同纠纷二审民事��决书

法院

内蒙古自治区包头市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区包头市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

包头市中级人民法院民事判决书（2015）包民二终字第115号上诉人（一审原告）内蒙古欣龙房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区环城路138号。法定代表人郑学明，该公司董事长。委托代理人郭焰，内蒙古诺行律师事务所律师。委托代理人崔敏，内蒙古诺行律师事务所律师。被上诉人（一审被告）王爱军，男，1976年3月14日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市东河区。委托代理人赵立文，内蒙古铭法律师事务所律师。上诉人内蒙古欣龙房地产开发有限公司（以下简称欣龙公司）因与被上诉人王爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2013）包东民初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员范丽宏担任审判长，与审判员乔瑞全、代理审判员贺颖组成合议庭，对本案进行公开开庭审理，上诉人欣龙公司的委托代理人郭焰、崔敏，被上诉人王爱军的委托代理人赵立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，2011年5月，欣龙公司为了启动和运行其经营的欣龙商城，鼓励经营服装的客户入驻商城，招集王爱军等经营品牌服装的客户到欣龙公司协商入驻其商城的相关事宜。双方协商后，王爱军使用了欣龙商贸城8号商铺，从事服装经营。王爱军向欣龙商城交付了商铺保证金5万元后，便着手对欣龙商贸城8号商铺进行了装修，之后王爱军于2011年9月29日开始了正式的服装经营。此后双方共同锁住了本案所涉商铺。王爱军在经营商铺期间，欣龙商城曾对市场的所有商铺做过招商宣传，同时也对王爱军经营的8号商��等其它商铺做过招商等宣传，并将王爱军经营的商铺划定在为每年每间租金为15000元的范围内。欣龙商城在一审庭审中向法院提供了一份与入驻其商场的个体商工商户周英之间的租赁合同，用以证明其年租金为36万元，但提供的该合同不完整，无法查明其真实面貌。双方当事人因商铺的租金等问题发生争议，欣龙商城诉至一审法院，请求判令解除双方之间的租赁合同，王爱军腾出租赁商铺，恢复原状，王爱军给付拖欠租金10万元，诉讼费用由王爱军承担。一审期间，欣龙商城申请对其所有的8号商铺的年租金进行了价格认证，包头市东河区价格认证中心做出了东价认字（2013）第204号《价格鉴定结论书》，鉴定意见为欣龙公司8号商铺的年租金是7万元／年。一审法院认为，合同是当事双方之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同作为一种民事法律行为，是双方当事人协商一致，以及真实的意思表示的协议。依法成立的合同，受法律保护。一般的民事合同，应当具备合同的必要条款。在签约过程中，双方应当对其中的条款充分重视，并落实到合同之中，以保障签订的合同及时、有效、全面的履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。欣龙公司虽然向法院提供了一份与入驻其商场个体工商户周英之间的租赁合同，但该合同不完整，不能证实其主张，法院不予支持。租赁合同在法律规定中应当签订书面的合同，只有签订了书面合同，才能明确双方的权利和义务关系，更好的约束双方民事行为。王爱军主张其无偿使用欣龙公司商铺的抗辩理由，虽然王爱军提供了证人和证言，但证人与其有利害关系，法院不予采信。对于鉴定意见，鉴定的内容为每年的租金，原告的证据也无��证实双方存在租赁关系，法院不予采信。双方虽然证实不了存在租赁关系，但王爱军实际占有、经营和使用欣龙公司所有的8号商铺，到双方对商铺上锁之日己达到一年之久，依据公平原则，王爱军应适当参照欣龙公司招商的租金标准给付使用费每间、每年租金为15000元，一年共计15000元。王爱军在欣龙公司所有的8号商铺内的装饰装潢材料可以自行拆除，将商铺交付欣龙公司。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由王爱军给付内蒙古欣龙房地产开发有限公司一年的商铺使用费15000元（可用已交付的5万元保证金折抵）。二、由王爱军返还内蒙古欣龙房地产开发有限公司所有的欣龙商贸城8号商铺。三、驳回内蒙古欣龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上执行内容于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费2300元，由原、被告各负担1150元。宣判后，欣龙公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，依法改判王爱军给付拖欠的租金10万元；一、二审案件受理费由王爱军负担。其上诉理由为：一审判决认定事实、适用法律错误。首先，一审判决认定双方因为没有签订书面租赁合同所以不具备租赁关系，是错误的。依据民法通则第五十六条和合同法第十条的规定，合同的订立不仅仅只有书面一种形式，也可以是口头形式。王爱军在欣龙公司的商场8号底店实际使用经营，双方的行为符合口头订立租赁合同的客观情形，也符合合同法第三十六条合同成立的标准。因此，一审判决对于双方不具备租赁合同关系的事实认定是错误的。其次，一审判决在租金数额认定上适用法律错误。双方之间存在口头不定期租赁合同关系，而租金的口头约定双方又无法提供证据证实。那么依据合同法第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，欣龙公司向一审法院提交了争议底店所在位置附近的底店的书面租赁合同，并申请一审法院委托包头市东河区价格认定中心对王爱军租用的8号商铺（55.38平方米）年租金价格的进行鉴定，结论为7万元／年。一审法院既不依法认定租赁关系，也不依法认定租金数额，违背事实和法理。王爱军答辩称，欣龙公司没有提供证据证明双方当事人存在房屋租赁合同关系，应当承担举证不能的后果。租金标准双方之间没有��确约定，但欣龙公司的宣传册明确了租金标准。欣龙公司的上诉理由不能成立。二审经审理查明，一审法院除双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系和王爱军应当给付欣龙公司的租金数额之外，认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，在欣龙公司制作的招商宣传册中，本案所涉的8号底店所在区域标注的颜色不是红色，是橙色。红色区域内的商铺均不是底店，而是欣龙商城内部的商铺。该事实有欣龙公司制作的招商宣传册予以证实。本院认为，本案的争议焦点一是双方当事人之间是否存在租赁合同关系。虽然双方当事人没有签订书面的房屋租赁合同，王爱军也不认可双方当事人之间就房屋租赁一事达成口头协议，但双方均认可欣龙公司向王爱军交付了本案所涉8号底店，王爱军已经实际占有、使用了8号底店并交纳了5万元保证金，且欣龙公司开发欣龙商城的目的就是为了出租商铺以换取利润，所以从双方实施的上述民事行为能够认定双方有订立房屋租赁合同的合意，且欣龙公司也履行了交付房屋的主要义务，所以双方当事人之间形成了房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，双方当事人之间的房屋租赁合同为不定期房屋租赁合同，该合同合法有效。王爱军提出的双方当事人之间不存在房屋租赁合同关系，欣龙公司承诺让王爱军无偿使用8号底店3至5年的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。现王爱军已经不再使用本案所涉底店，合同已经无法继续履行，且双方当事人均有解除房屋租赁合同的意愿，所以本院对欣龙公司提出的解除双方当事人之间房屋租赁合同的��求予以支持。因双方之间存在房屋租赁合同关系，且王爱军曾实际占有、使用了本案所涉底店，所以王爱军应向欣龙公司支付租金。本案的争议焦点二是王爱军应向欣龙公司支付租金的数额问题。欣龙公司承认在未与王爱军就租金、租期协商一致的情形下就将房屋交付王爱军，双方当事人的行为视为对房屋租金、支付期限未约定。在此种情形下，本院从以下几点对王爱军应支付的租金数额予以分析判断：首先，王爱军提交的欣龙公司制作的招商宣传册中，本案所涉8号底店所在区域的颜色并非红色，而是橙色，所以一审法院将本案所涉底店的年租金数额依据红色区域内商铺的标准认定为15000元没有事实根据，是错误的，本院依法予以纠正。其次，根据常情常理和本案所涉底店的实际使用情况，本院确认应以王爱军已向欣龙公司支付的保证金5万元抵顶租金为宜。综上，欣龙公司的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2013）包东民初字第32号民事判决第二项及履行期限的判决内容，即“由王爱军返还内蒙古欣龙房地产开发有限公司所有的欣龙商贸城8号商铺”、“以上执行内容于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕”。二、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2013）包东民初字第32号民事判决第一项、第三项，即“由王爱军给付内蒙古欣龙房地产开发有限公司一年的商铺使用费15000元（可用已交付的5万元保证金折抵）”、“驳回内蒙古欣龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。三、解除内蒙古欣龙房地产开发有限公司与王爱军之间的房屋租赁合同。四、王爱军以其已经支付的5万元保证金抵顶其应向内蒙古欣龙房地产开发有限公司支付的本案所涉8号底店租金。五、驳回内蒙古欣龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费4600元，由内蒙古欣龙房地产开发有限公司和王爱军各负担2300元；鉴定费3000元，由内蒙古欣龙房地产开发有限公司和王爱军各负担1500元。本判决为终审判决。审　判　长　　范丽宏审　判　员　　乔瑞全代理审判员　　贺　颖二〇一五年五月二十一日书　记　员　　贺　颖本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：