（2015）闵民五（民）初字第9号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-11-17
案件名称
顾爱林与顾志康、董建梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第9号原告顾爱林。委托代理人陈平，上海邦耀律师事务所律师。委托代理人朱明瑛，上海邦耀律师事务所律师。被告顾志康。被告董建梅。委托代理人贺强，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告顾爱林与被告顾志康、董建梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理。先适用简易程序依法进行了公开开庭审理。后因案情复杂，依法组成合议庭并适用普通程序于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告顾爱林的委托代理人陈平、朱明瑛，被告顾志康，被告董建梅及其委托代理人贺强、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾爱林诉称，原告系被告顾志康的姐姐，被告顾志康与董建梅系夫妻关系。2007年9月23日，原告与被告顾志康达成协议，由原告购买被告顾志康名下位于上海市闵行区浦申路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房屋，即本案系争房屋，房价款总计人民币（以下币种相同）364，040元。原告支付了全部房价款，其中，包括动迁款150，000元、120，000元转账、40，000元借款冲抵、60，000元现金。双方约定待系争房屋具备过户条件后办理产权变更登记手续。但两被告至今未能协助办理产权变更登记手续。原告认为，两被告之行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：被告顾志康、董建梅协助原告顾爱林将上海市闵行区浦申路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告顾爱林名下。被告顾志康辩称，不同意系争房屋过户给原告。当时，因向原告借款120，000元，且原告经济困难，才将系争房屋给原告暂住的。动拆迁款与原告没有关系。900，000元动迁款全部给了被告顾志康，其中，给了顾志康的两个哥哥各150，000元，原告并没有拿到动迁款。事后，双方约定，原告将系争房屋还给被告顾志康，顾志康就将120，000元还给原告。《协议书》上364，040元是被告顾志康自己书写的，是为了原告放心才写的，但系争房屋房屋并没有卖给原告。2014年10月《协议书》上的字是被告董建梅书写的。另外需要说明的是，当时系争房屋市场价已经远远高于360，000元，被告不可能以360，000元的价格将系争房屋卖给原告，被告经济条件并不好，不可能这么做的。被告董建梅辩称，不同意原告的诉讼请求。被告顾志康根本没有出售系争房屋的意思表示，而仅仅是以系争房屋作为担保，保证其向原告借款的120，000元可以归还，双方协议的房价过低，以及原告并未实际付款均能加以佐证。系争房屋是经动迁安置所得，由两被告与案外人顾吉、顾青四人共同共有，被告顾志康在其他共有人没有同意的前提下，擅自处理系争房屋，其处理行为无效。原告顾爱林向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、被告顾志康于2007年9月23日出具的《协议书》一份，证明双方签订协议，约定被告顾志康将系争房屋以364，040元的价格转让给原告，且约定系争房屋在五年后办理交易过户手续。此外，被告顾志康确认已经收到了购房款364，040元。被告董建梅对证据真实性无异议，但是，第一，协议从形式看，是被告顾志康单方出示的，仅仅是被告顾志康单方的承诺，如果是协议，应该由原告与被告顾志康双方的签字。第二，内容第一段仅仅表明产权转让之可能，但转让的原因可能多种多样，并不能证明双方之间是买卖关系。第三，内容第二段并不真实，被告顾志康没有收到购房款364，040元，不能单独作为法院认定相关事实的依据。原告与被告顾志康之前有120，000元的借款关系，协议书签订之后，原告并没有支付过任何款项。第四，双方约定的房价明显过低。被告顾志康获得系争房屋时，直接以扣除410，000元的安置款作为对价，且当时系争房屋市场价值大约800，000万，面积为95.80平方米，被告顾志康以360，000万的低价出售给原告，不符合客观规律与事实。因此，被告顾志康向原告借款120，000元，为保证五年内还款而出具了协议书，该协议不能证明原告与被告顾志康之间具有买卖的意思表示。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；2、《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2007）第062478号）一份，证明双方签订协议后，被告顾志康将系争房屋的产权证原件交由原告保管。被告董建梅对证据真实性无异议，但与原告之证明目的无关联性，不能证明双方之间的交易真实性。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；3、维修基金、契税、地籍图、有线电视费、物业费、水电费等缴费单据凭证一组，证明原告缴纳了系争房屋的全部费用，并一直实际居住至今。被告董建梅对证据真实性无异议，但原告将房地产权证原件交给被告的时候，将契税等发票夹在房地产权证内，所以原告有房屋的契税等凭证，并不能证明这些费用是原告缴纳的。维修基金、地籍图等费用，是在双方协议书签订之前，实际由被告缴付的。其中，2014年8月的通信费凭证写的是案外人刘甲，与原告并无关联。系争房屋由被告借给原告居住使用，水电费由原告缴纳也是很正常的。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；4、原告与被告董建梅于2014年10月14日签订的《协议书》，以及户籍摘录信息一组，证明两被告再次确认系争房屋买卖之事实，并确认已经收到购房款364，040元。被告董建梅对证据真实性无异议，但该协议书正是对被告顾志康出具的协议书的重新约定，应当根据笔迹鉴定的结果来认定。该证据恰恰证明364，040元被告确实没有收到。因此，该协议书经双方签字有效，对双方具有约束力，而被告顾志康出具的的协议书应为无效。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；5、农业银行利息及代扣税款清单、存卡业务回单等一组，证明原告儿媳案外人刘乙于2007年9月21日从农行取款120，000元后，作为购房款支付给被告董建梅。被告董建梅对证据真实性无异议，但是不认可证据的证明目的，该笔120，000元是借款而不是房款。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；6、上海市闵行区浦江镇世博家园第五居民居委会于2014年10月17日出具的《证明》一份，证明原告于2007年10月起居住于系争房屋内至今。被告董建梅对证据真实性无异议，原告确实从2007年10月开始装修，但原告仅实际居住了三年，后原告出租给了案外人。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；7、2014年12月20日《上海市公安局案（事）件接报回执单》一份，证明原告因系争房屋房门被撬而报警。被告董建梅对证据真实性无异议，但关联性不予认可，两被告是2014年12月16日换锁的，原告2014年12月26日才报警。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；8、《上海市房地产登记簿》（NoXXXXXXXXXX）一份，证明被告顾志康于2014年10月28日申请补办房地产权证，并于同年12月13日获得补发的房地产权证，原房地产权证编号：闵XXXXXXXX**号，自2007年10月30日起5年内不得转让、出租。被告董建梅对证据无异议。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；9、原告的大病登记回执、出院小结等一组，证明原告于2014年9月因乳腺恶性肿瘤进行手术，化疗至今。被告董建梅对证据真实性无异议，但对于关联性不予认可。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；10、装修凭证一组，证明原告2007年10月已经开始装修的事实。被告董建梅对证据真实性无异议，但原告拿到毛坯房要入住，必然要先装修的。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见；11、被告购买本案系争房屋的《上海市商品房出售合同》一份，证明双方之间确实具有买卖的真实意思表示，原告陪同被告顾志康办理了相关手续，所以买卖合同原件亦在原告处。被告董建梅对证据真实性无异议，该原件在原告处，系由于原告为了办理相关水电煤等开户手续而向两被告索取的，两被告也确实将原件交给了原告。同时，由于双方之间有120，000的借款，所以将原件作为担保抵押在原告处。此外，原告无法说明缴纳税费的具体情况，因而可以确定原告根本没有缴纳这些费用。被告顾志康同意被告董建梅的质证意见。被告顾志康、董建梅共同向本院提供以下证据支持自己的抗辩理由：1、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，证明系争房屋系安置所得，被安置人员一共有9个人，但并不包含原告。原告称其获得拆迁款150，000元没有依据，系争房屋安置价格为364，040元，获得现金970，000元左右。原告对证据真实性无异议，能够证实双方之间确实存有买卖关系，系争房屋安置价格为364，040元，原告与被告顾志康系姐弟关系，以该价格出售是合理的。当时动拆迁的房屋是私房，9个子女是均分了970，000元。被告顾志康说给了两个兄弟各150，000元，按照法定继承平分的原则，原告也应该有150，000元。由于原告户口不在动拆迁的房屋内，所以通过买卖获得系争房屋；2、入住流程确认单一份，证明原告所述费用其实都是被告顾志康缴纳，仅仅是单据原件在原告处。原告对证据真实性无异议，系争房屋权利人是被告顾志康，原告陪同被告顾志康办理了相关手续，相关款项也是原告支付的；3、《昼锦路道路改建工程前期房屋拆迁告居民书（二）》一份，证明如果两被告选择货币安置补偿，且不购买本案系争房屋，则可以获得更多的补偿。因此，真如原告所述两被告需要钱，完全可以选择不要房屋安置，更不会以原价364，040元转售给原告。原告对证据真实性无异议，但不同意两被告的证明目的，原告不是安置人员，所以被告顾志康将系争房屋以原价出售给了原告；4、原告顾爱林出具的《收条》两份，证明原告没有实际居住在系争房屋内。原告对证据真实性无异议，《收条》上面的签字是原告本人的签名。系争房屋是原告装修的，也确实用于出租，但其自己也住在里面，只是部分向外出租；5、2014年10月14日的影音资料一份，证明当天所签的《协议书》是双方在心平气和的情况下签订的，是双方对2007年的协议书附了解除条件。原告对证据真实性无异议，但原告身心疲惫，且视频录制前双方已有沟通，原告已经陷入误区，双方系在赌气之下写下来了《协议书》。而2007年的协议书究竟是谁书写的，两被告应当是明知的，应该向原告释明。原告一直没有看到2007年的协议书是谁书写的，以为是被告董建梅书写后，由被告顾志康签字的。因此，2014年的协议书系被告恶意误导原告而签订的。经双方质证，本院对双方证据的认证意见：对原告证据1、2、3、5、6、8、10、11，两被告对真实性无异议，且与本案所需查明之事实有关联性，本院予以采信，但证据所需证明之事实，应相互结合或结合本案其他证据，一并予以查明；对原告证据4，真实性并无异议，但《协议书》列明之双方争议焦点，即“顾志康”之签名真实性问题，实则双方之间并无争议，庭审中双方也进一步确认实际系由被告顾志康亲笔签署，故双方实质并未形成新的权利义务关系，亦不当然地否定或替代双方2007年《协议书》之真实意思表示，故对于该证据之证明目的，本院不予采纳；对证据7、9，与本案系争房屋买卖之事实无关联性，本院不予采纳。对两被告证据1、2、3、4、5，原告对证据真实性无异议，且与本案有一定的关联性，本院予以采信，但证据所需证明之事实，应相互结合或结合本案其他证据，一并予以查明。经审理查明，原告与被告顾志康系姐弟关系，被告顾志康与董建梅系夫妻关系。案外人应某某系原告的丈夫，案外人刘乙系原告的儿媳。2007年3月1日，案外人上海市黄浦区建设委员会与上海市南房屋动拆迁有限公司颁布《昼锦路道路改建工程前期房屋拆迁告居民书（二）》，其中第七页列明，“3、拆迁居住房屋的货币补偿安置标准：被拆迁人选择货币补偿安置，且不选择购买本基地定向安置商品房的，在被拆迁房屋按政策规定货币补偿的基础上，给予被拆迁房屋核定的建筑面积每平方米2，300元的自行购房补贴。若享受本基地最低货币补偿安置标准的或执行政府规定租金标准的私有出租房屋的产权人除外”。2007年3月26日，案外人蔡某某名下薛弄底街XXX号私房动拆迁。动迁安置人员共9人，其中包括本案被告顾志康、董建梅。动拆迁安置总款项共计1，334，200元，其中，选购本案系争房屋一套，房屋总价364，040元，现金支付安置款970，160元。此外，安置协议列明，“应安置人口人均货币补偿标准低于14万元，按人均14万元计算，14万元×9人=126万元。”2007年9月19日，被告顾志康与案外人上海A土地控股有限公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由被告顾志康购买本案系争房屋，总房价款364，040元。该合同原件保管于原告处。合同签订后，被告顾志康签字确认了《入住流程确认单》，签字对应项为“缴费”流程项目。2007年9月21日，案外人刘乙自中国农业银行上海市浦东东昌支行取款120，000元。同日，原告向被告董建梅账户存入人民币120，000元。2007年9月23日，被告顾志康向原告出具《协议书》一份，载明，“本人顾志康同意浦申路XXX弄XXX号XXX室房屋五年后产证转让给顾爱林。在转让中产生一切费用将由顾爱林单方面承担。本人顾志康已收到顾爱林房款总共叁拾陆万肆仟零肆拾元正（整）”。庭审中，经双方确认，该《协议书》落款处之“顾志康”系被告顾志康本人书写。2014年10月14日，原告顾爱林（甲方）与被告董建梅（乙方）签订《协议书》一份，约定，“今双方协商，在2007年曾经有浦申路XXX弄XXX号房屋协议收款单壹张，如果董建梅本人写，浦申路房屋将免费送给顾爱林，如果董建梅老公顾志康书写，顾爱林将立即搬离浦申路XXX弄XXX号XXX室房屋，过去叁拾陆万元不予归还，过去收款单无效。双方协商过去字据送司法部门鉴定，输方将付鉴定费用，双方都不得后悔”。《协议书》落款处，原告顾爱林与被告董建梅签字确认，被告顾志康与案外人应某某以“证人”身份签字确认。另查明，目前，系争房屋房地产权证登记的权利人为被告顾志康。房地产权证经被告顾志康于2014年10月28日申请补办于2014年12月13日补发。原证照号沪房地闵字（XXXX）第XXXXXX号的房地产权证原件在原告处保管。再查明，系争房屋由原告自2007年10月起实际居住使用，期间，原告将系争房屋出租给案外人居住使用。本案的争议焦点在于双方对于系争房屋之约定的真实意思表示系买卖还是借款担保。对此，原告认为两被告已经出售了本案系争房屋，且原告已经付清了全部购房款，两被告应当协助办理过户手续。两被告则坚持系争房屋系其向原告借款120，000元之担保。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告均应对其主张之事实与抗辩之理由提供充分的证据加以证明。本案中，原告提供了被告顾志康于2007年9月23日向原告出具《协议书》，该协议书之内容明确了本案系争房屋产权的归属、办理产权过户登记的时间与费用的负担、相关款项的性质与具体金额，均能反映出被告顾志康处分系争房屋之真实意思表示系买卖。因此，双方均应受此约定之约束，依法履行。关于两被告提出系争房屋系用于借款担保之抗辩理由，一方面，两被告并未能提供证据证明借款之事实确实存在，即无法证明原告转账给被告董建梅的120，000元系借款之事实；另一方面，两被告亦无法提供证据证明其向原告归还过相应款项，以确认双方之间存有借款关系，故对两被告提出的借款担保之抗辩理由，本院不予采信。如上所述，系争房屋之买卖系双方当事人之真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告与两被告均应按约定与承诺履行，并承担相应的责任与后果。原告应当依约支付购房款，被告顾志康应当将系争房屋产权过户登记至原告名下。虽原告称已经付清了全部购房款，但仅提供了120，000元购房款的付款凭证，而对其他付款行为与事实并未提供证据加以证明，本院对其付款之事实无法确认。本案审理期间，原告表示，其将承担相应的不利后果与风险，愿意一次性支付被告剩余购房款244，040元。此外，原告基于亲情与系争房屋目前的实际情况考虑，愿意另行补偿两被告100，000元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。故原告应当向两被告共计支付344，040元（244，040元＋100，000元）。与此同时，在原告付清全部购房款项的情况下，被告应当依约将本案系争房屋的产权过户登记至原告名下。鉴于《协议书》约定，“在转让中产生一切费用将由顾爱林单方面承担”，且本案审理期间，原告顾爱林表示，系争房屋产权过户期间所产生的税费，其愿意承担，故对于顾爱林要求两被告协助将本案系争房屋过户至原告名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，过户期间所产生的税费，由原告顾爱林自行负担。关于被告董建梅提出系争房屋系被告顾志康擅自处分，属无效行为之抗辩理由，一方面，系争房屋登记于被告顾志康一人名下，对外具有公示效力；另一方面，原告已支付之120，000元直接打入被告董建梅名下账户，且系争房屋由原告实际占有使用7年多时间，被告董建梅不知晓系争房屋之实际情况显不符合常理，被告董建梅上述之抗辩理由，确认事实与法律依据，本院不予采信。关于案件受理费与财产保全费，本案诉讼之引发，原、被告双方在约定与履行过程中，均存有不妥之处，且均未依约完全履行完毕，故案件受理费与财产保全费由原、被告各半负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告顾爱林于本判决生效之日起十日内向被告顾志康支付剩余购房款人民币244，040元；二、原告顾爱林于本判决生效之日起十日内向被告顾志康、董建梅支付补偿款人民币100，000元；三、被告顾志康于本判决生效之日起十日内协助原告将上海市闵行区浦申路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告顾爱林名下。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由原告顾爱林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币6，760.60元，由原告顾爱林负担3，380.30元，被告顾志康、董建梅共同负担3，380.30元；财产保全费计人民币2，340.20元，由原告顾爱林负担1，170.10元，由被告顾志康、董建梅共同负担1，170.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章国栋代理审判员 张 莉人民陪审员 邓红霞二〇一五年五月二十一日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”