（2015）渝三中法民终字第00549号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-29
案件名称
黄永英与罗顺琼排除妨碍纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄永英,罗顺琼
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00549号上诉人（原审被告）：黄永英，女，1962年7月29日出生，汉族，个体工商户，住重庆市涪陵区。委托代理人：李洪，男，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：罗顺琼，女，1976年12月27日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。委托代理人：李绍明，重庆元同律师事务所律师。上诉人黄永英因与被上诉人罗顺琼排除妨碍纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第00368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2013年11月12日，罗顺琼与涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室签订《房地产买卖合同》，购买了位于涪陵区X路X号X幢负1-4号商服用房（建筑面积17.11㎡，房地产权证号为XXX房地证2013字第6XXX5号）。此前，黄永英一直占用该房。2013年11月30日，罗顺琼取得该房的房地产权证后去行使权利时遭到黄永英的阻拦。2014年12月30日，罗顺琼诉至一审法院，请求判令黄永英立即停止对涪陵区X路X号X幢负1-4号商服用房的侵权并搬离该房，赔偿其13个月的房屋租金13000元。黄永英辩称：首先，我已于2015年1月19日针对涪陵区X路X号X幢负1-4号商铺房屋依法提起了确认该房买卖无效的诉讼。我长期租用该房，向关庙市场物业公司缴纳了相关物业服务费用，对该房屋具有优先购买权。请求中止本案诉讼。其次，罗顺琼所有的房屋是涪陵区人X路X号X幢负1-4号，而我的经营场所为涪陵区X市场X幢负一楼232号，两者不是同一标的物，我没有侵害罗顺琼的合法权益。请求驳回罗顺琼的诉讼请求。一审法院认为，罗顺琼于2013年11月30日依法取得了涪陵区X路X号X幢负1-4号房屋的房地产所有权证，拥有该房的合法所有权。而黄永英一直占用该房屋至今，导致罗顺琼不能行使自己的权利，故黄永英的行为属于侵权，依法应当排除妨害并承担赔偿罗顺琼房屋租金损失的民事责任。但罗顺琼主张房屋租金损失13000元，尚缺乏充分证据证明，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，故对其请求不予支持。黄永英辩解其对诉争房屋具有优先购买权，但其未能举示其与出租人具有合法租赁关系的证据，故不予采纳。黄永英还辩解诉争房屋地址与其工商营业执照上记载的经营场所地址不一致，但该问题与黄永英实际占用罗顺琼所有的房屋没有关联，亦不予采纳。黄永英辩解其向物业公司缴纳了相关物业服务费用，故具有合法的租赁关系，该理由仍不能成立，因黄永英实际占有、使用了罗顺琼所有的房屋，理应向物业公司缴纳相关物业服务费用。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄永英立即停止侵权，并于判决生效后三十日内自行搬出位于重庆市涪陵区X路X号X幢负1-4号商服用房（名义层负1，建筑面积17.11㎡，房地产权证号为XXX房地证2013字第6XXX5号）并交付罗顺琼。二、驳回罗顺琼的其他诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元，由黄永英负担。黄永英不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由是：涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室2013年11月11日贴出公告后次日就与罗顺琼签订了买卖合同，公告期限只有一天时间，侵犯了我的知情权，没有让我参与购买竞拍，剥夺了我的优先购买权。我在该房经营长达四五年，且办理了工商执照，属于合法经营，涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室不来收取租金，属于放弃自己的权利，不证明双方不存在租赁关系。我是准备交租金的，只是不知交给谁，故责任在涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室。该室未让我签署放弃购买承诺书，侵犯了我的优先购买权。罗顺琼辩称：我根据公告购买诉争房屋并已经取得房地产权证，黄永英长期占用该房屋属违法占用。黄永英没有与所有权人或相关管理部门签订租赁合同，对该房不具有租赁关系，不具有优先购买权。本院二审查明：罗顺琼所有的涪陵区X路X号X幢负1-4号商服用房与黄永英位于涪陵区X市场X幢负一楼232号的经营场所系同一房屋。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：黄永英占用诉争房屋的行为是否构成侵权，本案应如何处理。经查，黄永英在罗顺琼取得诉争房屋所有权之前一直占用该房从事经营活动。2013年11月30日，罗顺琼在向涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室购买后依法取得了该房的房地产所有权证，成为该房的合法所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，若黄永英此时对该房有合法的租赁关系且在租赁期间内，则依法可以继续占有使用该房直至租赁期间届满。但在一审、二审中，黄永英均未能提供其与涪陵关庙市场历史遗留问题处置协调小组办公室就该房签订的租赁合同，故不能证明其对该房有合法的租赁关系且在租赁期间内，因此其继续占用该房屋进行经营属于无权占有，已构成对罗顺琼物权的侵害。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”因此，一审法院判决黄永英停止侵害，向罗顺琼返还交付诉争房屋，于法有据。至于黄永英对诉争房屋是否具有优先购买权的问题，与本案争议的是否侵害物权问题系不同的法律关系，本案也无需以相关优先购买权诉讼的结果为依据。若相关优先购买权诉讼的结果对黄永英有利，其可以另行主张权利。综上所述，黄永英的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由黄永英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李山中代理审判员 王 利代理审判员 张海瑞二〇一五年五月二十一日书 记 员 文 杰 百度搜索“”