（2015）沪一中民二（民）终字第960号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-06
案件名称
薛原等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛原,金加骅,钱晓宇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第960号上诉人（原审原告、反诉被告）薛原，＊＊＊委托代理人李红，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托代理人佀化昌，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）金加骅。上诉人（原审被告、反诉原告）钱晓宇。金加骅、钱晓宇之共同委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。上诉人薛原与金加骅、钱晓宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2014年9月13日，薛原与金加骅、钱晓宇就本市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄1205室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖协议》及《补充协议》，约定薛原以人民币（下同）650万元的价格购买钱晓宇、金加骅所有的系争房屋。《补充协议》特别约定，“乙方（薛原）应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏本人个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料。如因其他不可抗力因素导致乙方贷款无法审批，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除该协议，乙方赔偿甲方（金加骅、钱晓宇）人民币叁万元整作为本次交易之违约金。除此互不追究对方违约责任，甲方于之后的三个工作日内退还已收乙方所有房款。”同日，薛原向金加骅、钱晓宇支付购房定金5万元。2014年9月29日，双方又签署《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》并进行了网上备案。上述合同约定，薛原以650万元的价格购买系争房屋；“在甲（金加骅、钱晓宇）、乙（薛原）双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金人民币伍万元整。在甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款人民币贰佰贰拾伍万元整。乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款合计为人民币贰佰叁拾万元整。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。”“在2014年12月1日之前，乙方应向甲方支付第二期购房款人民币贰佰贰拾万元整。同时甲方应向乙方出具收款凭证。”“甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲方向乙方出具了足额首期购房款收据后十个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方申请的贷款金额（第三期购房款）为人民币壹佰玖拾伍万元整。在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，乙方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方。”“甲、乙双方应在乙方的贷款获得银行审批通过最晚不迟于2015年2月28日共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方。同时，甲、乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。”“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。”补充协议特别约定“乙方应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料。如因其他不可抗力因素导致乙方贷款无法审批或者通过的金额不足人民币壹佰贰拾万元整，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除原合同，乙方赔偿甲方人民币叁万元整作为本次交易之违约金。除此互不追究对方违约责任，甲方于解除合同之后的三个工作日内退还乙方支付的所有购房款。”同日，薛原向金加骅、钱晓宇支付购房款225万元。金加骅、钱晓宇出具了合计230万元的收据。2014年11月10日，某某银行昆明市柏联支行出具证明“兹有贷款客户薛原，客户号：＊＊＊87，身份证号：＊＊＊，于2010年1月6日在交行申请办理了个人住房商业性贷款，合同号：＊＊＊9，贷款金额：113万元，贷款期限10年，房屋座落：＊＊＊市＊＊＊街＊＊＊商住楼B-21A，该笔贷款于2014年11月10日全部结清。”2014年10月27日，上海某某大学外国语学院出具证明“薛原，身份证号：＊＊＊，上海某某大学外国语学院教师，目前在我院德语系任教，平均年收入约为人民币柒万元，特此证明。”2014年11月27日，上海市某某银行静安支行上海市农业银行静安支行个贷中心出具证明“借款人薛原，单身，户籍地址上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号301室。现就职于上海某某大学外国语学院德语系。因购买＊＊＊路＊＊＊号1205室房产（买卖合同编号：2087＊＊＊，房价650万元，已支付首付款230万元。）向我行申请住房按揭贷款人民币120万元整，贷款期限30年。因其提供的收入证明为年收入7万元，不足还贷。不符合我行受理条件，故不予受理。”同年12月17日，某某银行松江支行亦出具了相似内容的《贷款初审告知书》。2014年12月4日，金加骅、钱晓宇通过居间方向薛原发出《告知函》，要求其按照合同约定支付第二期房款220万元。原审审理中，薛原请求法院判令：1、解除双方签署的《房地产买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》；2、金加骅、钱晓宇退还其已付房款230万元。金加骅、钱晓宇辩称，针对薛原解除合同的诉讼请求，因薛原违约在先，故金加骅、钱晓宇享有单方合同解除权，薛原不具有解除权，但对合同解除的效果无异议。针对薛原返还房款的诉讼请求，金加骅、钱晓宇认为应当在扣除违约金和本案诉讼费之后，将剩余部分返还给薛原。同时，金加骅、钱晓宇提起反诉，请求法院判令：1、解除双方于2014年9月13日签订的《房地产买卖协议》与2014年9月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、薛原协助金加骅、钱晓宇撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》的网上备案；3、薛原向金加骅、钱晓宇支付因解除合同产生的违约赔偿金130万元。对此，薛原认为贷款不能属于“其他不可抗力因素”，不能套用法律上“不可抗力”的定义。金加骅、钱晓宇不应当按照合同的约定向薛原主张赔偿违约金，而应对违约金进行调整，补充协议已对违约金调整为3万元。原审认为，双方当事人最主要的争议是薛原未能取得贷款审批是否符合补充协议所约定的“其他不可抗力因素”并因此具有合同解除权。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。金加骅、钱晓宇认为，双方在补充协议中所约定的“不可抗力”根据其定义仅包括自然事件（如自然灾害）或社会事件（如动乱战争）的范畴。而薛原则认为，双方约定的是“其他不可抗力”，从当事人订约时的理解力角度不能局限于传统理论的自然灾害、战争等范畴。法院分析认为，当事人在补充协议中约定了“其他不可抗力因素”若将其仅作为自然灾害、战争暴乱的范畴去理解，确实过于狭窄。但是，无论是“不可抗力”还是“其他不可抗力”其特点应当是一致的，也就是，这一客观情况或客观因素是双方在缔约时不可能预见并无法避免克服的。而从本案的事实来看，薛原最终不能取得贷款的原因在于其供职单位出具了年收入仅为七万元的收入证明。薛原虽然辩解其刚刚参加工作，对于工资收入的具体数额并不清楚，但法院认为，薛原作为高校教师，在就职时应当对收入有所预估，完全不属于不能预见的客观情形。因此，薛原因收入证明过低而至贷款不能的情形不符合法定的不可抗力的情形，亦不符合约定的“其他不可抗力”的因素。薛原据此依据补充协议的约定提出解除合同的请求，法院不予支持。薛原不具有合同约定的解除权就应当依约支付房价款。现金加骅、钱晓宇以薛原未在合同约定的期限内支付第二笔房款为由主张解除合同有合同依据，法院予以采纳。金加骅、钱晓宇诉讼前未曾发出过解除合同函，仅以反诉状的形式书面提出解除合同的请求，法院确认薛原收到反诉状之日即2014年12月24日为合同解除之日。合同解除后，金加骅、钱晓宇理应返还薛原已付购房款230万元，薛原亦应配合金加骅、钱晓宇撤销买卖合同的网上备案。本案买卖合同的解除系因薛原违约所致，其应当承担合同约定的20%房价款的违约金。但薛原提出违约金过高应予调整的抗辩，金加骅、钱晓宇亦未明确举证证明其损失的构成，法院综合考虑到本次签约的成本（如交通等），引发诉讼的损失以及今后另行出售系争房屋可能增加的费用，兼顾违约金的补偿性与惩罚性，酌定违约金数额为25万元。另外，法院虽酌情调整了违约金，但薛原作为违约一方理应承担全部反诉费用。而作为金加骅、钱晓宇来说，即便完全如其诉请亦应当及时将剩余房款返还薛原以避免相对方的损失，因此亦应当分担相应的本诉和保全费用。原审法院审理后于二○一五年一月二十三日作出判决：一、金加骅、钱晓宇应于判决生效之日起十日内返还薛原本市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄1205室房屋购房款人民币2，300，000元；二、驳回薛原的其余诉讼请求；三、确认薛原与金加骅、钱晓宇就本市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄1205室房屋所签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议于2014年12月24日解除；四、薛原应于判决生效之日起十五日内协助金加骅、钱晓宇撤销双方就本市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄1205室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》的网上备案；五、薛原应于判决生效之日起十五日内赔偿金加骅、钱晓宇违约金人民币250，000元。财产保全费人民币5，000元，由薛原负担2，392元，金加骅、钱晓宇负担2，608元；本诉案件受理费人民币25，200元，因适用简易程序减半收取计12，600元，由薛原负担6，026元，金加骅、钱晓宇负担6，574元；反诉案件受理费人民币8，250元，由薛原负担。判决后，薛原与金加骅、钱晓宇均不服，上诉于本院。薛原上诉称：由于银行认为薛原不满足发放贷款的条件致贷款不能，加之薛原的母亲癌症复发，对此薛原不可能预见，故上述事实已构成补充协议约定的“其他不可抗力因素”，薛原有权提出解除合同并承担补充协议约定的违约金3万元。原审法院酌情确定的违约金数额明显过高，故薛原请求维持原审判决第一、二、三、四项，撤销第五项，改判薛原支付金加骅、钱晓宇违约金3万元。金加骅、钱晓宇上诉称：原审判决并未支持薛原依据补充协议提出的解除合同的诉讼请求，故对薛原关于返还房款的诉请也应予以驳回。原审判决酌情确定的违约金数额过低，无法体现违约金应有的惩罚性功能，故请求维持原审判决第三、四项，撤销第一、二、五项，改判驳回薛原在原审中的全部本诉请求，并判令薛原支付违约金130万元。薛原与金加骅、钱晓宇均对对方的上诉请求不予同意。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，薛原与金加骅、钱晓宇就系争房屋签订的房屋买卖合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。房屋买卖合同明确约定，薛原以贷款方式支付部分房款，如贷款未获批准或贷款额度不足的，薛原应以现金补足。双方签订的补充协议同时约定，如因其他不可抗力因素致薛原贷款不成或贷款金额不足120万元的，双方和平解约，薛原支付金加骅、钱晓宇3万元违约金。在合同履行过程中，由于薛原提供的收入证明中载明其年收入仅为七万元，不符合银行的受理条件，致其贷款申请最终未获批准。该因素并不属于薛原完全不能预见的客观情形，并不构成“其他不可抗力”因素，而薛原的母亲生病也非薛原贷款不成的原因，故薛原并不具备补充协议约定的合同解除权，其理应按约支付房款。鉴于薛原未在合同约定的期限内支付后续房款，金加骅、钱晓宇主张解除买卖合同以及补充协议，并无不当。合同解除后，金加骅、钱晓宇应将已收取的房款返还给薛原，薛原应当按约支付违约金。至于违约金数额，鉴于薛原在原审中提出违约金过高请求法院予以调整，原审法院根据本案的实际情况，酌情确定薛原应承担的违约金数额为25万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。薛原与金加骅、钱晓宇的上诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费人民币8，250元，由薛原负担4，125元，由金加骅、钱晓宇共同负担4，125元。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年五月二十一日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”