（2015）济民终字第813号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-12-24
案件名称
梁卫民与张允刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张允刚,梁卫民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第813号上诉人（原审被告）张允刚（曾用名张云刚）。委托代理人郭庭锋，山东思雅律师事务所律师被上诉人（原审原告）梁卫民，山东鲁抗医药股份有限公司职员。委托代理人芮桂珍，山东宏易律师事务所律师。上诉人张允刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服原济宁市市中区人民法院（2013）济中区民初字第1178号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理以（2014）济民终字第296号民事裁定书裁定将该案发回重审。济宁市任城区人民法院重审作出（2014）任民一重字第47号民事判决，张允刚仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院重审查明，2006年间，案外人山东省济宁市再生资源总公司陆续对其旧货市场进行改建，建设回迁商业和住宅楼，相关规划建设、土地使用和施工手续相继办理。建设用地使用权类型属于国有划拨。2006年年底，济宁市旧货市场回迁E#、F#楼住宅楼标准层平面图、结构图纸设计完成。2007年4月，济宁市规划局为其颁发建设项目为“济宁市旧货市场回迁E#、F#楼住宅楼”的建设工程规划许可（编号2007-037）。山东省济宁市再生资源总公司将该两幢住宅楼建设工程承包给山东宁建建设集团施工，被告张允刚作为山东宁建建设集团项目负责人负责该工程的施工建设。2007年6月，经熟人介绍，原告梁卫民得知被告有可售房源信息，拟定购买。经协商，2007年6月6日，原告梁卫民与被告张允刚签订《购房协议》，约定：“梁卫民购济宁市再生资源总公司E楼某单元某户和某乙户共两套房，东户76.6㎡某乙户75.04㎡共计151.64㎡，每平方贰仟元，共计两套总价叁拾万叁仟贰佰捌拾元整（303280.00元），其中不包括煤气开口费、暖气、储藏室和房产交易税，上房后一年内办理房产证，房产交易税按国家规定计取，交房时间为2008年5月31日。车库壹套，预交贰万伍仟元整，车库单价每平方米贰仟元整。”2007年6月9日，原告支付购房款20万元，收款后，被告向原告出具“收到条”，内容：“今收到梁卫民购再生资源总公司的E楼新建房贰拾万元整（200000.00元）”。2008年4月28日，济宁市建设委员会发“旧货市场回迁E#、F#楼”建筑工程施工许可证，该证记载合同开工日期2008年3月28日，竣工日期2009年3月28日。购房协议约定交房时间到期后，被告张允刚未能交付房屋给原告。后经催要，被告一直未能履行交房义务。2009年年初，济宁旧货市场回迁E#、F#楼工程基本完工。建设方未能依约支付施工方工程价款，双方产生纠纷。2010年2月，山东宁建建设集团诉至山东省济宁市中级人民法院，要求山东省济宁市再生资源总公司偿付E#、F#楼工程款、利息（自2009年1月7日起算）及违约金。2012年，本案所涉房屋被山东省济宁市再生资源总公司销售他人，并已占有居住。2013年初，原告得知所购房屋被人占用，被告与不能履行交付义务。2013年4月18日，原告诉至法院，请求判令解除合同，被告张允刚返还购房款20万元及利息，并赔偿原告经济损失20万元。经法院传唤，被告张允刚未到庭参加诉讼，法院缺席开庭审理。2013年7月23日，济宁市市中区人民法院作出（2013）济中区民初字第1178号民事判决，以被告张允刚没有出售房屋的所有权，存在故意欺诈为由，判令：一、解除2007年6月6日原告与被告签订的购房协议；二、被告张允刚于判决生效之日起五日内返还原告梁卫民20万元；三、被告张允刚于判决生效之日起五日内赔偿原告梁卫民损失20万元。诉讼费7300元，由被告张允刚负担。被告张允刚不服判决，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）济民终字第296号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销（2013）济中区民初字第1178号民事判决，发回本院重审。本案重审过程中，因双方对涉案房屋价值不能达成一致意见，原告向本院提出申请，要求参照同地段、同面积、设备齐全有房权证的现房价值对涉案房屋进行价值评估。本院依法委托司法鉴定部门予以评估。鉴定过程中，被告张允刚提供济宁市旧货市场回迁E#、F#楼住宅楼建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、设计图纸、山东省济宁市再生资源总公司回迁安置用地建设用地规划许可证、国有土地使用证、济宁市人民政府关于山东省济宁市再生资源总公司变更土地使用方式和用途的批复等资料。2014年8月4日，济宁上和土地房地产评估咨询有限公司作出鲁上评2014080401号《房地产估价报告》，鉴定意见为两套涉案房屋市场价值为846454元。经质证，被告对该鉴定意见不予认可，认为评估报告评估人员只在室外进行了勘察，未进行室内勘察。涉案房屋未办理房产所有权证，尚未竣工，而且土地使用权系划拨，不能参照出让土地使用权的价值计算，而且这个房子现状没有暖气、没有天然气、没有正常居民用电，是临时用电，没有物业，没有绿化。该房屋价值的评估是建立在假设条件完备的基础之上，不客观，不能作为涉案房屋真实价值参考。被告对房屋真实价值不申请予以鉴定。购房协议中明确有“车库壹套，预交贰万伍仟元整”，该内容对原告应具有约束力。张允刚出具给原告的收款条载明“收梁卫民购济宁市再生资源总公司E楼新建房（款）20万元整”，即对所收款项没有明确划分，结合购房合同内容，应认定被告所收款项中包括预交的车库费25000元，故原告所交付的购房款额为175000元。本案争议焦点：双方签订的购房合同是否合法有效？原告所请求的各项经济损失有无事实和法律依据。原审法院认为，2007年6月，原、被签订房屋买卖合同时，所涉房产建设图纸设计（标准层平面图、结构图）已基本完成，但“济宁市旧货市场回迁E#、F#楼住宅楼”的建设工程施工许可证记载工程开工日期为2008年3月28日，故而合同签订时原告拟定购买的房屋不会是建设完工的现房，原告也没有提供证据证明该房产已具有可售条件。同时，被告张允刚只是施工方负责人，对于所建设房屋不当然享有的所有权和处分权，直至本案法庭辩论结束，双方均未提供该房屋归被告张允刚所有及房屋权利人对张允刚处分行为予以追认的证据，故被告对合同约定所售房产不享有所有权和处分权。另外，根据双方提供的证据来看，原告所拟定购买的房屋属于“回迁安置住宅楼”，土地使用权性质属于划拨，该类房地产的转让收到一定限制。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或无处分权的人订立合同后未取得处分权的，合同无效”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）第（六）项“权属有争议、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，原、被告签订的购房合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，被告张允刚应对收取原告的房款、车库款共计20万元予以返还。被告张允刚在明知自己没有房屋所有权和处分权的情况下，与被告签订售房合同，存在明显的过错，且未在合理期间返还原告房款，给原告造成经济损失，应当承担赔偿责任。原告梁卫民对被告是否具有房屋处分权和房屋产权性质未尽到公开市场交易中的审慎注意义务，与被告签订购房合同，也具有一定过错，对自己的损失应当在一定范围内承担责任。综合双方的过错程度，本院酌定原告对其自身损失应承担40%的责任。关于原告梁卫民的损失问题。本案在审理过程中，原告申请法院委托有关机关对涉案房屋价值予以评估，并要求以房屋评估价值和房屋约定价值的差价主张损失。本院认为，因为原、被告签订的房屋买卖合同属无效合同，原告以房屋买卖合同有效为基础主张预期利益损失，理由不能成立，本院不予采纳。原告的损失按照同期人民银行贷款利率的四倍计算较为公平合理。故原告的损失额确定为426240元（自2007年6月10日至2014年11月13日按年息7.2%计算）。另外，原告垫付的鉴定费8400元属于原告为维护自己权益支付的必要的合理的费用，也属于损失范畴，故原告的损失总额为434640元。被告张允刚承担60%的赔偿责任，赔偿原告损失260784元。原告的其他诉讼请求，理由不当，证据不足，不予支持。本院对于被告购房合同属于无效合同的主张予以采纳，对其按同期银行存款利息赔偿损失的意见不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、原告梁卫民与被告张允刚于2007年6月6日签订的《购房协议》无效；二、被告张允刚于本判决生效之日起七日内返还原告梁卫民购房款20万元；三、被告张允刚于本判决生效之日起七日内赔偿原告梁卫民损失260784元；四、驳回原告梁卫民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11231元，由原告梁卫民负担4298元；由被告张允刚负担6933元。宣判后，张允刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，改判上诉人赔偿被上诉人损失26700元。理由是：一、既然法院认定双方签订的购房协议无效，并综合双方的过错程度，认定上诉人承担60%的责任，那么判决被上诉人的损失按银行贷款利率的四倍计算就没有依据。双方签订的是无效的购房协议，不是有效的借款合同。二、假设被上诉人没有将其20万元用于购房，而是存入银行，按银行存款利率年3%计算，2007年6月10日至2014年11月13日收益为59500元。三、即使按贷款利率也应按年利率6%计算为119000元，一审法院按年利率7.2%计算没有依据，按7.2%的四倍计算明显显失公平。四、被上诉人申请对房屋价值进行鉴定，鉴定意见没有被法院采纳，鉴定费8400元应由被上诉人负担，一审法院认定该8400元属损失范畴，没有道理。五、假设认可两套涉案房屋2014年7月30日市场价值为846454元，合同约定的总价款为308280元，被上诉人仅交纳了175000元房款，被上诉人应享有的增值价值为305467.56元，按上诉人承担60%的责任计算，上诉人应承担的损失为183280元。被上诉人梁卫民答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的购房协议合法有效，虽然房屋占地为划拨土地，但不影响购房协议的效力，且该房屋已可以交付使用。法律限制未取得权属证书的房屋转让是管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，应认定有效。一审法院认定购房协议无效是错误的。二、一审判决适用法律错误。合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。针对本案，由于被上诉人购买的是有房产证的房屋，应根据鉴定确定被上诉人的损失。上诉人应返还本金20万元，赔偿损失543174元。三、上诉人作为多年房屋建设施工项目经理，出卖几套自有的新建房屋是正常的，被上诉人的同事已从上诉人处购买了一套房屋，被上诉人购买房屋是被上诉人的同事即上诉人的朋友介绍的，被上诉人无需调查房屋的权属问题，被上诉人在购房时不存在过错。二审查明的事实与一审法院重审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”未领取权属证书的房地产不得转让，是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，而非针对合同效力的强制性规定。上诉人张允刚与被上诉人梁卫民签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，一审法院认定合同无效不妥，应予纠正。现涉案房屋无法交付，被上诉人梁卫民要求解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因上诉人张允刚无法履行交付房屋的合同义务，应返还购房款并赔偿给被上诉人梁卫民造成的损失，被上诉人梁卫民的损失应为其已交房款所对应的房屋增值。根据估价报告确定的房屋市场价值，被上诉人梁卫民的损失为（846454-303280）÷303280×175000=313424.72元，鉴于合同约定的房屋价款不包括煤气开口费、暖气、房产交易税，而评估是按照设施齐全、手续齐全进行的，故合同约定的房屋在评估时的市场价值应略低于估价报告确定的价值，被上诉人梁卫民的损失也应略低于313424.72元。重审判决上诉人张允刚赔偿被上诉人梁卫民损失260784元，被上诉人梁卫民未提起上诉，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持济宁市任城区人民法院（2014）任民一重字第47号民事判决第二、三、四项及案件受理费的负担。二、撤销济宁市任城区人民法院（2014）任民一重字第47号民事判决第一项。三、解除上诉人张允刚与被上诉人梁卫民于2007年6月6日签订的购房协议。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4811元，由上诉人张允刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫先东代理审判员 张 芳代理审判员 韩 飞二〇一五年五月二十一日书 记 员 李梦琦 更多数据：