（2015）豫法民一终字第19号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2016-01-05

案件名称

安阳市应元房地产开发有限公司与安阳高新区商颂大街街道办事处杜官屯社区居民委员会不当得利纠纷二审民事判决书

法院

河南省高级人民法院

所属地区

河南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安阳高新区商颂大街街道办事处杜官屯社区居民委员会,安阳市应元房地产开发有限公司

案由

不当得利纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省高级人民法院民事判决书（2015）豫法民一终字第19号上诉人（原审被告）：安阳高新区商颂大街街道办事处杜官屯社区居民委员会。住所地：安阳市高新区杜官屯村。法定代表人：郝长生，该居委会主任委托代理人：高向波，北京亲民律师事务所律师。委托代理人：殷江峰，河南奥博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳市应元房地产开发有限公司。住所地：安阳高新区东风路与弦歌大道交叉口东南角。法定代表人：刘建国，该公司总经理。委托代理人：张林安，河南殷都律师事务所律师。委托代理人：邢文宏，安阳市北关区解放路法律服务所法律工作者。上诉人安阳高新区商颂大街街道办事处杜官屯社区居民委员会（以下简称杜官屯居委会）与被上诉人安阳市应元房地产开发有限公司（以下简称应元公司）不当得利纠纷一案，应元公司于2013年6月7日向河南省安阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：一、依法排除杜官屯居委会阻挠妨碍应元公司在已征用的土地上实施合法房地产开发的不法行为；二、杜官屯居委会将其不当得利地价款300万元返还给应元公司并赔偿应元公司的实际损失210万元，共计510万元；三、本案诉讼费由杜官屯居委会承担。原审法院于2014年10月23日作出（2013）安中民二初字第25号民事判决。杜官屯居委会不服，向本院提起上诉，本院2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案，杜官屯居委会的法定代表人郝长生及其委托代理人高向波、殷江峰，应元公司的委托代理人张林安、邢文宏到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原审法院查明，2007年9月26日，杜官屯居委会与案外人安阳亚太房地产开发有限责任公司（以下简称亚太公司）就合作开发银杏大街东侧，弦歌大道南侧，规划路以西、长江大道以北的城中村改造事宜签订了协议书，协议约定：项目用地的土地使用权由杜官屯居委会提供，土地性质是建设用地为净地，按照总体规划要求的基础设施由亚太公司全额出资建设，全部建筑的产权分成由双方另行约定（详见补充协议），第三条约定：前期费用，本协议所称前期是指本协议生效之日至施工证办理完毕。在此期间发生的立项、规划等费用由杜官屯居委会、亚太公司双方各承担百分之五十。该协议对双方的责任及违约责任进行了约定。2007年10月9日，杜官屯居委会与亚太公司签订补充协议，该协议约定，在双方对杜官屯“城中村”改造项目联合建设的基础上，约定合作方式为：项目位于开发区银杏大街东侧，弦歌大道南侧、规划路以西、长江大道以北，占地9.39公顷，其中30亩作为双方合作“城中村”第一期建设用地，同时杜官屯居委会提供改造建设的相关法律文书及手续。前期立项、规划等费用由双方各承担百分之五十（指施工证办理完毕之前产生的所有费用）。第二条对村民住宅进行了约定：杜官屯居委会提供建设用地5亩，并承担该地块的地上及地下建筑物、构筑物的拆迁补偿费用和土地出让金、房产证等相关费用。亚太公司为支持杜官屯居委会工作出资建造的两栋砖混村民住宅楼以成本价卖给杜官屯居委会村民，价格约定780元／㎡，地下室为500元／㎡，杜官屯居委会分四次向亚太公司进行付款。2007年11月开工建设，工期为210天。第三条约定：杜官屯居委会提供建设用地约30亩，以规划红线内土地测量为准，双方商定地价为每亩30万元（含地上及地下建筑物、构筑物及附属物拆迁及拆迁补偿费用），杜官屯居委会在该合作项目上共出资900万元（出资金额是地价折合价）、亚太公司出资为该项目的所有建设投资及其他费用，双方按出资比例进行利润分成等相关事宜。2009年6月25日，安阳市国土资源局开发区分局与杜官屯居委会签订了一份征地协议，将位于弦歌大道与银杏大街交叉口东南角土地140.864亩，其中道路面积22.757亩，用于储备中心项目建设，经双方协商，达成如下协议：一、土地补偿费：649.5885万元，二、道路补偿费：65.0304万元，三、征地总费用共计714.6189万元等相关事宜。2009年10月16日，安阳市国土资源局在安阳日报刊登建设用地挂牌公告：告示中华人民共和国境内外的单位和个人，除法律另有规定者外，均可按照挂牌文件规定参加竞买。2009年11月5日，案外人安阳高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）与应元公司签订土地移交协议，该协议约定，第一款1、地块名称：安阳市弦歌大道与银杏大街交叉口东南角地块，共计64063.41平方米的国有建设用地。第二款参与竞买的有关事宜为改善村民居住环境，响应上级政府的号召，杜官屯社区已确定开发区09年第一批城中村改造单位，为确保城中村的改造建设顺利进行，凡报名参加挂牌竞买单位及个人，需报名前先与杜官屯居委会签订城中村改造建设协议。第三款资金支付1、应元公司支付土地出让竞买保证金990万元后，才具有与开发区管委会签订本协议的资格；应元公司自挂牌成交后按与杜官屯居委会签署的城中村改造协议支付保证金之外的其它拆迁费用等内容。应元公司缴纳了990万元竞拍保证金、230.64万元税金，参加了该宗建设用地竞拍活动，并于2009年11月17日以零元整的价格竞拍到位于弦歌大道与银杏大街交叉口东南角64063.41平方米的土地使用权，2010年7月27日安阳市国土资源局向应元公司颁发了关于弦歌大道与银杏大街交叉口东南角16.465亩的安国（51）第1215号国有土地使用证书。2009年11月14日，杜官屯居委会与应元公司、亚太公司三方签订了一份“城中村”改造项目补充协议，主要内容如下：现应元公司根据与杜官屯居委会签订“协议书”，已进入土地招、拍、挂阶段，在实施过程中应元公司在经亚太公司同意后，亚太公司项目部（该项目的实际投资者和合作者）全体合伙人，又依法组建了应元公司，杜官屯居委会、亚太公司双方签订的杜官屯“城中村”改造意向协议现由应元公司承接，土地挂牌、拆迁安置、总体项目实施等一切相关费用和手续均由应元公司来承担完成。2010年11月1日，杜官屯居委会与应元公司签订了一份补充协议：为进一步搞好杜官屯社区城中村改造工程，完成瀚林苑建设，达成如下协议，第一条：应元公司第一期用于开发建设的5栋商品楼，占地16.46亩（后附土地部门出具的测量报告）。按30万元／亩，合款人民币4938000元，应元公司支付杜官屯居委会建设利润400万元。第二条：杜官屯居委会应支付应元公司村民安置房6号、7号、8号楼房款共计11500000元。第三条：杜官屯居委会已支付应元公司6995689.80元，经相互折抵后应元公司应付给杜官屯居委会4433689.8元。分三期付清等相关事宜。第四条“1号楼建设的地下商业房和地上1-2层商业房应元公司以均价4000元／平方米出售给杜官屯居委会。杜官屯居委会应在应元公司1号楼施工至正负零时交定金60万元；主体验收后将剩余购房款一次性付清，如杜官屯居委会不能按时付款超过15日应视为自动放弃，应元公司有权自行处置；第五条，该协议签订后，杜官屯居委会配合应元公司将土地收益金申请返还。瀚林苑小区内绿化、道路、管网等配套设施费用均从土地收益金中扣除等相关事宜。杜官屯居委会分别于2010年10月19日、2010年12月17日、2011年1月14日、2011年1月17日、2011年1月24日、2011年1月27日共计收到应元公司地价款300万元。原审法院认为：本案争议的焦点为双方于2010年11月1日签订的补充协议中约定由应元公司给付杜官屯居委会关于瀚林苑16.46亩的地价款是否应当履行的问题。2009年6月25日，安阳市国土资源局开发区分局与杜官屯居委会签订了一份征地协议，将位于弦歌大道与银杏大街交叉口东南角土地140.864亩，其中道路面积22.757亩，用于储备中心项目建设，且协议征地总费用共计714.6189万元。2009年10月16日安阳市国土资源局在安阳日报刊登建设用地挂牌公告后，应元公司参加了该宗建设用地竞拍活动并竞拍成功，2010年7月27日安阳市国土资源局向应元公司颁发了安国（51）第1215号建设用地使用权证书，应元公司取得其中16.465亩土地的建设用地使用权。从以上事实可以看出，2009年6月25日涉案地块由安阳市国土资源局征收后与杜官屯居委会签订了征地协议并约定了征地费用后征收了该涉案地块，杜官屯居委会已经不再拥有该争议地块的土地使用权，应元公司通过竞拍取得该地块的土地使用权后，协议支付给杜官屯居委会每亩30万元地价款没有法律依据，双方签订的该部分协议无效。杜官屯居委会应予以返还其依据该协议取得的300万元地价款，该土补偿款杜官屯居委会应向征收土地的部门主张。应元公司要求210万元的损失，没有提供有效证据支持，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、杜官屯居委会于判决生效后十日内返还应元公司300万元（利息自2013年6月7日至判决限定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回应元公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费费47500元，由应元公司负担16700元，杜官屯居委会负担30800元。杜官屯居委会上诉称：一、双方对每亩地30万元地价款的约定合法有效。关于每亩土地30万元地价款的形成原因，并不是2010年11月1日杜官屯居委会与应元公司签订补充协议中才给予认定，而是在应元公司准备开发时双方就已经协商好的，并在2007年10月9日签订的补充协议第三条予以了确认。虽然安阳市国土资源局开发区分局与杜官屯居委会签订了《征地协议书》，但是，杜官屯居委会并未从安阳市国土部门领取过一分钱的地价款。二、2010年11月1日是双方最后对账的日期，且应元公司最后给付50万元的时间为2011年1月27日，应元公司向法院提起诉讼的时间为2013年7月，应元公司的起诉已经超过了诉讼时效。三、原审超审限判决，程序违法。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回应元公司的诉讼请求。应元公司答辩称：一、杜官屯居委会该宗集体土地被政府征收，已进入土地储备中心，应元公司开发的该宗土地是通过竞拍出资购买的，杜官屯居委会不是该宗建设用地的物权主体，杜官屯居委会收取应元公司300万元的地价款无事实依据和法律依据，应当返还应元公司该地价款及承担给应元公司造成的损失。二、杜官屯居委会在一审反诉时未提出诉讼时效的抗辩，故杜官屯居委会主张本案已超诉讼时效的理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据各方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：原审判决杜官屯居委会向应元公司返还300万元地价款是否正确。本院另查明：2009年9月27日，安阳市国有土地使用权出让工作领导小组会议纪要显示：“……根据开发区管委会《关于弦歌大道与银杏大街交叉口东南角地块出让相关问题的函》涉及前期拆迁费用需14130万元，综合考虑该宗地市场价格为5766万元，开发区管委会要求该块土地按差价挂牌出让，保证金为990万元。会议同意开发区管委会城中村改造意见，根据开发区管委会意见确定该地块采取差价挂牌方式出让，由于项目存在缺口，差价为－8544万元，确定起始价为0万元，保证金为990万元。成交后将保证金直接转入开发区城中村改造专用账户，剩余成交价款由竞得人根据与杜官屯居委会签订的协议执行。资金使用由开发区管委会负责监管，所有费用缴齐后该地块直接转为国有建设用地。”其它事实与原审查明一致。本院认为：关于原审判决杜官屯居委会向应元公司返还300万元地价款是否正确。根据2009年9月27日安阳市国有土地使用权出让工作小组会议纪要及2009年11月5日开发区管委会与应元公司签订土地移交协议的约定，凡报名参加挂牌竞买单位及个人，需报名前与杜官屯居委会签订城中村改造建设协议，向政府支付竞买保证金，成交后将保证金直接转入开发区城中村改造专用账户，剩余成交价款由竞得人与杜官屯居委会签订的协议执行，挂牌成交后按与杜官屯居委会签署的城中村改造协议支付保证金之外的其他拆迁费用等。应元公司在参加竞拍之前通过与杜官屯居委会协商签订了相关协议并向政府支付竞买保证金，最终应元公司通过招拍挂的程序，取得涉案土地的使用权。以上事实证明，如果没有杜官屯居委会与应元公司签订的协议为基础，没有政府对该协议的审核与认可，应元公司是无法取得竞拍资格的，也就不可能取得涉案土地使用权。杜官屯居委会的涉案土地虽然被政府征收，但应元公司也没有证据证明政府向杜官屯居委会支付过任何土地款项，杜官屯居委会与政府签订的征地协议只是配合政府和应元公司履行土地竞拍程序。2010年11月1日杜官屯居委会与应元公司经过协商对账签订的补充协议，确认应元公司第一期用于开发建设的5栋商品楼占地16.46亩，按30万元／亩计算，合款人民币4938000元，并又对开发利润和楼房款进行对账折抵后应元公司应付给杜官屯居委会4433689.8元。该协议签订后，应元公司亦已支付给杜官屯居委会300万元。该协议是双方真实意思表示，应为有效。应元公司要求杜官屯居委会返还300万元地价款违背双方协议约定不能成立，对其该诉讼请求予以驳回。原审判决认定该协议约定支付给杜官屯居委会每亩30万元地价款没有法律依据，双方签订的该部分协议无效，杜官屯居委会应返还其依据该协议取得的300万元地价款不妥，本院予以纠正。综上，原审判令杜官屯居委会返还应元公司300万元地价款没有依据，本院予以纠正。杜官屯居委会的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市中级人民法院（2013）安中民二初字第25号民事判决；二、驳回安阳市应元房地产开发有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各47500元，均由安阳市应元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高海娟审　判　员　　宋丽萍代理审判员　　杨　刚二〇一五年五月二十一日书　记　员　　刘　芳来源：百度“”