（2015）芜中民四终字第000113号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-07-29
案件名称
陈立武、唐亚玲与南陵江南国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈立武,唐亚玲,南陵江南国际置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第000113号上诉人（原审原告）：陈立武。上诉人（原审原告）：唐亚玲。两上诉人共同委托代理人：柯年伟，安徽安江律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：翟厚仁，安徽安江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南陵江南国际置业有限公司，住所地安徽省南陵县南翔路和顺阳光城市3#商铺。法定代表人：王善记，该公司董事长。委托代理人：汪丽隽，安徽籍山律师事务所律师。上诉人陈立武、唐亚玲与上诉人南陵江南国际置业有限公司（以下简称江南公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2014）南民一初字01628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈立武、唐亚玲的委托代理人柯年伟、翟厚仁，上诉人江南公司的委托代理人汪丽隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：陈立武、唐亚玲系夫妻关系。2012年2月4日，陈立武、唐亚玲与江南公司签订了编号为0032616的《商品房买卖合同》，合同约定：陈立武、唐亚玲购买江南公司开发的芜湖江南国际综合市场项目中D15-122号房屋一套，建筑面积共32.58平方米，其中，套内建筑面积32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.58平方米，按套内建设面积计算，每平方米售价为10089.8元，价款合计328726元，该商品房用途为商业（市场）。江南公司应当于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付陈立武、唐亚玲使用；江南公司应在商品房交付使用之后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因江南公司的责任，陈立武、唐亚玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈立武、唐亚玲退房，江南公司在陈立武、唐亚玲提出退房要求起30日内将陈立武、唐亚玲已付房价款退还给陈立武、唐亚玲，并按已付房价款的0.01%赔偿陈立武、唐亚玲损失。合同签订后，陈立武、唐亚玲一次性支付了购房款328726元。2012年12月20日，江南公司通知陈立武、唐亚玲收房，陈立武、唐亚玲于2012年12月31日收房，同时向江南公司支付了契税款、产权代办费、相关证件办理费用等共计13990元。江南公司按合同约定于2012年12月20日通知陈立武、唐亚玲在12月31日之前来办理房屋交接手续。陈立武、唐亚玲于2013年1月1日办理了房屋交接手续。后因江南公司未按约定在交房后60日内为陈立武、唐亚玲办理房地产权属证书，陈立武、唐亚玲于2013年7月25日向南陵县人民法院起诉，该院于2013年12月24日作出（2013）南民一初字第01748号民事判决，陈立武、唐亚玲不服向芜湖市中级人民法院上诉，芜湖市中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）芜民四终字第00113号民事裁定，撤销原一审判决，将该案发回重审。原审法院另查明：江南公司于2013年12月31日、2014年4月16日先后为陈立武、唐亚玲办理了土地证、房产证。土地证和房产证办理好后，因原审案件当时在二审中，江南公司通知了陈立武、唐亚玲，陈立武、唐亚玲没有去领取上述证书。原审法院认为：陈立武、唐亚玲与江南公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。陈立武、唐亚玲在合同签订后一次性支付了购房款，并按时收房，已全面履约。根据合同约定，江南公司负有协助办理过户手续的义务，江南公司应在商品房交付使用后60日内将需由其提交的材料交房管部门申报办理房屋产权登记。但陈立武、唐亚玲所购房屋因江南公司的原因不能按照合同约定办理过户的手续，已属违约，导致陈立武、唐亚玲所购房屋未能按照合同约定办理房产权属证书，已符合合同约定的解除条件，但江南公司于2013年12月20日、2014年4月16日先后为陈立武、唐亚玲办理了土地证、房产证。鉴于江南公司已履行了办理土地证、房产证的合同义务，合同应继续履行。但江南公司未按合同约定的时间履行，应承担违约责任。故陈立武、唐亚玲要求解除与江南公司签订的商品房购买合同并要求返还购房款及相关办证费用的诉请，依法不予支持。关于江南公司承担违约金的问题。虽陈立武、唐亚玲、江南公司在合同中已有违约金的约定，但根据相关法律规定，当事人的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。陈立武、唐亚玲现以违约金过低为由要求江南公司按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至判决生效之日止，结合本案，合同约定的违约金确实过低，故陈立武、唐亚玲要求按照银行同期贷款利率支付违约金，予以支持。根据司法解释的规定由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，故违约责任的起始时间应为从2013年4月2日起（即自房屋交付使用之日2013年1月1日起过90日未办证的时间）至2014年4月16日止（即房产证办理好之日）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、陈立武、唐亚玲与南陵江南国际置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行。二、南陵江南国际置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈立武、唐亚玲违约金（即以购房款328726元为本金按年利率6.1%计算支付自2013年4月2日起至2014年4月16日止的利息）。三、驳回陈立武、唐亚玲其他诉讼请求。案件受理费3220元，由南陵江南国际置业有限公司负担。陈立武、唐亚玲上诉称：原审法院既认定江南公司违约又判决合同不予解除互相矛盾。原审法院查明江南公司在合同约定的期间届满后才办理了房屋的土地证和房产证，但却对陈立武、唐亚玲要求解除合同的诉请不予支持属法律适用错误。故请求二审法院依法撤销原判，改判解除其与江南公司的购房合同。江南公司在二审庭审中辩称：江南公司已为陈立武、唐亚玲办理了土地证、房产证，陈立武、唐亚玲签订房屋买卖合同的目的已实现，故原审法院判决适用法律正确，请求二审法院维持不予解除合同的判决。江南公司上诉称：陈立武、唐亚玲与江南公司在合同中对逾期办证的违约责任已作出约定，且陈立武、唐亚玲在原审中亦未对违约责任过轻提出异议。故请求二审法院撤销原审判决第二项。陈立武、唐亚玲在二审庭审中辩称：陈立武、唐亚玲在要求解除合同的同时要求江南公司按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。本院二审查明的事实与原审法院一致。本院认为：一、对合同自由原则进行必要的限制，能更好实现合同权利义务从形式到实质、从内容到结果的全面公正，《中华人民共和国合同法》第五条规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的公平原则即限制之一。本案中，江南公司已在合同约定的时间内将验收合格的房屋交付给陈立武、唐亚玲，陈立武、唐亚玲亦予以接受。事后江南公司于2013年12月31日、2014年4月16日为陈立武、唐亚玲办理了土地证、房产证。江南公司迟延办理土地证、房产证的行为虽已违约，但客观上未对讼争房屋的使用造成重大不利影响，不影响双方签订《商品房买卖合同》目的的实现。故陈立武、唐亚玲单方面要求解除合同的的选择虽属当事人意思自治范畴，但不符合合同法的公平原则，故原审法院从本案的实际情况出发，判决双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行。并无不当。二、陈立武、唐亚玲与江南公司虽在合同中对逾期办证的违约责任作出约定，但约定的违约金明显不足以补偿陈立武、唐亚玲的经济损失，故原审法院遵循公平原则酌定按中国人民银行同期贷款利率判决江南公司支付违约金，并无不当。综上，本院对陈立武、唐亚玲与江南公司的上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6231元，由上诉人陈立武、唐亚玲负担5930元，由上诉人南陵江南国际置业有限公司负担301元。本判决为终审判决。审 判 长 汪 智审 判 员 周宏斌代理审判员 蒋 磊二〇一五年五月二十一日书 记 员 王文娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”