（2015）黔东民终字第258号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-12-29
案件名称
潘文刚诉潘宗英房屋租赁合同纠纷案二审判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘文刚,潘宗英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第258号上诉人（原审原告）潘文刚。被上诉人（原审被告）潘宗英。上诉人潘文刚因与被上诉人潘宗英房屋租赁合同纠纷一案，不服黄平县人民法院（2014）黄民初字第746号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月27日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年8月30日，原告与被告经协商一致，以原告为乙方、被告为甲方订立了《门面租赁合同》，被告将位于黄平县新州镇平湖路教师新村对面的自建楼房的第一楼右边的第一、二间门面及第二层楼约280.17平方米出租给原告。合同第一条约定“乙方租赁期限由2013年9月1日至2018年8月30日止”；第七条约定“甲方门面租金按每月净收租金4168元，每6个月交一次，第二年起，租金按每年百分之六递增，提前一个月交租金，先交租金后经营。否则甲方有权立即终止合同”。在法院裁定的（2014）黄民初字第622号案件的庭审笔录第五页中，原告已经承认被告曾在2014年7月底左右到原告处要求原告支付租金。2014年9月11日，被告向原告送达《通知》，通知内容为“潘文刚（原合同乙方）：我们于贰零壹叁年捌月叁拾日签订的《门面租赁合同》已经履行了壹年。第贰年起（已口头通知你提前交房租），你已经违反了合同的第七条约定。我们决定终止该合同，收回第壹楼第壹、贰间门面及第贰层楼。请你将违约天数的租金，每天壹佰肆拾柒元（147元／天）交给甲方。并于贰零壹肆年玖月贰拾日前，交完租赁税、水、电等约定费用，恢复空门面还给甲方。否则后果自负。潘宗英、田兴和。二○一四年九月十一日十八时二十五分。”原告拒绝签收，被告于次日上午在兴隆社区陈莉主任的陪同下，再次把通知书送给原告。当天下午原告将租金交给被告，被告以原告不守诚信已经构成违约，要求终止合同为由拒收原告交来的租金。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同履行了一年后，被告按照合同的约定提前一个月即于2014年7月底到原告处收取第二年的半年租金，但原告拒绝支付租金，直至2014年9月11日原告仍未通过任何方式、方法向被告支付租金。2014年9月11日，被告通过发出《通知》的方式向原告发出了终止租赁合同的通知，但原告拒收。被告又于2014年9月12日将该《通知》送达到原告。按照双方签订的合同的第七条的规定，原告没有及时支付租金，被告有权立即终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告未在合同规定的时间内支付租金，被告已向原告发出终止合同的通知，被告要求解除合同的条件成就，被告送达的中止合同的《通知》应为有效，原告要求继续履行合同理由不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：驳回原告潘文刚的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告潘文刚负担。一审宣判后，潘文刚不服，向本院提起上诉，其主要理由及请求：（一）一审判决认定事实不清。一审判决认定潘宗英于2014年7月底到上诉人处要求支付房屋租金错误。我们并没有约定交付租金的地点和方式，以往都是由被上诉人到门面收取，但直到2014年9月11日被上诉人突然送一份通知书来给上诉人，单方终止合同。当天下午，上诉人就将租金交给被上诉人，但她拒收。（二）一审判决适用法律错误。被上诉人未到上诉人处收取租金，直到送给上诉人解除合同的通知，并未给上诉人合理的履行期限，根据合同法第227条规定，应认定该通知无效。上诉人的起诉是在被上诉人送达解除合同的通知的三个月内，其解除合同无事实和法律依据，请求确认其解除合同的通知无效，双方继续履行合同。被上诉人潘宗英答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求维持。本院经审理查明事实：2013年8月30日，上诉人潘文刚与被上诉人潘宗英签订的《门面租赁合同》，潘宗英将位于黄平县新州镇平湖路教师新村对面的自建楼房的第一楼右边的第一、二间门面及第二层楼约280.17平方米出租给潘文刚。合同第一条约定“乙方租赁期限由2013年9月1日至2018年8月30日止”；第七条约定“甲方门面租金按每月净收租金4168元，每6个月交一次，第二年起，租金按每年百分之六递增，提前一个月交租金，先交租金后经营。否则甲方有权立即终止合同”。2014年9月11日，潘宗英向潘文刚送达《通知》，通知内容为“潘文刚（原合同乙方）：我们于贰零壹叁年捌月叁拾日签订的《门面租赁合同》已经履行了壹年。第贰年起（已口头通知你提前交房租），你已经违反了合同的第七条约定。我们决定终止该合同，收回第壹楼第壹、贰间门面及第贰层楼。请你将违约天数的租金，每天壹佰肆拾柒元（147元／天）交给甲方。并于贰零壹肆年玖月贰拾日前，交完租赁税、水、电等约定费用，恢复空门面还给甲方。否则后果自负。潘宗英、田兴和。二○一四年九月十一日十八时二十五分。”潘文刚拒绝签收，潘宗英于次日上午在兴隆社区陈莉主任的陪同下，再次把通知书送给潘文刚。当天下午潘文刚将租金交给潘宗英，潘宗英以潘文刚不守诚信已经构成违约，要求终止合同为由拒收潘文刚交来的租金。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录笔佐证，足以认定。本院认为，上诉人潘文刚和被上诉人潘宗英签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。双方虽约定了交租金的时间和金额但并未约定如何履行交付租金的方式。潘宗英以潘文刚未在约定的履行期限交房租，但并不能举证证明责任完全在于潘文刚。一审法院以另一个案件的庭审笔录为据认定潘宗英去收款未果从而认定潘文刚违约不妥。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，由于出租人潘宗英并未举证证明其给予了承租人潘文刚合理的支付期间，其解除合同理由不充分；上诉人潘文刚在接到被上诉人的解约通知后一直要求继续履行合同，法院应予支持。一审判决认定事实有误，适用法律和判决错误，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销黄平县人民法院（2014）黄民初字第746号民事判决。二、被上诉人潘宗英于2014年9月11日送达给上诉人潘文刚的终止合同的《通知》无效。三、被上诉人潘宗英与上诉人潘文刚继续履行2013年8月30日签订的《门面租赁合同》。一审案件受理费60元，减半收取30元，二审案件受理费60元，共90元，由被上诉人潘宗英负担。本判决为终审判决。审判长 李 南 楠审判员 杨 德 丽审判员 王 山 地二〇一五年五月二十一日书记员 吴竹春（代） 来自：