（2015）武侯民初字第575号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-11-19

案件名称

2015-575李德碧诉合力达拓展有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

成都市武侯区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

成都市武侯区人民法院民事判决书（2015）武侯民初字第575号原告李德碧，女，汉族，1953年10月3日出生，住成都市锦江区。原告程立，男，汉族，1949年12月22日出生，住成都市锦江区。以上二原告共同委托代理人刘国文，四川中超律师事务所律师。被告成都合力达拓展房地产有限公司（以下简称合力达公司）。住所地：成都市。法定代表人涂春浩。系公司董事长。委托代理人王世卫，系四川众友律师事务所律师。委托代理人刘俊，系四川金援律师事务所律师。原告李德碧、原告程立与被告合力达公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，被告合力达公司提出管辖异议，本院经审查裁定驳回其异议，被告合力达公司又提起上诉，成都市中级人民法院于2015年2月26日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员赵阳适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告李德碧、原告程立的共同委托代理人刘国文，被告合力达公司的委托代理人王世卫、刘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李德碧、原告程立诉称，2009年7月29日，原被告签订了编号为842的《商品房买卖合同》，约定：原告李德碧、原告程立购买被告合力达公司开发建设的位于武侯区武侯大道双楠段58号项目中4栋2单元4层1号房屋。房屋用途为住宅。住宅类型：普通。商品房所在土地用途为住宅，土地使用年限自2001年6月17日至2071年6月18日，房屋总价款为566350元。同时，合同还约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”以及“如因出卖人的责任，买受人未能在取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的……”违约责任。2011年3月7日，原告李德碧、原告程立又签订了编号为1293号的《商品房买卖合同》，合同约定：原告李德碧、原告程立购买被告合力达公司开发建设的，位于武侯区武侯大道双楠段58号项目中负一层325号车位。该商品房的总价款为89800元。同时，合同还约定“出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”没有约定有关转移登记的违约责任。2011年10月2日，2012年2月29日，被告合力达公司先后为二原告办理了上述房屋的所有权分户产权登记，但是，房屋登记事项中“房屋性质”不明，“土地状况不明”。直到二原告决定起诉之日，二原告一直没有取得上述房屋的国有土地使用证。2014年9月1日，二原告到成都市国土资源档案馆查询后才得知：位于武侯区武侯大道双楠段58号项目地块的国有土地证号为成国用（2006）字第7**号，土地用途为综合，使用期限50年，终止日期2051年6月18日。同时，原告李德碧、原告程立还了解到，被告合力达公司要取得70年住宅用地国有土地使用权必须补缴国有土地出让金。正是因为被告合力达公司拒绝补缴国有土地出让金，才导致原告李德碧、原告程立所购普通住宅商品房的权利性质处于不确定状态。综上所述，虽然被告合力达公司在50年期限的综合用地上开发70年的普通住宅商品房，具有一定的欺诈性质。但原告李德碧、原告程立要求被告合力达公司继续履行合同，完善土地变性手续，尽快为原告李德碧、原告程立办理约定的70年住宅用地国有土地使用权证。原告李德碧、原告程立请求：1、判令被告合力达公司在6个月内为原告李德碧、原告程立办理武侯区武侯大道双楠段58号4栋2单元4层401号房屋及-1层325号车位住宅用地国有土地使用权证（即分户产权），土地使用年限70年，自2001年6月17日至2071年6月18日止；2、判令被告合力达公司从2012年3月28日起按日承担172.567元人民币违约金，直到原告李德碧、原告程立取得所购商品房的70年住宅用地国有土地使用权为止；3、本案诉讼费用由被告合力达公司承担。被告合力达公司辩称，1、对原告李德碧、原告程立所诉请的6个月之内办理国有土地使用权证表示同意；2、对原告李德碧、原告程立提出的支付违约金，被告合力达公司认为没有事实依据和法律依据，所以对其违约金主张不予认可。经审理查明，2009年7月29日，原告李德碧、原告程立与被告合力达公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告合力达公司开发的位于成都市武侯区武侯大道双楠段58号4幢2单元4层1号的房屋，建筑面积98.62平方米，总价款566350元。合同约定房屋用途为住宅，土地使用年限自2001年6月17日至2071年6月18日止。合同还约定，出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：逾期180个工作日内，出卖人按已付款额的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金；逾期超过180个工作日，出卖人按已付款额的2%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告支付了房款，被告合力达公司向二原告交付了房屋。2011年10月2日，二原告取得了上述房屋的所有权证。原告李德碧、原告程立至今未办理上述房屋的国有土地使用权证。2011年3月7日，原告李德碧、原告程立又与被告合力达公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告合力达公司开发的位于成都市武侯区武侯大道双楠段58号负一层325号车位，建筑面积32.44平方米，总价款89800元。并约定出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同签订后，二原告支付了房款，被告合力达公司向二原告交付了车位。2012年2月29日，二原告取得了上述房屋的所有权证。原告李德碧、原告程立至今未办理上述车位的国有土地使用权证。另查明，被告合力达公司出售原告李德碧、原告程立上述房屋和车位所在地块涉及的土地证号为成国用（2006）字第7**号，土地使用者为被告合力达公司，土地用途为综合、使用期限为50年（终止日期2051年6月18日）。截止到法庭辩论终结之日，该块土地的登记情况无变更。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地登记审批表》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，原告李德碧、原告程立与被告合力达公司在2009年7月29日、2011年3月7日签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。虽然合同约定的土地使用权年限与被告合力达公司实际具备的土地使用权年限不一致，但不构成合同无效。合同既然有效，双方的权利义务以合同约定为限。两合同均未约定被告合力达公司为原告李德碧、原告程立办理国有土地使用权证的义务，但庭审中被告合力达公司同意办理，这属于双方达成的合同以外的新的协议，对此，本院本应不持异议。但原告李德碧、原告程立的请求是办理70年期限的使用权证，对此，本院认为，被告合力达公司现仅享有该块土地50年使用权，截止法庭辩论终结之日，仍然未取得70年使用权，而70年土地使用权的取得不仅仅取决于原告李德碧、原告程立与被告合力达公司的合意，还取决于政府国土部门甚至其他案外人，所以这样的合意是无效的，本院对原告李德碧、原告程立的第一项诉讼请求不予支持。而且，既然合同没有约定被告合力达公司为原告李德碧、原告程立办理国有土地使用权证的义务，原告李德碧、原告程立为此主张违约金的理由亦不成立，本院对原告李德碧、原告程立的第二项诉讼请求亦不予支持。如果原告李德碧、原告程立认为被告合力达公司在合同签订时隐瞒了土地使用权只有50年的真相，给原告李德碧、原告程立造成了经济损失，原告李德碧、原告程立可以变更诉讼请求，行使合同撤销权或者解除权，并要求被告合力达公司赔偿损失，但经本院庭审释明，原告李德碧、原告程立仍然坚持原来的诉讼请求，其后果只有由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告李德碧、原告程立对被告成都合力达拓展房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费3670元，减半收取1835元，由原告李德碧、原告程立承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　赵　阳二〇一五年五月二十一日书记员　杨谨荣更多数据：