（2015）杨民（行）初字第3号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-09-23

案件名称

朱益民与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百四十条

全文

上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民(行)初字第3号原告朱益民。被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局。法定代表人于洋。委托代理人赵晓明，上海市嘉诚律师事务所律师。第三人上海市杨浦第一房屋征收服务事务所有限公司。委托代理人赵晓明，上海市嘉诚律师事务所律师。第三人范贵香。第三人朱彩云。第三人朱彩霞。第三人朱光明。原告朱益民诉被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(简称杨浦区房管局)房屋征收补偿协议纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李凌云独任审判。因本案处理结果与上海市杨浦第一房屋征收服务事务所有限公司(简称第一征收事务所)、范贵香、朱彩云、朱彩霞、朱光明有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院于2015年5月14日公开开庭审理了本案。原告朱益民、被告杨浦区房管局及第三人第一征收事务所的共同委托代理人赵晓明到庭参加诉讼。第三人范贵香、朱彩云、朱彩霞、朱光明经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱益民诉称，上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号被征收房屋的产权人并非朱兴度，(82)杨法字第1511号民事调解书确认朱兴度和范贵香只有居住权，没有产权，征收补偿协议认定主体错误。一产分两产签订两份征收补偿协议缺乏事实和法律依据。被征收房屋系1981年经批准翻建，被告信访答复中确认“八五”普查资料记载的面积是103.4平方米，现按84平方米进行补偿缺乏依据。被征收房屋总补偿款为人民币3,438,277.60元，但实际补偿安置了五套房屋总价值4,191,972.99元，超额补偿753,695.39元违法。故原告诉请要求撤销编号为J-1-0098-1和J-1-0098-2的两份上海市国有土地上房屋征收补偿协议。被告杨浦区房管局辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所诉两份征收补偿协议合法有效且已履行完毕。原告无权要求撤销协议，协议也不存在无效情形。关于产权人和面积，因该户未经产权登记，故以翻建执照上的记载确认产权人，同时因批准翻建的面积为81平方米，该户实际翻建面积超出规定部分不应补偿，故结合罚款的情况确认为84平方米并无不当。关于补偿款和安置房屋价值的差额，补偿协议根据补偿款总额和该户实际情况确定五套安置房屋并不违反相关规定，超出补偿款部分由产权人补足差价。因法院调解书确认朱兴度和范贵香离婚后在被征收房屋中分开居住，故从该户实际考虑签订两份协议，并未侵犯原告利益，至于调换房屋在家庭内部如何分配应由其家庭内部解决。第三人第一征收事务所的述称意见与被告杨浦区房管局的答辩意见一致。第三人范贵香、朱彩云、朱彩霞、朱光明未到庭陈述意见。经审理查明，2013年9月7日，上海市杨浦区人民政府作出杨府房征[2013]3号房屋征收决定，对包括杨浦区眉州路XXX弄XXX号房屋在内的地块进行征收。该被征收房屋未经过产权登记，该房屋1981年的翻建申请单以及1987年8月14日核准的房屋修建执照记载的产权人均为朱兴度，准予翻建的工程范围为阔3.6米、深7.5米、檐高6.5米。被告认定的面积为：一层、二层56平方米；三层28平方米。征收之日，该户在册户口共8人，为范贵香、朱彩霞、强嘉宾、朱兴度、朱光明、朱益民、陈慧瑛、朱韶华。经住房保障机构认定，该户不符合居住困难条件。经评估，该被征收房屋的评估单价为22,477元/平方米，装修价值为330元/平方米。2013年9月17日，朱兴度出具委托书，委托朱彩云全权代表该户办理房屋征收与补偿的意愿征询、投票选举、签收文件、协商签约等一切房屋征收相关事宜。被告将告居民书、评估报告等材料依法向朱兴度户进行了送达，并将面积、人口认定情况等进行了公示。2013年10月25日，第三人朱彩云作为朱兴度的代理人与被告杨浦区房管局和第三人第一征收事务所签订了征收编号为J-1-0098-1和J-1-0098-2的两份上海市国有土地上房屋征收补偿协议。其中编号J-1-0098-1协议约定的主要内容为：眉州路XXX弄XXX号房屋类型旧里，房屋性质私房，房屋用途居住；认定建筑面积为一层、二层56平方米，未认定建筑面积15平方米；经上海信衡房地产估价有限公司评估，被征收房屋的评估单价为22,477元/平方米，该地块评估均价为22,038元/平方米；房屋征收价格系数0.3，套型面积补贴15平方米；被征收房屋价值补偿款计1,959,520.40元，其中包括评估价格1,258,712元(22,477元/平方米×56平方米)、套型面积补贴330,570元(22,038元/平方米×15平方米)、价格补贴370,238.40元(22,038元/平方米×56平方米×0.3)；该户不符合居住困难条件；被征收房屋装潢补偿款18,480元；被告提供给朱兴度4套产权调换房屋，分别为浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室、靖宇东路XXX弄XXX号XXX室、天家路XXX弄XXX号XXX室、天家路XXX弄XXX号XXX室，价值合计3,158,675.49元；奖励补贴包括搬家补助费、设备移装费、签约搬迁奖励费、基地奖、无违法建筑奖合计160,352元；朱兴度在办理产权调换房屋进户手续前，向被告支付上述差额款项1,020,323.09元；产权调换房屋为期房时，房屋地址、面积以相关部门认定结果为准，期房补贴为按被征收房屋建筑面积每平方米100元/月给予过渡补贴，不足2,500元/月按2,500元/月计算。编号J-1-0098-2协议约定的主要内容为：眉州路XXX弄XXX号房屋类型旧里，房屋性质私房，房屋用途居住；认定建筑面积为三层28平方米；经上海信衡房地产估价有限公司评估，被征收房屋的评估单价为22,477元/平方米，该地块评估均价为22,038元/平方米；房屋征收价格系数0.3，套型面积补贴15平方米；被征收房屋价值补偿款计1,145,045.20元，其中包括评估价格629,356元(22,477元/平方米×28平方米)、套型面积补贴330,570元(22,038元/平方米×15平方米)、价格补贴185,119.20元(22,038元/平方米×28平方米×0.3)；该户不符合居住困难条件；被征收房屋装潢补偿款9,240元；被告提供给朱兴度1套产权调换房屋，地址为顺平路XXX弄XXX号XXX室，价值1,033,297.50元；奖励补贴包括搬家补助费、设备移装费、签约搬迁奖励费、基地奖、无违法建筑奖合计145,640元；协议生效后，朱兴度搬离原址30日内，被告向其支付差额款266,627.70元；产权调换房屋为期房时，房屋地址、面积以相关部门认定结果为准，期房补贴为按被征收房屋建筑面积每平方米100元/月给予过渡补贴，不足2,500元/月按2,500元/月计算。上述两份协议已生效履行，被征收房屋已交由被告拆除。2014年10月28日，原告参与签订家庭内部协议，对产权人为朱兴度以及按照建筑面积84平方米进行补偿等内容予以确认，原告并配合办理了订购顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的订房手续。另查明，朱兴度与范贵香于1955年结婚，婚后育有一子二女，即第三人朱彩霞、朱彩云、朱光明，原告系朱兴度继子。(82)杨法民字第1511号民事调解书确认：范贵香与朱兴度自愿离婚，离婚后，朱兴度自愿与儿子住眉州路XXX弄XXX号二楼，范贵香与女儿住眉州路XXX弄XXX号三楼。2015年2月4日，朱兴度被报死亡。以上事实有原、被告共同提供的编号J-1-0098-1和J-1-0098-2的房屋征收补偿协议，原告提供的户口本、民事调解书、房屋翻建申请单，被告提供的房屋征收决定、告居民书、送达回证、户籍资料摘录单、面积认定单、房屋评估分户报告、装修装饰评估分户报告、私人房屋修建执照、居住困难保障补贴申请户住房核查报告、面积及人口认定公告、委托书、家庭内部协议、协议生效公告、被征收居民安置及各类费用确认表、空房验收单、订房回执，以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于本案被征收房屋补偿协议的签订主体，因该房屋系未经产权登记的私房，故被告依据房屋翻建时的相关文件确定被征收人，合法有据。虽然原告认为，被征收房屋家庭内部签订过分户协议，产权人并非朱兴度，但即便家庭内部存在对产权进行分割确认的协议，因未经过登记亦对外不具有约束力。关于朱兴度与范贵香离婚调解书中关于双方居住情况的表述，亦不能作为否定朱兴度在征收中具有产权人资格的依据。更何况，根据原告参与签订的家庭内部协议，其对被征收人确定为朱兴度亦不存异议，因此，本案所诉两份征收补偿协议的签订主体符合法律规定，合同依法成立。关于原告对面积的异议，因被征收房屋未经登记，根据批准建造文件的记载应每层不超过27平方米，被告结合该户罚款情况认定为84平方米，产权人朱兴度对此予以确认，原告在签订家庭协议时对该面积认定亦无异议，因此，原告要求按照被告信访答复中告知的“八五”普查资料登记的面积103.4平方米予以补偿缺乏依据。被告结合该户实际情况予以分别签约安置，并由被征收人采取以补足差价的方式获取五套调换房屋，其内容不违反法律法规强制性规定，未侵害原告的合法权益。综上，本案所诉房屋征收补偿协议中关于补偿款项、补偿方式等内容的约定是签约双方真实意思表示，不违反相关法律法规和政策规定，合同依法生效并已履行，不具有应予撤销或确认无效的情形。关于原告所述家庭内部对产权调换房屋的分配问题，不影响征收补偿协议的效力，并非本案审查范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告朱益民的诉讼请求。本案案件受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由原告朱益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　李凌云二〇一五年五月二十一日书记员　　周　圣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 关注公众号“”