（2015）菏民一终字第317号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-01
案件名称
董言均与阎德友房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董言均,阎德友
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第317号上诉人（原审原告）：董言均，农民。委托代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎德友，农民。委托代理人：王平生，山东荣清律师事务所律师。上诉人董言均因与被上诉人阎德友房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开进行了审理。上诉人董言均委托代理人石永胜，被上诉人阎德友委托代理人王平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告董言均诉称：2014年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同说明》一份，双方约定原告购买被告位于单县谢集镇陈桥商业街两套四间房屋，总价款430000元。被告至今未交付并将涉案房屋另售他人。被告所售房屋为小产权房。请求确认2014年4月21日原、被告签订《商品房买卖合同说明》无效；被告返还原告已付购房款430000元以及自2014年4月21日至判决生效之日的利息。原审被告阎德友辩称：事实上原、被告在签订《商品房买卖合同说明》之前并不认识。原告与案外人孙某某之间具有债权债务关系，且孙某某与被告系朋友关系，于是原、被告及孙某某三方共同协商达成口头协议：原告购买被告开发的涉案房屋一套，房款430000元由原告即时支付50000元，剩余380000元由孙某某承诺在三个月内代为支付（折抵孙某某欠原告的借款）。原、被告签订《商品房买卖合同说明》时，被告为原告出具了430000元的收据。如涉案房屋买卖合同无效，被告也只需返还原告支付的50000元房款，因原告并未向被告实际支付380000元，被告无需承担相应返还责任。原审法院审理查明，2014年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同说明》一份，其中约定，“……陈桥商业街十字路口以西9、10号（两套四间）；单价1260元／平方米，344平方米，总价款430000元。”落款处甲方加盖单县谢集镇陈桥新农村建设指挥部印章并由阎德友签名，乙方处有董言均签名。因原告与案外人孙某某存在债权债务关系，孙某某承诺为原告支付涉案房款380000元，故原告支付房款50000元，被告阎德友为原告出具了加盖单县谢集镇陈桥新农村建设指挥部印章的肆拾叁万元的收据。原审法院另查明，被告自认其开发涉案房地产系挂靠他人资质，所售涉案房屋未取得商品房预售许可证。被告认可原告主张合同无效的诉讼请求。原审法院认为，“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易”，目前法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发及集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售；同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。原被告均认可涉案房屋为“小产权房”，双方于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同说明》显系无效。原告董言均作为涉案房屋的购买人应当对所购房屋的性质、权属进行必要的审查，但其未尽到审慎的审查义务；被告闫德友在明知其不具有开发资质及未取得商品房预售许可证的前提下，仍出售涉案房屋，其亦存在明显过错。故对涉案房屋买卖合同无效，原被告均存在过失。另外，对债务转移合同构成实质要件的审查，即是否存在合法有效的债务。若设涉案房屋买卖合同不存在无效的情形，基于本案380000元“债务转移”的事实存在，原告主张被告返还房款430000元应予支持。问题在于原被告签订的《商品房买卖合同说明》系无效合同，且原被告均存在过错，原告基于无效合同向被告主张转移至孙某某380000元房款债务的诉讼请求难以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告闫德友应当返还原告购房款50000元，至于纠纷涉及的380000元，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、原告董言均与被告闫德友于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同说明》无效。二、被告闫德友于判决生效之日起十日内返还原告董言均购房款50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7750元，保全费2770元由原告负担9297元，被告闫德友负担1223元（原告已先行垫付，待被告履行还款义务时一并支付原告）。上诉人董言均不服原审判决上诉称：1、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人及案外人孙某某之间的债权债务概括转移合法有效，而原审判决认定因为小产权房买卖合同无效而认定债权债务转移亦是无效的，系认定事实错误。虽然该房屋买卖合同无效，但并不影响该债权债务转移的效力。并且当时三人均未附加任何其他条件，否则被上诉人也不会向上诉人出具43万元的收据。故该房屋买卖合同无效，被上诉人应当返还上诉人43万元及相应损失。2、原审判决认定的所谓的被上诉人提供的案外人孙某某的证言及原审法院所调查的笔录，不具有真实性和合法性。请求依法改判。被上诉人闫德友答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，依法不能成立。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：被上诉人是否应当将双方争议的38万元购房款返还给上诉人。首先，从双方当事人提供的证据分析看，双方争议的38万元购房款，是因上诉人与案外人孙某某存在债权债务关系，上诉人在购买涉案房屋时，案外人孙某某承诺为上诉人支付涉案房款380000元（实际至今未支付），上诉人只支付房款50000元后，被上诉人为上诉人出具了加盖单县谢集镇陈桥新农村建设指挥部印章的肆拾叁万元的收据。其次，因涉案房屋属于“小产权房”。“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易”，目前法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发及集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售；同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。因此，上诉人与被上诉人于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同说明》自合同成立之时就无效，而非从被确认或被撤销之时起无效。正因为合同自始无效，故合同约定的义务对当事人无约束力。在涉案房屋买卖合同签订之前，上诉人与被上诉人不存在债权债务关系，上诉人基于无效合同向被上诉人主张转移至孙某某380000元房款债务，请求让被上诉人返还该款项的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人董言均的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人董言均负担。本判决为终审判决。审 判 长 路凤娟审 判 员 李冠军代理审判员 于 辉二〇一五年五月二十一日书 记 员 王 婷 更多数据：