（2014）穗天法民四初字第2591号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2016-04-20
案件名称
广州市实强实业发展有限公司与广州市建都物业管理有限公司排除妨害纠纷2014民四初2591一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市实强实业发展有限公司,广州市建都物业管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2591号原告：广州市实强实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王炳达，董事长。委托代理人：张俊彦、李济楚，依次为北京市中伦文德（广州）律师事务所律师及实习人员。被告：广州市建都物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：李焕金，总经理。委托代理人：陈师，系该司职员。原告广州市实强实业发展有限公司（以下简称实强公司）诉被告广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物业公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告实强公司的委托代理人梁张俊彦、李济楚，被告建都物业公司的委托代理人陈师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告实强公司诉称：原告系天河区天河北路侨林街59号二层商铺的登记所有人，而被告系天河北路侨林街59-64号侨林某的物业服务唯一提供方。2014年8月开始至今，原租用场地的农业银行撤出后，被告对原告未出租的59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）采取停水、停电、妨碍通行，阻拦清淤、阻碍施工队进行装修，被告均予制止。被告的侵权行为导致原告难以正常使用商铺，原告在此期间空守“死铺”无法收益。侨林某住宅的水、电、清淤、装修及物业服务却一直正常，仅裙楼商铺出现上述不正常的现象。原告多次与被告交涉，被告以各种借口（如其他债权债务问题、未签署合同、未申报装修等）阻碍原告行使房屋使用权、收益权。2014年8月8日原告曾委托律师向被告发送律师函要求被告恢复水电供应及物业自由使用等，被告并不理会。原告认为《物权法》第39条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”，供水、通电、清淤、装修系原告作为房屋所有权人的基本权利，该权利受法律保护，他人不得侵犯。被告不管使用任何理由，均不得断水断电、妨碍原告进入清淤，阻拦原告装修，否则即属侵害原告物权。原告根据《物权法》第三十五条、第三十七条之规定，请求判令被告：1、排除原告名下天河区天河北路侨林街59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水、清淤自由、装修自由的物权妨害；2、参照市场租金评估价标准向原告赔偿无法正常使用侨林街59号二层商铺期间的商铺损失（以受影响的商铺1956平方米，由2014年8月1日起支付至水、电、通行自由、装修自由妨害排除之日止，暂以每平方米100元／月计算损失）。被告建都物业公司辩称：1、原告提及排除妨害是一般侵权，但案涉物业部分物业都是处于出租状态，处于正常经营状态。即原告及其他物业承租人都是互利互惠，被告不可能无故作出对原告的干扰侵权行为。2、原、被告没有就案涉物业签订物业管理合同，根据物业管理条例，物业公司的权利义务是通过物业合同进行约定，现物业企业应按合同约定提供相应的服务，若物业公司不能按合同约定履行，导致业主存在损失，则承担责任。现原、被告没有签订物业合同，而原告也没有实际缴纳管理费，现原告要求被告履行义务是没有依据的。3、原告计算损失没有依据，从我方提交看，59号首层租金大约156元／平方米／月，案涉商铺租金不清楚，所以原告主张损失计算标准过高。综上，原告诉讼请求没有事实及法律依据。经审理查明：原告实强公司是天河区天河北路侨林街59号二层（以下简称案涉商铺）的权属人；该商品房的用途为商业，建筑面积共2928.27平方米。被告（乙方，受托方）与案外人广州侨林宝房产开发有限公司（甲方、委托方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将侨林某委托给乙方实行物业管理，物业类型商住，座落位置广州市天河区天河北路侨林街59、61—63、66、68号，占地面积39123平方米，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本合同自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（第二十条）乙方应按如下，实现目标管理，…（2）设备运行：电梯按规定时间安全、正常运行，水泵、发电机等设备每日检查一次，…（8）急修：停水不超过2小时，停电不超过2小时…，（第二十一条）物业管理服务费，…非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米9元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按照每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金等条款。原告称案涉商铺原为农业银行承租，在2014年7月份之前有正常水电、可以正常进出；从2014年8月1日至今案涉商铺有1956平方米未供水、未通电、无法清淤、无法装修，对此提交照片、要求恢复水电正常供应及物业自由使用的律师函、EMS底单、妥投证明、EMS退件、录音、录音文字节选、录像、《公证书》等拟证明其主张，原告还申请证人陈某出庭作证。被告承认收到上述律师函，确认《公证书》的真实性，对其余证据均有异议，但其承认案涉商铺的水电由其司物业管理处进行管理，案涉商铺前期有租户时，有正常供水供电，自2014年8月1日起被告停止对案涉商铺供水供电，因此未收取原告案涉商铺的水电费，被告与原告之间没有物业委托合同关系，且原告一直未缴纳物业管理费，双方权利义务不明确。原告承认自2014年8月1日没有缴交案涉商铺水电费，但认为被告作为案涉商铺所在的侨林某的实际管理人，不管是否与原告签订物业管理合同，都与其存在物业管理关系，被告为水电的实际管理人，无权通过停水停电强制原告。被告主张原告提出案涉商铺的同地段商铺的租金过高，对此提交三份《广州市房屋租赁合同》及两份《房屋租赁登记备案证明》的复印件为证，原告以被告上述证据无原件为由不予确认。本案审理中，原、被告在2015年4月20日的笔录均确认案涉商铺处于停水、停电状态，案涉商铺所在的小区未成立业主委员会。另，在本案审理过程中原告向本院申请撤回第1项关于“清淤自由、装修自由”的诉讼请求、撤回第2项关于“通行自由、装修自由”的诉讼请求，变更诉请为：1、判令被告排除原告名下天河区天河北路侨林街59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水的物权妨害；2、判令被告参照市场租金评估价标准向原告赔偿无法正常使用侨林街59号二层商铺期间的商铺损失（以受影响的商铺1956平方米，由2014年8月1日起支付至排除原告名下天河区天河北路侨林街59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水的物权妨害之日止，暂以每平方米100元／月计算损失）。原告明确上述诉请中的“排除原告名下天河区天河北路侨林街59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水的物权妨害”具体含义即为“恢复原告名下天河区天河北路侨林街59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水”。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。权利人行使排除妨害请求权应证明其享有物权的特定的物被他人妨害。原告作为案涉商铺的权属人主张因被告原因导致案涉商铺有1956平方米自2014年8月1日开始未供水、未通电，被告亦承认其自2014年8月1日对案涉商铺实施停水停电措施，直至2015年4月20日案涉商铺仍处于停水停电状态。被告对此抗辩双方未签订物业管理合同，没有明确的权利义务关系，且原告没有缴交案涉商铺物业管理费，被告亦未收取2014年8月1日后的水电费。一方面，被告与案外人广州侨林宝房产开发有限公司就案涉商铺所在小区已经达成《物业管理委托合同》，与原告形成实质上的物业委托合同关系，应依据相关法律的规定和物业服务合同的约定履行自身的物业管理义务。另一方面，原告没有缴交相关的物业管理费和水电费，被告可以依据《物业管理委托合同》依法向原告追缴相关费用，但其并非提供水电的相关部门，无权对案涉商铺实施停电停水措施。故原告要求被告恢复案涉商铺的通电、供水，合法有据，本院对原告该诉讼请求予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。如上文所述，被告自认从2014年8月1日起停止对案涉商铺供水、供电，必然导致原告无法使用案涉商铺，原告要求被告赔偿无法正常使用案涉商铺的损失，合法有据，本院予以支持。被告对原告提出的案涉商铺租金水平有异议，但提供其他同地段的租赁合同均为复印件，故结合本案案情，本院酌情支持该损失标准应以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金为标准，以受影响的商铺1956平方米，自2014年8月1日计至恢复通电、供水之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市建都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内，恢复天河区天河北路侨林街59号二层商铺（粤房地权证穗字第××号）的通电、供水。二、被告广州市建都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，赔偿原告广州市实强实业发展有限公司无法正常使用侨林街59号二层商铺的损失（以受影响的商铺1956平方米，以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金标准，由2014年8月1日起支付至恢复通电、供水之日止）。三、驳回原告广州市实强实业发展有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7170元，由被告广州市建都物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 龙 帅人民陪审员 陆亚非人民陪审员 赖小玲二〇一五年五月二十一日书 记 员 苏嘉俊蒲肖明本判决书于2015年月日送达（33） 百度搜索“”