（2015）牡民终字第351号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-06-10

案件名称

哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司与王连军、哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司牡丹江分公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

所属地区

黑龙江省牡丹江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第351号上诉人（原审被告、反诉原告）哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路421号，组织机构代码79309330-6。法定代表人徐瑞洪，男，总经理。委托代理人杨帆，男，1985年7月19日出生，汉族，哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司行政经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）王连军，男，1968年5月29日出生，汉族。委托代理人常正华，黑龙江正大律师事务所律师。原审被告哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司牡丹江分公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街阳明新路29号，组织机构代码57867426-3。负责人崔升，男，该公司负责人。委托代理人杨帆，男，1985年7月19日出生，汉族，哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司行政经理。上诉人哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司（以下简称华昌菱公司）因与被上诉人王连军、原审被告哈尔滨华昌菱汽车销售有限公司牡丹江分公司（以下简称华昌菱公司牡丹江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市阳明区人民法院（2014）阳民初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）王连军在一审时诉称：2011年6月24日，原告与被告华昌菱公司签订为期五年的房屋租赁合同一份。约定将坐落于牡丹江市阳明区光华小区29号楼一层出租给华昌菱公司用于汽车销售，年租金630000元，每年3月27日交付租金，逾期每日交纳滞纳金1500元。合同签订后原告即将房屋交付给华昌菱公司使用。华昌菱公司将房屋交付给被告华昌菱公司牡丹江分公司使用。2013年3月27日，被告未按照合同约定交付租金，原告为主张权益起诉至本院。原告诉讼请求：1.要求被告共同给付房屋租赁费630000元；2.要求被告共同给付至2013年4月11日前的违约金22500元；3.案件受理费由被告负担。后原告变更了诉讼请求，将原诉讼请求变更为：1.请求法院判令解除原告与被告华昌菱公司之间的租赁合同；2.请求法院判令被告华昌菱公司给付原告2013年6月24日至2014年4月23日期间的房屋租金525000元及此期间的违约金315000元；3.判令被告返还原告代被告支付的供热费44280元及供热滞纳金11956元，给付租赁房屋产生的税费119667元；4.判令被告给付水费、电费、物业费及卫生费；5.判令被告赔偿其擅自改变房屋结构而进行修复的费用及修复期间的租金损失；6.案件受理费由被告负担。在诉讼过程中原告申请撤回变更后的第3、4、5项诉讼请求。上诉人（原审被告）华昌菱公司及华昌菱公司牡丹江分公司在一审时辩称：公司在2013年4月25日就已经提出不租赁原告的房屋，通过EMS发出通知，原告并没有接收。被告在正常交付钥匙的时候，原告也不接受，房子就空着。原告的这些损失都是其自身造成，因为被告不承租房屋了，就不应该产生滞纳金。原告在2014年4月21日将房屋租给另外一家公司，此期间被告从来没有使用过电，水等，也就不会产生费用。上诉人（原审反诉原告）华昌菱公司在一审时反诉诉称：2011年6月24日，反诉原告与反诉被告签订为期五年的房屋租赁合同一份。约定将坐落于牡丹江市阳明区光华小区29号楼一层出租给反诉原告用于汽车销售。由于受政治环境影响，日系原装进口汽车遭受国内抵制，导致反诉原告汽车销售不出去，企业严重亏损濒临破产，诉至法院。反诉请求：1.要求解除反诉原告与反诉被告2011年6月24日签订的编号为MDJHL20110515号合同；2.反诉费由反诉被告负担。被上诉人（原审反诉被告）王连军在一审时反诉答辩称：同意自2014年4月23日收回房屋之日起解除双方的租赁合同，但在合同解除前所产生的租金、违约金及相关的合同约定供热费、税金等相关费用，应依约履行。原审法院判决认定，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）华昌菱公司于2011年6月24日签订房屋租赁合同一份，将坐落于牡丹江市阳明区光华小区，原告所有的29号楼一层包括门市和车库（即阳明区光华街北阳明新路西000101室、000102室、000103室、000104室、000105室）的房屋出租给被告用于汽车销售，租期五年，从2011年6月27日至2016年6月26日止。合同约定年租金630000元（不含税），年度租金应在每年度租期开始前一次性支付给出租方，逾期每日另支付1500元滞纳金，承租方在租赁期间自行交纳水费、电费及供暖费，租赁费产生的税金也由承租方负担。合同签订后华昌菱公司将租赁的房屋交给华昌菱公司牡丹江分公司使用，在租赁期内交纳了2011年6月27日至2012年6月26日、2012年6月27日至2013年6月26日两个年度的租金。2013年4月，原告为主张2013至2014年度的房屋租金及滞纳金而起诉至本院。原告于2014年4月23日从被告处将租赁的房屋收回，另行租给他人，在原告将涉案房屋收回出租给他人之前，被告一直占有涉案房屋。被告辩称于2013年4月25日就已经提出不租赁原告的房屋，通过EMS发出通知，原告拒绝接收房屋，但被告并未提供相关证据予以证明。原审法院认为，合法的租赁关系应受法律保护，被告在承租原告房屋从事经营期间应按照合同约定交纳租赁费。被告在租赁期内交纳了2011年6月27日至2012年6月26日、2012年6月27日至2013年6月26日两个年度的租金，但在2014年4月23日原告收回房屋之前，被告一直占有承租的房屋，此期间应按照合同的约定交纳房屋租金及违约金，故本院对原告要求被告交纳2013年6月27日至2014年4月22日期间的房屋租金（共计为9个月零25天）516250元及违约金154875（原告主张315000元的违约金，已经超出原告租金损失的30%，本院按照2013年6月27日至2014年4月22日房屋租金的30%计算）元，本院予以支持。由于原告已向本院申请撤回本诉中第3项要求判令被告返还原告代被告支付的供热费44280元及供热滞纳金11956元，租赁房屋产生的税费119667元；第4项要求判令被告给付水费、电费、物业费及卫生费；第5项要求判令被告赔偿其擅自改变房屋结构而进行修复的费用及修复期间的租金损失的诉讼请求，本院对撤回诉讼请求的诉请内容不予论述。由于本案的原告与被告华昌菱公司系房屋租赁合同的当事人，被告华昌菱公司牡丹江分公司仅为租赁房屋的使用者，根据合同相对性的原则，应由被告华昌菱公司承担给付原告房屋租金及违约金的责任，被告华昌菱公司牡丹江分公司不承担对原告的给付责任。反诉原告请求本院解除其与反诉被告2011年6月24日签订的编号为MDJHL20110515号合同，由于原告已将租赁的房屋收回并另行出租给他人，反诉原告与反诉被告的租赁合同在事实上已经解除，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金的过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：1.被告（反诉原告）华昌菱公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）王连军2013年6月27日至2014年4月22日期间的房屋租金516250元及违约金154875元；2.驳回原告（反诉被告）王连军其他的诉讼请求；3.驳回反诉原告（被告）华昌菱公司的诉讼请求。本诉案件受理费12200元，由被告华昌菱公司负担9760元，原告王连军负担2440元；反诉案件受理费5855元，由反诉原告华昌菱公司负担。宣判后，华昌菱公司不服，向本院提出上诉。上诉人华昌菱公司上诉称：原审认定事实不清，认定证据存在偏袒被上诉人的情形。被上诉人王连军答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法给予维持，驳回上诉人的上诉。原审被告华昌菱公司牡丹江分公司答辩称：同意上诉人的上诉请求。本案的争议焦点：1.原审判决上诉人给付被上诉人2013年6月27日到2014年4月22日房屋租金516250元及违约金154875元是否正确；2.原审适用证据是否合法。二审审理过程中，双方当事人均没有向本院提供新证据。根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。本院认为，上诉人华昌菱公司与被上诉人王连军签订了房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，该房屋租赁合同应合法有效。上诉人华昌菱公司在履行合同中，已缴纳了2011年6月27日至2012年6月26日及2012年6月27日至2013年6月26日两个年度房屋租金，但其第三个年度即在2014年4月23日被上诉人王连军收回租赁房屋之前，未予缴纳房屋租金，致使被上诉人王连军提前收回租赁房屋，上诉人华昌菱公司已违反了双方签订的房屋租赁合同第五条第二项的规定，已构成根本性违约，其应承担给付租金及违约的民事责任，上诉人华昌菱公司主张由于受政治原因的影响，全国各地掀起了抵制日货热潮，其经营销售日系汽车严重滞销，其已失去继续履行合同的目的，但其应按《中华人民共和国合同法》有关规定对租赁房屋合同应予以解除，现其没有证据证实解除房屋租赁合同的依据，双方签订的房屋租赁合同应继续履行。原审法院判决上诉人华昌菱公司给付被上诉人王连军房屋租金（2013年6月27日至2014年4月23日收回租赁房屋前）516250元及违约金154875元并无不当，上诉人华昌菱公司上诉称原审认定事实不清，认定证据存在偏袒被上诉人王连军的情形没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人华昌菱公司上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10511元，由上诉人华昌菱公司承担。本判决为终审判决。审判长　于　尧审判员　周晓光审判员　张继凯二〇一五年五月二十一日书记员　刘　玲 来源：百度搜索“”