（2014）回民一初字第00668号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-11-29

案件名称

呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司与张先亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市回民区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2014）回民一初字第00668号原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人苗惠霞，该公司董事长。委托代理人丁强，男，回族，该公司职员，住呼和浩特市回民区。委托代理人刘利峰，男，汉族，该公司职员，住呼和浩特市玉泉区。被告张先亮，男，汉族，农民，住呼和浩特市回民区。委托代理人蔺启明，内蒙古英南律师事务所律师。原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司诉被告张先亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判长云惠平、代理审判员姜薇、人民陪审员潘云组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行审理，原告委托代理人，被告张先亮及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司诉称，原告在2006年开发了位于呼市回民区艾博.龙园小区，当时被告看到小区地段好，适合居住。在2007年10月26日原被告双方签订了《艾博.龙园认购协议书》，被告认购艾博.龙园小区4#-2-4西户住宅楼，房款共计213929元。被告陆续给付部分房款，后期因政策调整，原告与被告于2009年2月18日又签订了《还款协议》，协议约定：“经友好协商，乙方（被告）愿意在甲方（原告）所开发建设的艾博龙园项目交房后，银行按揭贷款未正式办理，向甲方（原告）指定的银行每月存入等额贷款本金，每月存入金额为：￥672元，本还款金额以我本人购房的贷款额度为准，以10年期120个月等本金的方式计算。”协议签订后，原告曾多次催促被告来公司财务部办理还款，但是被告一直以各种理由推脱，没有履行协议。因此被告的行为已经违反了双方《还款协议》的约定，应当依法向原告承担赔偿责任。故原告为了维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法判决：一、请求法院依法判令被告给付拖欠房款本金80607元；二、请求法院依法判令被告给付逾期付款利息19381.51元；三、请求法院依法判令被告给付逾期付款罚息9690.75元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：1、认购协议书；2、认购单、还款协议。被告对原告所出示证据的质证意见：对第一组证据，真实性认可，该合同第四条约定了被告首付60%，其余40%由原告办理按揭贷款，但原告因手续不全至今未办理按揭。对第二组证据，还款协议的真实性不认可，该协议上的签名不是被告张先亮所签，而且没有原告公章，也没有原告所述的银行账号，对认购单真实性认可。被告张先亮辩称，被告没有和原告签订过任何还款协议，被告只签订过认购协议书，认购协议书中第4条约定，被告首付款可以先按照百分之六十给付，而且原告手续不全，无法办理银行按揭手续。还款协议是双方签订，上面只有张先亮的签字，没有原告公司的盖章或签名，被告也没有按指纹，被告也不知道任何银行及账号，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应该依法驳回。合同是无效的，被告就没有义务支付剩余购房款。利息没有事实及法律依据，应依法予以驳回。为证明自己的主张，被告张先亮向法庭出示以下证据：认购协议书、收据、补充协议。原告对被告所出示证据的质证意见：对认购协议书均认可，对收据认可，对未能办理按揭贷款也认可。经审理查明，2007年9月2日，原被告双方签订《艾博·龙园认购单》。2007年10月26日，原告与被告签订房屋认购协议书，约定被告认购原告开发的位于呼和浩特市回民区巴彦淖尔南路艾博·龙园第壹期肆号楼贰单元4层01室，建筑面积为77.23平方米。协议约定该商品房单价为每平方米（人民币）￥2848元，总价款贰拾壹万玖仟玖佰伍拾壹元整，付款方式为：银行按揭，认购总价为￥213929元，被告在签订本认购协议书时须向原告支付首期款60%￥133929元，其余40%￥80000元办理银行贷款。2009年2月18日。原被告双方签订补充协议，约定房屋实测面积为76.25平方米，原合同面积77.23平方米，误差面积-0.98平方米，应补误差金额￥-2715元。被告于2007年9月9日交付房款130607元。对于协议约定的房屋，该房屋建设项目尚未办理商品房预售许可证。上述事实有认购协议书、补充协议、收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于原、被告签订的认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定收受购房款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于原告所开发的该项目至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的认购协议书应确认为无效。因原被告双方签订的认购协议书系无效合同，故原告诉请的各项请求缺乏合法有效的合同法律关系基础，故依法不应予以支持，应依法驳回原告的各项诉讼请求。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审　判　长　　云惠平代理审判员　　姜　薇人民陪审员　　潘　云二〇一五年五月二十一日书　记　员　　宋俊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。百度搜索“”