（2015）广法民终字第292号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-26
案件名称
祝雪平与魏泉渊、魏华、魏全良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祝雪平,魏泉渊,魏华,魏全良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第292号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）祝雪平，女，生于1981年4月8日，汉族，住广安市广安区。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）魏泉渊，男，生于1963年1月5日，汉族，住广安市广安区。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）魏华，男，生于1955年12月14日，汉族，住广安市广安区。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）魏全良，男，生于1957年12月1日，汉族，住广安市广安区。上诉人祝雪平因与被上诉人魏泉渊、魏华、魏全良房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第1678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年9月5日，魏泉渊、魏华、魏全良分别与祝雪平签订《联营协议》，协议主要约定：魏泉渊、魏华、魏全良分别将自己位于广安市万盛中路199号、201号、203号、205号、207号、209号六个门市提供给祝雪平作经营场所，由其自行出资装修，经营管理，组织货品对外进行销售，经营期限从2014年3月1日至2020年3月1日等等，其中第四条联营提成约定祝雪平每年分别向魏泉渊、魏华、魏全良上缴利润18870.60元、19569.50元、13000元，从第二年起每年增加5%。2012年4月1日，魏泉渊、魏华、魏全良（甲方）共同与祝雪平（乙方）就原《联营协议》又重新达成了《补充协议》，约定：原联营协议第四条约定的联营提成支付方式，变更为乙方每年向甲方上缴利润金额按应缴利润时同路段相邻门市租金平均水平执行，甲方每人门市两间，共六间。甲方共按六间门市的租金向乙方收取利润提成，每年乙方先向甲方上缴提成后才能使用甲方的商业门市进行经营等。2013年12月15日，魏泉渊、魏华、魏全良向祝雪平发出书面通知：根据《补充协议》的约定，其走访了解周边门市租赁价格，并经综合考虑后确定2014年3月1日至2015年2月29日每个门市租金为30000元，六个门市的租金共计180000元。并要求祝雪平在收到该通知后15日内给予明确书面答复，如未答复将视为不再继续租赁门市。该通知于当天由祝雪平的弟弟祝川川代收。2014年2月28日，祝川川与魏泉渊、魏华、魏全良进行商谈后认为租金过高，要求魏泉渊、魏华、魏全良按每个门10000元的标准收取租金，魏泉渊、魏华、魏全良不同意，并拒绝收取祝雪平的门市租金。2014年3月3日，魏泉渊、魏华、魏全良在《广安日报》刊登通知，由于祝雪平未按时缴纳费用，已构成根本性违约，双方签订的《联营协议》、《补充协议》已经解除，祝雪平应在三天内腾空门市，并交付给魏泉渊、魏华、魏全良。祝雪平对此提出异议而未腾空门市，也未按魏泉渊、魏华、魏全良的要求支付租金，魏泉渊、魏华、魏全良遂提起诉讼，请求判决解除与祝雪平签订的《联营协议》及其《补充协议》，由祝学平立即将房屋交付给原告；2、依法判令祝雪平支付房屋使用费（按每个门市每天100元从2014年3月1日至将房屋交付之日止）。祝雪平提起反诉，请求判令其与魏泉渊、魏华、魏全良签订的《联营协议》有效并继续按《联营协议》履行；2、判令魏泉渊、魏华、魏全良接受其支付的租金60000元。审理中，魏泉渊、魏华、魏全良提出申请，要求对位于广安市广安区万盛中路199号、201号、203号、205号、207号、209号六个门市2014年3月1日至2015年3月1日的租金进行评估。经依法委托四川众信资产评估事务所有限公司对六门市的租金进行了评估，评估结论为：在2014年3月1日至2015年3月1日门市租金并持续使用前提下，委估房屋租金价格为26000元／年／门市。魏泉渊、魏华、魏全良对此评估结论无异议，祝雪平表示愿意接受该评估价格继续承租门市。一审法院认为：魏泉渊、魏华、魏全良与祝雪平签订的《联营协议》及《补充协议》，名为联营协议，实为房屋租赁协议，双方对联营提成数额的约定，就是对门市租金的约定。《联营协议》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。祝雪平反诉请求确认《联营协议》有效的反诉诉讼请求，应予支持。《补充协议》中“门市年租金按同路段相邻门市当年租金平均水平计算”的约定，是对《联营协议》中约定的租金的变更，但变更后的租金未明确具体的金额，属约定不明，双方就此发生争议后，祝雪平未按魏泉渊、魏华、魏全良单方发出的交纳租金通知履行支付租金的义务，并不构成违约，魏泉渊、魏华、魏全良所发通知也不产生解除协议的法律后果，双方签订的《联营协议》、《补充协议》尚未解除，租金标准应按《补充协议》的约定执行，祝雪平要求租金按《联营协议》履行的反诉诉讼请求，与事实不符，不予支持。经委托评估机构作出2014年3月1日至2015年3月1日间的租金为26000元／年／门市的结论后，祝雪平同意照此履行。因此，双方签订的《联营协议》、《补充协议》仍有继续履行的条件，加之祝雪平并未违约，故对魏泉渊、魏华、魏全良要求解除《联营协议》、《补充协议》，并由祝雪平交还承租门市的诉讼请求，不予支持。根据协议中“每年乙方先向甲方上缴提成后才能使用甲方的商业门市进行经营”的约定，祝雪平应先交纳当年租金后才能使用承租门市。结合评估结论，祝雪平应按26000元／年／门市的标准向魏泉渊、魏华、魏全良支付2014年3月1日至2015年3月1日的门市租金共计156000元。因此，对魏泉渊、魏华、魏全良要求祝雪平按每个门市每日100元标准计付租金的诉讼请求，以及祝雪平要求按六个门市每年60000元支付租金的反诉诉讼请求，均不予支持。至于协议履行期内2015年3月1日以后的租金问题，因尚未实际发生，在本案中不作解决，双方可另行协商确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、魏泉渊、魏华、魏全良于2010年9月5日分别与祝雪平签订的《联营协议》有效；二、祝雪平向魏泉渊、魏华、魏全良支付承租位于广安市广安区万盛中路199号、201号、203号、205号、207号、209号六个门市2014年3月1日至2015年3月1日的门市租金共计156000元；三、驳回魏泉渊、魏华、魏全良的其他本诉诉讼请求；四、驳回祝雪平的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1000元，由魏泉渊、魏华、魏全良负担，反诉案件受理费1000元，由祝雪平负担。评估费6000元，由魏泉渊、魏华、魏全良负担2000元，祝雪平负担4000元。宣判后，祝雪平不服向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清、适用法律错误。联营协议及补充协议均已成立并效，上诉人就应依补充协议的约定按照同地段的门市的平均租金向三名被上诉人支付租金。一审法院既认定联营协议和补充协议有效，又依据鉴定结论对租金作出判决的做法是错误的，鉴定结论没有事实和法律依据，且鉴定机构作出的鉴定结论超越其鉴定范围，不应得到支持，上诉人并没有同意按照评估租金价格继续承租门市。综上，请求撤销一审判决，改判由上诉人按同地段门市租金价格向三被上诉人支付租金。经二审审理审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，魏泉渊、魏华、魏全良与祝雪平签订的《联营协议》及《补充协议》，虽名为联营协议，但其内容确是以房屋租金价格收取固定利益，故双方签订的《联营协议》及《补充协议》实为房屋租赁合同。双方在《补充协议》约定“祝雪平每年向魏泉渊、魏华、魏全良上缴利润金额按应缴利润时同路段相邻门市租金平均水平执行”，该约定属于对租金约定不明，在双方当事人又不能达成新的合意予以确定的情况下，一审法院根据魏泉渊、魏华、魏全良的申请委托具有评估资质的评估机构对涉案门市租金进行了评估，以确定案涉门市的租金价格，符合法律规定。一审庭审中，祝学平表示对评估机构的鉴定结论没有异议且愿意以鉴定结论确定的租金价格继续承租，故一审作出前述判决并无不当。祝雪平上诉称在一审中并未表示以鉴定的租金价格继续承租，没有提供相反证据予以证明，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判……、裁定；”、第一百七十五条“第二……、裁定。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人祝雪平负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 辉审 判 员 罗乔军代理审判员 蒋 濒二〇一五年五月二十一日书 记 员 陈 雪 微信公众号“”