（2015）武中民终字第216号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-21
案件名称
刘富平、马中文与张丽花租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘福平,马中文,张丽花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）武中民终字第216号上诉人（原审被告）刘福平。委托代理人陈俊儒，系上诉人刘福平之夫。上诉人（原审第三人）马中文。委托代理人马维柱，系上诉人马中文叔父。被上诉人（原审原告）张丽花。上诉人刘福平，马中文因与被上诉人张丽花房屋租赁合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2014）民民初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘福平的委托代理人陈俊儒，上诉人马中文及其委托代理人马维柱，被上诉人张丽花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，第三人马中文和其妻王兆霞在民勤县义乌商贸城共有铺面一间，铺面号1052，丘地号1-227-4-110。2012年9月21日，第三人将该铺面租赁与案外人王菲经营，租期至于2013年9月20日。租期届满后，第三人和被告刘福平于2013年9月21日口头约定，由被告承租，年租金8000元。被告向第三人交付租金8000元后，第三人将铺面交被告经营。2014年4月16日，第三人欲出售铺面，向被告送达了书面通知，并就被告是否购买征求意见，被告书面表示不参与购买。2014年5月4日，第三人之妻王兆霞与原告签订商铺出售协议，将该商铺以236000元的价格出售与原告，并办理了房屋过户登记手续。因被告租期未满，王兆霞和原告约定从价款中扣除2014年5月4日至2014年9月20日的房屋租金4000元，由原告一次性给付王兆霞房屋价款212000元，其余价款20000元作为王兆霞交付铺面保证金，在被告于租期届满、王兆霞向原告交付房屋后，原告向王兆霞退回该款；届时不能按期交付房屋，原告不再向王兆霞退还保证金。原告按约定向第三人付款后，第三人和原告就涉案铺面办理了产权转移登记。后第三人通知被告和原告协商房屋续租事宜，但被告直至租期届满，亦未与原告协商一致。2014年9月21日，原告与第三人向被告送达了限期搬清货物通知书，要求其在3日内交付房屋，但被告以第三人承诺由其长期租赁、使用期限不少于约定三年为由，拒绝向原告腾交铺面。现原告提起诉讼，要求被告腾交铺面，并按照每月2400元的标准向原告承担占用费；第三人要求被告承担其经济损失20000元，并要求被告按照每天226元的标准向第三人承担自2014年9月21日起至实际交付房屋之日期间的违约金。原审审理认为，合法有效的租赁合同应当依法予以保护。根据本院查明的事实，被告和第三人未订立书面合同，视为不定期租赁。被告向第三人交纳了一年期限的相应租金，未就一年期限届满后是否续租达成合意，被告亦无有效证据证明第三人曾承诺可由被告年续租赁至少三年以上，在一年期限届满后，第三人书面通知被告解除合同并提起诉讼，视为第三人已经履行了解除合同的法定通知义务。被告使用铺面期间，第三人于出卖铺面之前书面向被告发出通知，在通知中征求被告意见，视为第三人履行了租期内出卖租赁物应当通知承租人、并保障同等条件下承租人享有优先购买权的法定义务。被告书面表示不参与购买，放弃了其依法享有的优先购买权。据上，原告和第三人买卖铺面的行为合法有效，应当依法保护原告的合法物权。现第三人将涉案铺面售予原告，并由原告取得了房屋产权，被告租赁亦已经届满，应当由被告向原告腾交涉案铺面。关于原告要求被告按照每月2400元标准支付逾期租金的诉讼请求，本院认为，被告租期届满后继续占用铺面，侵害了原告物权，应当由被告按实际占用期限向原告赔偿铺面占用费。由于原告未能就其损失标准提供有效证据，应当参照被告租期内每月租金667元的标准由被告向原告赔偿。关于第三人要求被告承担保证金损失20000元，并承担违约损失的请求，因其保证金系原告和第三人之间的约定，对被告并无约束力，第三人向被告出租铺面时，亦未约定违约损失，审理中亦未就其违约损失提供相应证据，其相关要求不应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：一、被告刘福平向原告张丽花交付民勤县义乌商贸城内1052号商铺（丘地号1-227-4-110）一间，并按照每月667元的标准向原告张丽花赔偿自2014年9月24日起至实际交付房屋之日止的损失；二、驳回第三人马中文的诉讼请求。上述款、物限本判决生效后十日内付清。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘福平负担。宣判后，原审被告刘福平、原审第三人马中文均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人刘福平上诉称：其与上诉人马中文约定的房屋租赁期限是三年，现并未到期，应当继续履行合同，房屋的出售并不影响租赁合同的效力，故请求二审法院依法撤销原判，改判继续履行合同或赔偿经济损失6万元，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人张丽花针对上诉人刘福平的上诉请求及理由当庭答辩称：本人已取得涉案房屋的合法产权，房屋租赁已到期限，上诉人请求没有理由。上诉人马中文针对上诉人刘福平的上诉请求及理由当庭答辩称：上诉人所提继续履行合同和赔偿经济损失的请求没有依据，房屋租赁已到期，应当驳回上诉人刘福平的上诉请求。上诉人马中文上诉称：因刘福平未按时向被上诉人张丽花腾交房屋，致被上诉人扣留上诉人20000元交房保证金，两者之间具有因果关系，应当由上诉人刘福平承担该责任。请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判由刘福平承担因租赁房屋未按时腾交给上诉人造成的经济损失20000元，并承担本案诉讼费用。上诉人刘福平的委托代理人当庭答辩称：马中文与张丽花买卖房屋的行为与我租赁无关。被上诉人张丽花当庭答辩称：2014年9月20日后，刘福平既没有向马中文掏过房租，也未向我掏过房租。二审中，双方当事人对原审认定的案件事实未提出异议，也未在二审中未向本院提供新的证据。对原审法院认定事实，本院予以确认。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致。本案的争议焦点：1、上诉人刘福平与马中文之间约定的房屋租期确定问题，上诉人刘福平应否承担腾交房屋责任；2、上诉人马中文所诉20000元经济损失的请求能否支持。本院认为，上诉人刘福平经上诉人马中文同意，接手原房屋承租人王菲承租房屋的权利，租赁涉案房屋使用，但未再签订书面的租赁合同，双方建立不定期租赁法律关系。上诉人马中文收取上诉人刘福平交纳的2013年9月21日至2014年9月20日的租费8000元，视为认可上诉人继续承租房屋一年。如上诉人刘福平仍愿承租，则还需征得房屋产权人的同意后续租，否则不定期租赁关系终止。但从本案查明事实看，在该一年租期内，上诉人马中文在上诉人刘福平同等条件下不购买涉案房屋的情况下，将房屋所有权出售给被上诉人张丽花，并办理房屋产权过户手续，租赁期限到期后房屋的是否继续出租的权利在于被上诉人即现房屋所有权人张丽花，但上诉人刘福平与被上诉人张丽花并未就该房屋的续租达成一致意见，上诉人刘福平应在一年租赁期间届满后向房屋所有人张丽花返还房屋，并承担租期届满后实际占用期间的租费。其所提上诉人马中文口头答应租期至少三年，现租期未到期之理由，因双方未签订书面租赁合同，上诉人马中文对此予以否认，并无有效证据证实双方曾口头约定租期最少三年的主张。而从上诉人刘福平签字的商品出售告知书中“请于2014年9月20日房租到期搬清货物，退还押金500元，交还铺面”之记载内容，能够认定上诉人马中文与刘福平之间约定的租期至2014年9月20日止这一事实，故上诉人刘福平所提租期未到之上诉理由不能成立。因上诉人马中文在一审中并未提出自己的诉讼请求，亦未交纳相关诉讼费用，一审不应对上诉人马中文所提因上诉人刘福平未按期交还房屋，致其20000元经济损失的请求予以审处，一审判决驳回上诉人马中文的该诉讼请求超出本案审理范围，二审予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持民勤县人民法院（2014）民民初字第910号民事判决第一项；二、撤销民勤县人民法院（2014）民民初字第910号民事判决第二项；三、驳回上诉人刘福平、马中文的上诉请求。上诉人刘福平、马中文缴纳的二审案件受理费共1600元，由上诉人刘福平负担1300元，上诉人马中文负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 张 超审 判 员 魏君鸿代理审判员 杨海昇二〇一五年五月二十一日书 记 员 陈雪静 来自：