（2014）蓝民初字第01465号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2017-06-29
案件名称
原告贺轩诉被告蓝田县西蓝开发投资有限公司、蓝田县吉祥物业管理有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
蓝田县人民法院
所属地区
蓝田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺轩,蓝田县西蓝开发投资有限公司,蓝田县吉祥物业管理有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书（2014）蓝民初字第01465号原告贺轩，男，1974年8月2日出生，汉族，农民。委托代理人张攀，陕西群鑫律师事务所律师。被告蓝田县西蓝开发投资有限公司。住所地：蓝田县文姬路南段东侧。法定代表人潘亚宁，该公司经理。委托代理人张林，陕西白鹿原律师事务所律师。委托代理人杨欣，陕西白鹿原律师事务所律师。被告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司。住所地：蓝田县工业园区蓝梦园小区。法定代表人胡文彬，该公司经理。委托代理人惠红林，陕西白鹿原律师事务所律师。原告贺轩诉被告蓝田县西蓝开发投资有限公司(以下简称西蓝开发公司)、蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下简称吉祥物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺轩及其委托代理人张攀、被告西蓝开发公司的委托代理人张林及杨欣、吉祥物业公司的法定代表人胡文彬及其委托代理人惠红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺轩诉称，2007年9月，原告与被告西蓝开发公司签订《集资建房专用合同》，购买位于蓝田县长坪路中段西侧西蓝农副小区3号楼4单元6层西户单元房一套，蓝田县西蓝农副产品交易有限公司成立了专门的物业管理单位,对后期物业进行管理。蓝田县西蓝农副产品交易有限公司于2008年12月10日变更为蓝田县西蓝开发投资有限公司，承继原蓝田县西蓝农副产品交易有限公司的权利义务，2009年12月25日住所地变更为蓝田县蓝关镇文姬路南段南侧，法定代表人由杨绪民变更为潘亚宁。2010年8月1日，被告西蓝开发公司将物业管理交由被告吉祥物业公司管理。2010年原告入住该房屋，正常交纳各种物业管理服务费用，但居住时间不长即出现房屋漏水情况，原告多次找被告西蓝开发公司及吉祥物业公司进行处理，2010年、2011年吉祥物业公司进行过简单维修，但未能从根本上解决问题，目前房屋渗漏及因渗漏导致屋内墙体损坏问题仍然存在，严重影响原告正常生活，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求：1、要求二被告共同维修原告屋顶渗漏及因屋顶渗漏造成的室内墙面损坏（约需10000元维修费）；2、由二被告共同承担本案诉讼费用。被告西蓝开发公司辩称，原告与西蓝开发公司签订的《集资建房专用合同书》中第十一条明确约定，自商住房交付使用之日起，按照《住宅质量保修书》承诺的内容承担相应的保修责任，保修期内若发生质量问题，由西蓝开发公司履行保修义务。而西蓝开发公司于2009年初已交付原告房屋，原告于同年4月办理了房屋交接验收手续，领取房屋钥匙入住，房屋不存在质量问题。西蓝开发公司对房屋屋面防水工程保修期为5年，即2009年初至2014年初，该5年保修期间为固定期间，不发生中断和延长，原告起诉要求维修的时间是2014年11月，该房屋的保修期已满，维修费用应从行政部门管理的住宅专项维修资金支出，西蓝开发公司不承担任何责任，故应驳回原告的诉讼请求。被告吉祥物业公司辩称，吉祥物业公司与西蓝开发公司于2010年7月12日签订《前期物业服务合同》，同年8月1日管理该小区的物业。吉祥物业公司只是提供物业管理服务，有管理组织义务，但没有维修义务。原告房屋屋面防水工程保修期为5年，即自2008年第一位业主入住至2013年。在保修期内，屋面出现问题，应由施工方承担维修义务，吉祥物业公司及时联系施工单位进行维修，即2011年底至2013年,先后有7户房屋漏水，吉祥物业公司联系施工单位对3号楼屋面渗漏进行维修，2013年吉祥物业公司还请防水专家查看漏水原因。现房屋质量保修期已满，应启动住宅专项资金维修，吉祥物业公司向蓝田县房管所上报房屋漏水情况，及时拿出维修方案，并于2014年9月21日在小区公示，但没有人缴纳维修资金，致使维修工作无法进行，吉祥物业公司已经尽到相应的义务。另外，屋顶属于全体业主共有，并非原告个人所有，原告的主体资格存在问题，故应驳回原告起诉。经审理查明，2007年10月23日，原告(乙方)与蓝田县西蓝农副产品交易有限公司（甲方）签订《集资建房专用合同书》，约定：“乙方购买位于蓝田县长坪路中段西面，汽车站以北约200米处，南北朝向,西蓝农副产品交易市场商住楼第3栋4单元6层西户单元房一套，建筑面积为111平方米，房屋价格按照建筑面积计算，每平方米879.65元，房屋总价款为97641.20元。保修责任为：甲方自商住房交付使用之日起，按照《住宅质量保修书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商住房保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”原告交纳全部购房款后，被告西蓝开发公司于2009年4月14日向原告交付房屋。同年8月，原告入住该房屋。原告入住后不久房屋即出现渗漏，被告西蓝开发公司的物业管理人员对原告的房屋渗漏处进行简单维修，但未解决问题。2010年7月12日，被告西蓝开发公司与吉祥物业公司签订《前期物业服务合同》，同年8月1日，吉祥物业公司管理该小区的物业。后原告多次找被告吉祥物业公司要求维修房屋渗漏处，被告吉祥物业公司对原告的房屋进行维修，未能解决问题。至今，原告的房屋仍然存在漏水现象，并导致原告的室内多处墙面损坏。2014年11月24日，原告诉至本院，诉讼请求如前所述。审理中，原告放弃要求二被告赔偿其维修费10000元及对其室内因屋面渗漏造成的墙面损坏进行修复的诉讼请求，变更诉讼请求为：要求二被告共同对原告屋面渗漏进行维修。另查明，2007年3月15日，蓝田县西蓝农副产品交易有限公司申报开发建设西蓝农副产品交易市场3号商住楼。2008年11月10日，西蓝农副产品交易市场2﹟、3﹟楼竣工，同年11月24日，蓝田县西蓝农副产品交易有限公司在蓝田县建设局对西蓝农副产品交易市场2﹟、3﹟楼竣工验收备案。2008年12月6日，蓝田县西蓝农副产品交易有限公司与陕西省兴业房屋建设公司签订《房屋建筑工程质量保修书》，质量保修期中第2条约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防漏为5年。2008年12月10日,蓝田县西蓝农副产品交易有限公司名称变更为蓝田县西蓝开发投资有限公司，承继原蓝田县西蓝农副产品交易有限公司的权利义务。上述事实，有当事人的陈述、房产证复印件、交接验房手续、住房钥匙交接确认单、《集资建房专用合同书》、公司登记基本情况、照片、《前期物业服务合同》、《西安市建设工程竣工验收备案表》、《房屋建设工程质量保修书》等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告西蓝开发公司自愿签订的《集资建房专用合同书》，意思表示真实，内容合法，依法认定为有效合同。合同签订后，原、被告均应依照合同履行相应的义务，原告交付了房款，被告西蓝开发公司交付了原告房屋。根据原告与被告西蓝开发公司在合同中的约定，自房屋交付之日起，屋面防水工程的质量保修期为5年，保修期内房屋出现质量问题由被告西蓝开发公司负责维修，而被告西蓝开发公司于2009年4月14日将房屋交付给原告使用，原告居住不久便出现房屋渗漏现象，被告吉祥物业公司通过被告西蓝开发公司联系的施工单位多次对原告的屋面渗漏进行维修，但原告的房屋屋面渗漏问题始终未彻底解决，被告西蓝开发公司应承担违约责任，对原告的房屋屋面履行维修义务，故原告要求被告西蓝开发公司对其房屋屋面进行维修的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告西蓝开发公司辩称原告的房屋屋面渗漏超过5年保修期的辩称理由不成立，依法不予采信。被告吉祥物业公司提供物业管理服务，原告的房屋屋面在5年保修期内发生渗漏，多次维修后问题未得到解决，被告吉祥物业公司对原告房屋屋面的渗漏没有维修义务，故原告要求被告吉祥物业公司对其屋面进行维修的请求，不符合法律规定，依法应予以驳回。被告吉祥物业公司主张原告的主体资格存在问题，本院认为根据商品房买卖合同的相对性，原告具有适格的主体资格，故对吉祥物业公司该主张不予采信。原告自愿放弃要求被告西蓝开发公司维修因屋面渗漏造成其室内墙面损坏的诉讼请求，系其处分自己民事权利的行为，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、在本判决生效后五日内，由被告蓝田县西蓝开发投资有限公司对原告贺轩所有的位于蓝田县蓝关镇西关村二组沿长坪路中段西侧西蓝农副小区3号楼4单元6层西户的房屋屋面渗漏进行维修；二、驳回原告要求被告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司对其房屋屋面渗漏进行修复的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告蓝田县西蓝开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 李云红代理审判员 王一婷人民陪审员 杨军利二〇一五年五月二十一日书 记 员 韩清俊 搜索“”