（2015）洪民三终字第37号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-07-03

案件名称

章晓菊与余九莲、赵斌华、陈燕玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省南昌市中级人民法院

所属地区

江西省南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

章晓菊,余九莲,赵斌华,陈燕玲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第37号上诉人（原审原告）：章晓菊，女，汉族。委托代理人：刘德福，江西志龙律师事务所律师。委托代理人：陈一民，江西洪城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余九莲，女，汉族。被上诉人（原审第三人）：赵斌华，男，汉族。被上诉人（原审第三人）：陈燕玲，女，汉族。委托代理人：赵斌华，赵斌华与陈燕玲为夫妻关系。上诉人章晓菊因与被上诉人余九莲、赵斌华、陈燕玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2014）青民三初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人章晓菊的委托代理人刘德福、陈一民，被上诉人赵斌华及被上诉人陈燕玲的委托代理人赵斌华到庭参加诉讼。被上诉人余九莲经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：被告余九莲于2007年4月1日起与第三人赵斌华签订租赁合同，约定租用原告章晓菊所有的坐落于南昌市三店西路14号9栋13号店面，建筑面积30.67平方米。该店面2007年至2012年3月份，月租金为500元，2012年4月至2013年年租金为20000元，2013年以前的租金全部支付给了第三人赵斌华、陈燕玲。2013年11月、12月由原告章晓菊收取了二个月的租金，月租金为1700元。2014年1月至7月租金由案外人熊文平以原告章晓菊之夫赵水平欠其购房款18万元为理由，收取了被告余九莲的房租，故引起本案纠纷产生。另查明，原告章晓菊系南昌市青云谱区三店西路14号9栋13号店面的所有权人。案外人熊文平系原告章晓菊丈夫赵水平的表妹夫。上述事实，有《房屋租赁合同》、证人证言及原、被告和第三人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为：原告章晓菊虽未向第三人出具授权委托书，但从其收取被告余九莲2013年11月、12月的租金，其认可对第三人赵斌华的委托，第三人赵斌华与被告余九莲签订的房屋租赁合同未违反法律法规的强制性规定，该租赁合同为有效合同。自2007年4月1日起租时起至2013年10月的租金，被告余九莲及第三人赵斌华、陈燕玲均认可系由第三人赵斌华、陈燕玲收取，自2014年1月起至7月的租金由案外人熊文平收取，被告余九莲系2007年4月1日起开始租赁诉争店面，并已将上述租金向第三人赵斌华、陈燕玲及案外人熊文平支付，现原告要求被告余九莲支付2004年1月至2014年3月止的租金共计人民币205100元，无事实和法律依据，原审法院不予支持，原告章晓菊可另行向第三人赵斌华、陈燕玲及案外人熊文平主张。被告余九莲自2008年起租时起至今未与原告章晓菊，亦未与第三人赵斌华签订租赁合同，但仍在继续使用，故原、被告之间租赁期限为不定期，根据法律有关规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现原告章晓菊要求终止租赁关系，故原审法院对其主张予以支持。但被告余九莲自2014年8月起，应向原告章晓菊支付，至本判决生效时止的租金，按人民币1700元／月计算。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告章晓菊与被告余九莲之间的租赁合同；二、被告余九莲自本判决生效后一个月内，腾退坐落于南昌市青云谱区三店西路14号9栋13号店面；三、被告余九莲自本判决生效后七日内向原告章晓菊支付自2014年8月起至本判决生效之日止的租金，按每月1700元计算；四、驳回原告章晓菊的其他诉讼请求。案件受理费4377元（原告已预交），由被告余九莲承担，并随上述费用一并支付给原告章晓菊。章晓菊不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销一审判决第四项；判令被上诉人余九莲支付上诉人自2004年1月1日起租始至今的租金20万元（不含2013年11月、12月的租金）。其理由是：上诉人将位于南昌市三店西路14号9栋13号（产权证号：2147**）的店面从2004年1月起至今出租给被上诉人余九莲经营使用，但余九莲在承租案涉房屋期间只支付了2013年两个月房租，其余的租金余九莲均未向上诉人支付。租赁期间上诉人多次向余九莲催交，但余九莲都以各种理由置之不理。上诉人从未委托赵斌华、陈燕玲收取余九莲的租金，余九莲应当向上诉人支付租金，余九莲将租金交给无权代理的赵斌华、陈燕玲行为无效；案外人熊文平收取2014年1月到7月的租金不是事实，是赵斌华与熊文平虚构的，若有此事，也是无效的。被上诉人余九莲辩称：1、上诉人章晓菊诉请时间、租金与事实不符，该诉请缺少事实依据和法律依据；2、本人自2013年11月开始租赁章晓菊位于南昌市三店西路14号9栋13号店面，并且按双方口头约定已经支付了章晓菊租赁初期前2个月店面租金，章晓菊也依照事实在诉状中予以确定。3、自此之后，上诉人再也没来过本店，更无多次催缴房租之说。4、本人多次主动打听寻找章晓菊，要求交付本店租金未果至今。5、2014年始章晓菊、赵水平的债权人熊文平收取了本店租金，与其一同来的还有一位我们认识的陈燕玲女士。6、章晓菊应当当庭提供诉状中所称的“多次向本人催交，本人以各种原因，置之不理，拖欠不交”的录音、录像、视频资料，予以证明，印证章晓菊的诉请事实，否则是诬告，请求法院依法驳回上诉人的上诉。被上诉人赵斌华、陈燕玲辩称：1、上诉人诉请的时间、金额、内容、对象错误。2、上诉人的债权人熊文平2014年7月21日上午10时在青云谱区人民法院第二审判庭证实其收取了上诉人2014年的租金，上诉人当庭默认并无异议。3、上诉人债权人熊文平当庭依法向法院出具了上诉人欠款凭证，且当庭提交给人民法院，上诉人予以承认无异议。4、答辩人与本案内容和本案诉讼事项无关联。5、上诉人追加答辩人参加诉讼属于对象错误。6、我原来帮上诉人收取的租金全部交给了上诉人，双方两清，上诉人的诉请主张违法。综上所述，答辩人不应当在本案中承担民事法律责任，请求贵院依法驳回上诉人的诉讼请求。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：被上诉人余九莲是否应当支付20万元租金给上诉人章晓菊；熊文平收取租金的事实是否存在。本院认为：上诉人章晓菊虽未向被上诉人赵斌华、陈燕玲出具书面的授权委托书，但从其收取被上诉人余九莲2013年11月、12月的租金，本院认为章晓菊认可了对赵斌华2013年10月前的委托，赵斌华与余九莲签订的房屋租赁合同（口头）未违反法律法规的强制性规定，该租赁合同为有效合同。自2007年4月1日起租始至2013年10月的租金，余九莲及赵斌华、陈燕玲均认可系由赵斌华、陈燕玲收取；自2014年1月起至7月涉案房屋的租金余九莲交给了案外人熊文平，余九莲系2007年4月1日起开始租赁诉争店面，并已将上述租金向第三人赵斌华、陈燕玲及案外人熊文平支付，现章晓菊要求余九莲支付2004年1月至2014年3月止的租金共计人民币205100元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人章晓菊的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人章晓菊承担。本判决为终审判决。审　判　长　　罗云奇审　判　员　　龚　燕代理审判员　　邓　晖二〇一五年五月二十一日书　记　员　　王　倩来源：百度“”