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(2015)神民初字第00501号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-06-25

案件名称

李荣与王付强房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

神木县人民法院

所属地区

神木县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,王某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款,第九十三条第一款,第二百二十七条

全文

陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书(2015)神民初字第00501号原告李某,男,1972年9月出生,汉族,陕西省人。委托代理人张志强,陕西秦北律师事务所律师。被告王某,男,1962年6月出生,汉族,陕西省人。委托代理人张某,女,1963年2月11日出生,汉族,住址同上,系被告之妻。委托代理人郭富裕,陕西尊尚律师事务所律师。李某与王某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年3月25日作出(2013)神民初字第06500号民事判决,被告王某不服,提出上诉。榆林市中级人民法院于2014年11月24日作出(2014)榆中民一终字第00160号民事裁定,撤销原判,发回重审。本院依法另行组成合议庭,于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人张志强、被告王某及其委托代理人张召兰、郭富裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2010年12月3日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定将原告自有的位于神木县神木镇惠民路路北的地上四层、地下一层共计五层门面房租赁给被告使用。租赁时间从2010年12月3日至2020年12月3日,年租金89万元,由被告于每个租赁年度开始前30日付清。因原、被告协商实际租赁时间为供暖日减100天计算租赁开始日,故租赁开始日为2011年3月13日,付款时间为每年的2月13日前一次性付清下一年度租金。被告租赁后开办了“高老九火锅店”,并支付了截止2013年3月12日共计两个年度的租赁费。此后,被告并未按照约定于2013年2月13日前向原告支付下年度的租赁费89万元。原、被告为此协商过几次,但均因双方分歧太大,而未达成一致意见。故原告诉至法院,请求:一、依法判令解除原、被告于2010年12月3日签订的房屋租赁合同,并将房屋腾出交还原告;二、判令被告赔偿原告从2013年3月13日起至实际腾房之日的房租,按每年89万元计算;四、判令被告承担本案的诉讼费。原告向法庭提交了以下证据:证明一份,证明本案中所租赁的房屋属于原告的财产。房屋租赁合同一份,证明租赁的标的、时间、年租金、交款时间以及解除合同的条件,证明由于被告不支付房租,原告依据合同的约定有权要求解除租赁合同。送达解除房屋租赁合同通知书的公证书一份,证明经公证处公证,双方已经解除了房屋租赁合同。被告王某辩称,原、被告之间的租赁合同合法有效,应当继续履行。因原告从2013年5月份开始三次阻挡被告的合法经营,故被告未按约支付租赁费系行使合法抗辩权。如果原告执意要求解除合同,原告应当赔偿因阻挡被告营业而造成的经济损失。在原审开庭时,被告确系生病住院,而未到庭。被告向法庭提交了以下证据:一、照片九张及2011年至2013年的营业收入,证明原告锁住和用装载机封堵被告经营的火锅店大门,致使被告不能正常经营,造成了巨大的经营损失。二、装修票据及清单,证明被告在租赁房屋后对房屋进行了装修装潢、添置财产设备共计25项,花费共计717.49万元,该费用应由原告赔偿。三、被告在北京3**医院住院治疗的病历、诊断证明、医疗费票据及清单,证明被告因肝硬化而在北京住院治疗的事实。经庭审举证、质证,被告对原告提供第一组证据真实性和证明目的无异议;对原告提供的第二组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,认为被告没有违约,只是行使抗辩权而已;对原告提供第三组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,认为虽然送达的是解除合同通知书,但内容记载是催缴房租的事宜,不是解除合同格式。另外,其第二条内容是附条件合同,该内容不符合解除合同通知书的相关法律规定。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,认为只能证明原告有过锁门行为,但不能证明该行为给被告造成损失;原告对被告提供的第二组证据,真实性有异议,认为只是被告自己的装修清单,无法证明实际装修情况及费用;对被告提供的第三组证据真实性有异议,认为与本案无关。经本院审查认为,原告提供的三组证据内容真实,来源合法,与本案有关联性,故本院依法予以认定。对被告提供的第一组证据的真实性本院予以认可,对证明目的锁门及堵门的事实部分予以认定,对证明锁门及堵门持续了很长时间不予认可,因为该照片不能证明原告锁门及堵门持续了很长时间。对被告提供的第二组证据,因被告明确不予反诉,故本院不作认定。对被告提供的第三组证据,因该证据与本案无关联,故本院不作认定。根据当事人庭审陈述、举证、质证及本院认证,查明以下事实,2010年12月3日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定将原告自有的位于神木县惠民路北关村3#商住楼从东向西四间五层(含地下室)门面房(“高老九火锅店”)租赁给被告使用。合同约定,租赁时间从2011年3月13日至2020年12月3日,年租金89万元,由被告于每年交租到期前30日内付清,拖欠房租累计30日以上出租人有权解除合同。因原、被告协商实际租赁时间为供暖日减100天计算租赁开始日,故租赁开始日为2011年3月13日,付款时间为每年的2月13日前一次性付清下一年度租金。合同签订后被告支付了2011年3月13日至2013年3月12日两年的房租费。从2013年3月13日起至今的房租费没有支付。之后,因租赁费的问题原、被告协商过几次,但没有协商成。故诉至本院。另查,本案在重审过程中,经法庭释明,被告明确表示不予反诉。本院认为,原、被告双方在平等、自愿的基础上签订房屋租赁合同,该合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效,对原、被告双方均具有约束力。双方均应本着诚实信用原则,自觉、充分履行合同内容。本案中,原告依约将房屋租赁给被告,被告应按约定如期支付租金,但被告将房租交至2013年3月13日,之后的租金一直拖欠至今。根据双方当事人签订的房屋租赁合同中关于“被告拖欠房租累计30日以上,原告有权解除合同”的约定,原告现有权要求解除该租赁合同,本院应予支持。合同解除后,被告应将房屋腾空交还原告,故原告请求被告腾房的理由成立,本院亦予以支持。对于原告诉请被告给付实际占用房屋期间的租赁费,考虑到市场经济整体下滑,原、被告之间的房屋租赁费按每年89万元执行对被告明显不公平。经本院与原告谈话核实,原告认可双方曾按实际情况协商过降低租赁费的事实,并表示同意按每年为32万元的标准要求被告给付实际房屋的租赁费,本院依法予以支持。另被告在答辩中提出要求原告赔偿经营损失和装修损失,经本院释明,被告已明确表示不予反诉,故在本案中不予处理,被告可另案起诉来主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第二百二十七条之规定,判决如下:一、原告李某与被告王某之间签订的房屋租赁合同有效,依法予以解除。二、限被告王某于本判决生效后10日内将所租房屋腾空交还原告李某。三、限被告王某于本判决生效后10日内给付原告李某实际占用房屋期间的租金(租金从2013年3月14日起至实际交付房屋之日止,按每年32万元的标准计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元,由被告王某负担。如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  何喜平审 判 员  乔广艳人民陪审员  刘 艳二〇一五年五月二十一日书 记 员  杨艳霞 来自