（2014）鼓民初字第4860号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2016-01-04
案件名称
齐振汉与福州市土地房屋开发总公司、香港成积发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐某,福州市土地房屋开发总公司,香港成积发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第4860号原告齐某，男，汉族，1952年5月2日出生，住福建省福清市，现住福州市鼓楼区。委托代理人陈敬、李佳丽，福建信得律师事务所律师。被告福州市土地房屋开发总公司，住所地：福州市五一中路71号。法定代表人周林，总经理。委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。被告香港成积发展有限公司，住所地：香港金钟力宝中心第二座3203A室。原告齐某诉被告福州市土地房屋开发总公司商品房预售合同纠纷一案，原告曾于2014年4月8日提起诉讼，本院审理后作出（2014）鼓民初字第1613号民事判决书，原告不服该判决，提起上诉。福州市中级人民法院于2014年9月25日作出（2014）榕民终字第2827号民事裁定书，裁定：撤销（2014）鼓民初字第1613号民事判决书，发回福州市鼓楼区人民法院重审。本院于2014年11月3日受理后，追加香港成积发展有限公司作为本案共同被告。本案依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐某及其委托代理人陈敬、被告福州市土地房屋开发总公司的委托代理人林霆到庭参加诉讼，被告香港成积发展有限公司经本院公告送达期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐某诉称，1994年12月2日原告与福建天城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，向天城公司购买位于福州市鼓楼区五一路华福苑天福楼＊层＊单元的房产及22号附属间。当天双方又签订《协议书》，约定原告购买的贮存间（即附属间）由原来的22号，变为＊、＊号的合并间，面积保证在九平米以上，以实际丈量为准。《商品房预售合同》约定，天城公司应当在1995年9月30日前，将上述房产交付原告使用，未约定办理所有权登记的时间。原告陆续向天城公司支付了房款共计518100元（其中1994年11月21支付定金40000元，1994年12月2日支付第一期房款138100元，1995年7月26日交第二期房款170000元，1997年5月29日交房款170000元），但是天城公司在房屋交付使用后至今未向福州市房地产交易管理所办理所有权登记手续，导致原告至今无法办理产权证，给原告造成重大损失，原告请求法院按照银行同期贷款利率的标准计算违约金。同时，天城公司一直未将双方约定的福州市鼓楼区五一路华福苑天福楼第＊、＊号附属间交付原告使用。因原告购买的福州市鼓楼区五一路华福苑天福楼第＊、＊号附属间已经被被告出售，无法实际履行，现原告请求双倍支付房款。2005年天城公司被工商部门注销，其权利义务由中方出资人福州市土地房屋开发总公司及港方出资人香港成积发展有限公司连带承担责任。被告的行为，给原告造成重大损失。现原告依法提起诉讼，请求：1、判令被告福州市土地房屋开发总公司依法将原告购买的位于福州市鼓楼区五一路华福苑天福楼＊层＊单元的房产向福州市房地产交易管理所办理所有权登记手续，以便原告办理产权证。2、判令被告福州市土地房屋开发总公司向原告支付逾期办理所有权登记手续的违约金63726元（暂按从2012年4月8日至起诉之日按银行同期贷款利率计算两年，实际金额计算至被告为原告办理所有权登记手续之日止）。3、判令被告福州市土地房屋开发总公司向原告双倍交付福州市鼓楼区五一路华福苑天福楼第＊、＊号附属间的购房款共54396元。4、判令被告香港成积发展有限公司对被告福州市土地房屋开发总公司上述义务承担连带责任。被告福州市土地房屋开发总公司辩称，答辩人不是合同相对方，原告起诉答辩人不能成立，原告也无权向答辩人主张违约金，且原告违约金的请求已经超过诉讼时效。答辩人实际也无法向原告提供购房证明书、发票等办理产权资料的相关材料。请求驳回原告的诉讼请求。被告香港成积发展有限公司未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见及证据。原告向本院提交证据如下：1、商品房预售合同，证明原告与福建天城房地产开发有限公司于1994年12月2日签订《商品房预售合同》，原告购买诉争房屋的事实。2、协议书，证明原告向福建天城房地产开发有限公司购买的贮存间由21、22合并为一间，面积在9平米以上。3、收款收据，证明原告向福建天城房地产开发有限公司交付住宅及附属间房款共计518100元。被告福州市土地房屋开发总公司对原告的证据质证意见如下：对证据1-3的真实性无法确认，合同相对方不是被告，原告还应该提供转款凭证。被告福州市土地房屋开发总公司未向本院提交证据。本院认证意见如下：原告提交的证据经与原件核对无异，其真实性本院予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实：1994年12月2日原告齐某作为买方、乙方与作为卖方、甲方的福建天城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，主要内容约定如下：”甲方将位于福州市鼓楼区五一路天福楼＊层＊单元（建筑面积120.86平方米，价款490902元）及附属间22号（建筑面积7.223平方米，价款15209元）出售给乙方，以上共计购房款506111元，购房款分3次付清，甲方应于1995年9月30日前将上述房产交付乙方使用。因不可抗力或基于非甲方所能控制的延误因由交付期限允许合理延长，但最长不得超过90日。如甲方不能按约定期限内将房地产交付乙方使用，乙方有权选择下列处理方式，并书面通知甲方：1、要求甲方继续履行合同，对超过上述允许的延误期，甲方应按已付购房款每延误一日支付0.3‰的违约金。2、……”当天双方又签订《协意书》，约定为：“齐某购天福4E，贮存间21、22合并为一间，面积待定，面积保证在九平米以上，价钱多还少补（按原定价钱），面积以实际量为准，以上面积为建筑面积。”该合同未约定办理房屋所有权登记时间。原告提交的由福建天城房地产开发有限公司出具的收款收据显示，1994年11月21原告齐某及案外人苏某支付定金100000元，原告称，其中属于原告支付的定金为40000元，另外60000元系苏某支付的款项；1994年12月2日原告支付第一期定金138100元，1995年7月26日原告支付第二期房款170000元，1997年5月29日原告支付房款170000元。1996年福建天城房地产开发有限公司将上述位于福州市鼓楼区五一路天福楼＊层＊单元房屋交付原告使用，但至今未将＊、＊号附属间交付原告使用。由于福建天城房地产开发有限公司至今未向原告提供办理福州市鼓楼区五一路天福楼＊层＊单元产权所需的资料，导致原告至今无法办理产权证。另查，福建天城房地产开发有限公司已于2005年5月23日被工商部门注销，该公司的股东分别为福州市土地房屋开发总公司、香港成积发展有限公司。本院依职权向福州市房屋登记中心查询讼争房屋登记信息，显示“鼓楼区安泰街道五一北路178号华福苑天福阁＊单元产权人齐某，合同号10××××038，房屋面积120.86平方米。未查到鼓楼区安泰街道五一北路178号华福苑天福阁＊、＊附属间房屋登记信息。”本院认为，福建天城房地产开发有限公司被工商部门注销，但作为该公司的股东即被告福州市土地房屋开发总公司、香港成积发展有限公司未积极履行清算义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条规定：“公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”根据该规定，两被告应直接向债权人承担清偿责任。本案原告购买的讼争商品房为期房，所签订的《商品房预售合同》没有约定办理房屋所有权证的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，两被告有义务协助原告办理房屋权属证书。原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间为二年，原告于2014年4月8日向本院提起诉讼，现原告要求两被告支付自2012年4月8日起至原告办理产权登记之日止的违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告交纳的附属间价款为15209元，附属间＊、＊号因被告至今未交付原告使用，且被告未能说明无法交付使用的缘由，已构成违约，两被告应向原告返还附属间款项15209元并承担支付房款一倍的赔偿责任，合计30418元。原告主张其支付的附属间价款为27198元，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条的规定，判决如下：被告福州市土地房屋开发总公司、被告香港成积发展有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告齐某提供办理位于福州市鼓楼区五一路天福楼＊层＊单元房屋所有权证所需的资料，协助原告办理房屋所有权证；被告福州市土地房屋开发总公司于本判决生效之日起三十日内，向原告齐某支付逾期办理产权证违约金（按照原告已付购房款490902元为本金，自2012年4月8日起至原告可办理所有权登记手续之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；被告福州市土地房屋开发总公司于本判决生效之日起三十日内，向原告齐某返还附属间款项15209元并支付该房款一倍的赔偿金，合计30418元。被告香港成积发展有限公司对上述第二、三项承担连带责任。驳回原告其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4872元，由两被告共同负担。如不服本判决，原告齐某、被告福州市土地房屋开发总公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告香港成积发展有限公司可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 王荔青人民陪审员 王建伟人民陪审员 杨金华二〇一五年五月二十一日书 记 员 陈梦茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还一付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。