（2015）深中法房终字第36-41号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-11-19

案件名称

兴益（深圳）工业发展有限公司与郭强物权纠纷二审民事判决书40

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第36-41号上诉人（原审原告）兴益（深圳）工业发展有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人黄瑞莲，总经理。委托代理人刘国庆，广东深超律师事务所律师。委托代理人赖某，香港居民，住所地深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）郭强，男，汉族，住所地深圳市福田区。上诉人兴益（深圳）工业发展有限公司（以下简称为兴益公司）与被上诉人郭强因物权纠纷共六案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第673-678号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了该六案，现已审理终结。原审法院审理查明：2002年1月15日，兴益公司作为卖方，郭强作为买方，双方分别签订了深（宝）房预买字（2001）第x号《深圳市房地产买卖合同》（预售），分别约定如下：兴益公司将其开发兴建的位于深圳市宝安区x苑x转让给郭强，房屋用途为商铺，上述房产的转让价款分别为人民币164，743元、152，560元、316，230元、152，560元、183，437元、152，285元；兴益公司委托深圳发展银行宝安支行为购房款的代收和监管机构，深圳市宝安区建设工程监理公司为本项目的工程监理机构，郭强不直接将购房款交给兴益公司，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，以便监管；兴益公司须于1999年10月26日前将本合同约定的房地产交由郭强使用；上述合同的附表一中载明：“建筑期购楼一次过付款：签订此合同时付清全部楼价款”，且所载明的已付楼款与合同约定的转让款一致，深圳市宝安区房地产交易中心于2002年1月17日在合同附表一中加盖监证专用章。上述合同于2002年1月16日在房产登记部门进行了备案。2002年1月22日，上述六套房产登记至郭强名下，房地产证号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第x号、深房地字第××号、深房地字第x号、深房地字第××号，登记的使用权来源为购商品房。2002年2月1日，郭强（借款人、抵押人）和深圳发展银行宝安支行（贷款人、抵押权人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定如下：郭强将其所有的位于深圳市宝安区x苑x房作为抵押向深圳发展银行宝安支行借款；深圳发展银行宝安支行向郭强发放个人抵押贷款人民币800，000元，贷款期限为8个月，自2002年2月1日起至2002年10月1日止，贷款利率为7.605%（如贷款利率调整，按照中国人民银行有关的管理规定执行），贷款用途为：购材料；郭强不可撤销的授权深圳发展银行宝安支行从其银行账户中扣收应付贷款本息，贷款归还和结息的方式为：到期一次还本，每月20日按月付息；抵押担保范围为贷款本息及深圳发展银行宝安支行实现债权的全部费用，担保期限为贷款期限加期满后两年。2002年2月5日，深圳发展银行宝安支行向郭强的贷款账户（账号为82×××84）发放贷款人民币800，000元。另，郭强的该贷款账户（账号为82×××84）为郭强委托邹某办理的开户手续。2002年2月5日，邹某代郭强在郭强的该贷款账户中（账号为82×××84）取款人民币500，000元。2002年2月6日，邹某代郭强在郭强的贷款账户中（账号为82×××84）取款人民币200，000元。兴益公司主张邹某当时为兴益公司的财务总监，邹某支取上述款项后，将款项人民币700，000元转交给了兴益公司，邹某出庭作证时对兴益公司该主张亦予以了确认。兴益公司主张其从郭强的贷款账户中分两次取走人民币700，000元后，郭强的贷款账户中剩余款项人民币100，000元作为深圳发展银行宝安支行2002年2月至2002年9月期间每月扣取利息之用，且除上述扣取的利息外，邹某还代郭强于2002年2月21日支付了利息人民币2，704元，兴益公司提供了深圳发展银行宝安支行出具的《贷款／利息收入传票》证明其该主张，且原审法院调取的郭强贷款账户的交易明细中载明的每月支取的款项数额与兴益公司该主张一致。2002年10月8日，邹某向郭强的账户（账户为10×××03）转账人民币800，000元。2002年10月10日，深圳发展银行宝安支行出具《贷款本、息归还凭证》，表明借款人即郭强已经归还完毕贷款本金人民币800，000元。兴益公司郭强均确认该贷款人民币800，000元是为兴益公司所用，贷款本息亦为兴益公司偿还。另，兴益公司主张其将涉案房产过户给郭强是为了取得该贷款；郭强主张其以涉案房产作为抵押获取该贷款是为了给兴益公司帮忙。2007年5月13日，兴益公司（卖方）和王某（买方）签订了《深圳市房地产认购书》，约定兴益公司将位于深圳市宝安区x苑x8栋项目x房转让给王某，转让价款为人民币236，360元，签订本认购书时，王某应当向卖方支付定金人民币10，000元。2012年7月20日，深圳市宝安区Xx房过户登记王某名下，权利人由郭强变更为王某，房地产证号为50××86号，登记价为人民币164，743元，“他项权利摘要及附记”处载明“该业主于2007年5月22日通过购买取得该房地产”。兴益公司郭强确认深圳市宝安区XC栋C1-104房的定金人民币10，000元以及首期款人民币37，360元由兴益公司收取，银行发放给王某的购房贷款人民币189，000元于2007年6月20日由郭强收取。兴益公司主张郭强收取上述款项人民币189，000元的原因为x房登记在郭强名下；郭强主张兴益公司收取定金人民币10，000元以及首期款人民币37，360元的原因为上述房产是兴益公司帮助出售的，定金和首期款约定由兴益公司收取。2013年12月，兴益公司以郭强犯侵占罪为由，向深圳市宝安区人民法院提出自诉，深圳市宝安区人民法院受理后，因郭强在审判期间下落不明，致使案件无法继续审理，故于2014年5月22日作出（2014）深宝刑初字第39号《刑事裁定书》，裁定中止对郭强的审理。兴益公司主张其为深圳市宝安区XX房的实际所有权人，兴益公司为快速取得银行贷款才将上述房产过户至郭强名下，兴益公司郭强之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，仅为兴益公司将上述房产暂时委托给郭强管理，现兴益公司取得并还清了贷款，兴益公司郭强之间的房屋委托保管关系已经终止，故兴益公司现诉至法院，请求判令确认X房的所有权归兴益公司所有，且X房在转让给王某前的所有权归兴益公司所有，郭强应当将X房过户登记至兴益公司指定人员名下，并将郭强收取的转让C1座104房所得的售房款人民币189，000元返还兴益公司。另查，1、兴益公司主张其将涉案房产过户登记至郭强名下是为了快速获取短期贷款，除抵押贷款的相关凭证外，兴益公司还提供了证人证言证明其该主张（证人赖某、邹某、陈某、张某、王某出庭作证），证人王某表示不清楚为何涉案房产过户登记至郭强名下；证人陈某和张某仅说明了兴益公司曾因资金周转问题向其转让了另外的案外房产，且该转让为无偿转让，但是证人陈某和张某表示不清楚为何涉案房产过户登记至郭强名下；证人赖某为兴益公司的总经理、证人邹某1997年至2013年1月期间为兴益公司的财务总监，证人赖某和邹某表示兴益公司因资金周转需要将涉案房产转让给郭强。郭强主张兴益公司为让其入职兴益公司，双方口头约定兴益公司将涉案房产赠与郭强，故将涉案房产过户至郭强名下，且兴益公司虽然有为获取贷款将其他房产至其名下的情形，但涉案房产属于赠与。2、兴益公司郭强确认郭强未向兴益公司支付过相应的购房款项。3、兴益公司郭强确认涉案房产于2013年7月以前一直由兴益公司管理和使用，除C1座104房已经于2007年转让给王某外，剩余5套商铺2014年7月之前的租金均由兴益公司收取，2014年7月至10月的租金由郭强收取。郭强主张兴益公司郭强曾口头约定涉案房产由兴益公司一直使用至郭强60岁退休之时，使用期间的租金亦由郭强收取，兴益公司对此不予确认。4、兴益公司主张郭强1999年至2003年期间在兴益公司处任职办公室主任，自2004年开始任职副总经理；郭强主张其1999年至2008年7月期间在兴益公司处任职，1999年至2003年期间任职总经理助理，2004年开始任职副总经理。兴益公司在原审中诉请：在673号案中请求判令：1、确认x苑X房产在出售前的所有权归兴益公司所有，郭强向兴益公司归还C1-104房产销售款人民币189，000元及利息人民币87，720.36元；2、本案诉讼费用依法全由郭强承担。兴益公司在674号案中请求判令：1、确认郭强名下的房产x苑X所有权归兴益公司所有；2、郭强协助兴益公司办理将房产x苑C3-108过户给兴益公司指定人员的过户手续，以维护兴益公司的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由郭强承担。兴益公司在675号案中请求判令：1、确认郭强名下的房产x苑X所有权归兴益公司所有；2、郭强协助兴益公司办理将房产x苑X过户给兴益公司指定人员的过户手续，以维护兴益公司的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由郭强承担。兴益公司在676号案中请求判令：1、确认郭强名下的房产x苑X所有权归兴益公司所有；2、郭强协助兴益公司办理将房产x苑X过户给兴益公司指定人员的过户手续，以维护兴益公司的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由郭强承担。兴益公司在677号案中请求判令：1、确认郭强名下的房产x苑C4-101所有权归兴益公司所有；2、郭强协助兴益公司办理将房产x苑C4-101过户给兴益公司指定人员的过户手续，以维护兴益公司的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由郭强承担。兴益公司在678号案中请求判令：1、确认郭强名下的房产x苑X所有权归兴益公司所有；2、郭强协助兴益公司办理将房产x苑X过户给兴益公司指定人员的过户手续，以维护兴益公司的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由郭强承担。原审法院认为：按照《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记，则不发生效力。同时，该法律还明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。郭强主张兴益公司将涉案房产赠与给郭强而将涉案房产过户至郭强名下，虽然郭强未提供证据证明其该主张，但书面的赠与协议并非是赠与合同成立的必备条件，且涉案房产已经办理了过户登记手续，在此情况下，兴益公司主张其为涉案房产的实际物权人，兴益公司应当负有举证责任。首先，兴益公司主张涉案房产过户至郭强名下，是为了获取贷款，兴益公司提供了证人证言证明其该主张，原审法院认为证人王某、证人陈某和张某的证人证言未能证明其该主张，而证人赖某、证人邹某分别为兴益公司的总经理和财务总监，与兴益公司具备一定的利害关系，故证人赖某和邹某的证人证言无法单独证明兴益公司该主张；其次，兴益公司主张其为郭强偿还贷款的行为足以证明过户的目的是为了让兴益公司快速取得贷款。原审法院认为兴益公司主张的贷款是贷款用途为“购材料”的以涉案房产作为抵押的其他商业贷款，郭强以其名义申请贷款后该发放贷款的实际用途和偿还方式，不足以证明兴益公司郭强之间转让涉案房产的目的；再次，兴益公司主张兴益公司郭强之间为委托保管关系，但兴益公司未能提供兴益公司郭强之间签订的协议证明其该主张，兴益公司提供的证据不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，原审法院对兴益公司该主张不予支持；最后，涉案房产现在由谁使用和管理属于合同履行的范畴，合同履行的情况不足以用于单独推定签订合同的成因。综上，兴益公司的诉讼请求，因缺乏充分有效的证据予以证明，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回兴益公司的诉讼请求。（2014）深宝法民三初字第673-678号物权纠纷共6案的受理费分别为人民币5，450元、3，358元、6，044元、3，352元、3，968元、3，346元，674-678号案件的保全费分别为人民币2，519元、4，255元、2，519元、3，217元、2，515元，均由兴益公司负担，案件受理费、保全费某公司已预交。上诉人兴益公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决。2、依法支持上诉人在一审中提出的判决确认x苑X所有权归上诉人所有，被上诉人应协助上诉人办理房产过户手续：判决确认x苑X房产在出售前的所有权归上诉人所有，被上诉人应归还上诉人X房产销售款人民币189，000元及利息87720.36元的诉讼请求：3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院违背事实与法律，故意偏袒被上诉人一方，在被上诉人从始至终没有参加诉讼的情况下，枉法认定被上诉人的主张。被上诉人从上诉人联系其协商解决物权纠纷开始，就一直逃避适用法律程序解决双方之间的纠纷。首先是对上诉人一方发出的律师函不予回复；其次是在上诉人提起刑事自诉后，一直拒不接听电话，不接受法院传票；之后对于上诉人提起的民事诉讼也不予以答辩，并拒不到庭参加诉讼。被上诉人从始至终都没有参与到诉讼当中。但在一审法院的判决中却出现了被上诉人主张涉案房屋系上诉人赠与给被上诉人的措辞。二、上诉人与被上诉人之间根本不存在赠与合同，法院不能仅依据房屋所有权的形式登记这一点认定涉案房屋系上诉人赠与给被上诉人。上诉人从未有过赠与房屋给被上诉人的意愿，上诉人把房产过户至被上诉人名下，是为了解决资金周转问题而采取的一种措施，上诉人与被上诉人之间根本不存在赠与和受赠与的关系。另外，在房产的相关凭证一直都由上诉人持有，房屋权属证明并未丢失的情况下，被上诉人于2013年12月24日制造房产证遗失的谎言，申请补办新的房产证的事实，也可以证明上诉人与被上诉人之间并不存在赠与合同。三、上诉人提供的证据足以证明其为涉案房产的实际所有权人。一审法院在事实认定和证据采信上存在严重错误。l、一审法院在被上诉人只有陈述而没有提供任何证据证明其主张的情况下，支持被上诉人的主张，是错误的。2、一审法院不予采信上诉人提供的证人证言是错误的。上诉人提供的证人证言可以证明其把房屋过户到被上诉人名下，只是其为解决资金周转问题而采取的一种措施。上诉人的总经理、财务总监的证言应当采信，因为他们作为公司的领导人，完全了解公司的运营情况以及决策，他们可以证明上诉人把房屋过户到被上诉人名下，只是其为解决资金周转问题而采取的一种措施的事实。而且，上诉人当时并不只是委托了被上诉人一人申请按揭贷款供上诉人使用。上诉人的另外两位房屋委托保管人的证言应当采信，他们可以证明上诉人有采取将名下所有的房屋过户给员工，由员工无偿以个人名义向银行申请贷款供上诉人使用，待上诉人还清贷款后，员工再将房屋过户还至上诉人指定人名下的方式，来解决资金周转问题的事实。另外，x苑Cl-104房屋买受人的证言法院也应采信，因为其可以证实：在房屋买卖过程中，房屋按揭贷款和过户手续均是由上诉人的工作人员办理，房屋的首期款是以现金方式支付给上诉人而非被上诉人，被上诉人在此过程中，从未向其主张过异议。最后也是上诉人将房屋交由买受人使用，上诉人是房屋的实际权利人。3、一审法院认定涉案贷款的实际用途和偿还方式不足以证明上诉人与被上诉人之间转让涉案房产的目的是错误的。涉案贷款的实际使用情况以及归还主体、归还方式可以证明涉案贷款是上诉人为解决资金周转问题，要求并得到被上诉人同意，而委托被上诉人进行的贷款。从上诉人提供的被上诉人于2002年1月24日至2002年10月31日期间在平安银行深圳福永支行的银行交易记录和银行的储蓄开户申请书、特种转账贷方凭证、储蓄取款凭证等证据，以及涉案贷款的数额和期限、贷款合同的签订情况，可以看出，被上诉人的贷款账户（82×××24）是由上诉人公司的财务总监邹某代为申请开户的，开户申请书是邹某的签名；2002年2月5日，是邹某从被上诉人的贷款账户取出的50万元，2002年2月6日，也是由邹某从被上诉人贷款账户取出的20万元，储蓄取款凭证均是由邹某代被上诉人签名。贷款利息是从留存在贷款账户中的10万元中扣除。2002年10月8日，是从邹某的账户转入被上诉人的贷款账户80万元归还贷款本金的。4、一审法院认定涉案房产现在由谁使用和管理属于合同履行范畴，合同履行的情况不足以用于单独推定签订合同的成因，是错误的。在本案中，因为房屋权属凭证和实际所有权发生抵触，所以房屋产权证证明力的大小应和当事人提供的证据相互比较来确定。因被上诉人和上诉人之间虽签订了所谓的买卖合同，但被上诉人并未支付一分钱购房款；涉案房屋的权属证明一直由上诉人保管；涉案房产也一直都是由上诉人占有、使用、收益，房屋从未交付转移给被上诉人；涉案房产中已经出售的两套房产首期款由上诉人收取，一套房产的买方贷款交由上诉人；以及涉案房产的租金一直由上诉人收取的事实足以证明上诉人才是房屋的真实所有权人。被上诉人没有任何证据证实赠与合同成立。被上诉人郭强答辩称：一、郭强于1988年经由深圳市人事局调干来到深圳赛格集团下属唯一房地产公司—赛格工程公司工作。担任总经理秘书及办公室副主任，后调人海联合资公司担任副总经理，合资方赖某是总经理。1999年，两公司合作到期，终止合作关系，郭强返回赛格公司工作。二、按照政策，郭强有资格享受政府微利房。当郭强拿到本案房产时，还没有分到微利房。深圳的微利房和商品房之间的差价格外巨大，如果不是赖某缺失兑现承诺给予了这些房产，即使郭强再尽忠职守，也无法为了帮助公司贷款，而放弃享受政府微利房的优厚待遇。三、上诉人证人提及的贷款事宜，实际是兴益公司的另一个项目时代景某。四、关于销售x苑X和X房款的问题。以上房产的出售，全部是依照郭强和公司的约定，按照程序在进行的，如果郭强违背约定，侵吞了房款，也不会有X的出售，公司更不会收到该房售出的22万元。综上，郭强认为上诉人的诉讼，缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回其所有诉讼请求。郭强当庭提交1.1999年8月30日的任命书。2.调干的批复。3.产权查明信息，产权查明信息证明了房产出售的时间。4.认购协议。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院二审另查明，2002年1月22日同时登记在郭强名下的涉案房产共7套，其中x苑X和X登记为住宅，分别于2007年6月和7月转让卖出。X房卖出后，得销售按揭款220000元，郭强如数转给兴益公司；X房卖出后，得销售按揭款189000元，郭强未转出。与此同期登记在郭强名下的还有x一套约97平米的房产，该房产在银行贷款还清后，已转回公司，双方无争议。本院认为，兴益公司为取得银行贷款而与郭强签订涉案房屋的买卖合同，并非基于诚信。在本案诉讼中，兴益公司主张为贷款所需才登记在郭强名下，而郭强则主张为兴益公司所赠与。在贷款还清之后，兴益公司并未将涉案房产及时转为己名，而仍登记在郭强名下。根据《中华人民共和国物权法》第四条和第十六条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；不动产登记是物权归属的根据。兴益公司在本案中所举证据不能支撑其主张。本院难以支持并采信。郭强认为，与涉案房产同时贷款的共七套，自己仅主张六套为赠与；另外还有相同贷款性质的X一套房产也登记在自己名下，但贷款还清后已经转回给公司，而该房价值更高，但因不属于约定的赠与房产，所以其本人并不主张。本案中兴益公司的举证未能推翻涉案房产登记。基于此，原审法院就本案的判处并无不妥，兴益公司的上诉理据不足，其请求不成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。六案二审案件受理费共25518元，由上诉人兴益（深圳）工业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　马　龙代理审判员　周　敏代理审判员　许莹姣二〇一五年五月二十日书　记　员　陈晓莹关注公众号“”