（2015）穗中法民五终字第751号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-08

案件名称

广州市穗华房产开发有限公司与广东中烟工业有限责任公司、广东粤华房地产开发公司商品房房买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市穗华房产开发有限公司,广东中烟工业有限责任公司,广东粤华房地产开发公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第751号上诉人（原审被告）：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：尹伟文，该公司董事长。委托代理人：古剑虹，该公司职员。委托代理人：陈煜，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广东中烟工业有限责任公司，住所地广州市天河区林和西横路186号8-16楼。法定代表人：李根基，该公司总经理。委托代理人：富君，北京市君合（广州）律师事务所律师。委托代理人：邢晶晶，北京市君合（广州）律师事务所律。被上诉人（原审被告）：广东粤华房地产开发公司，住所地广州市德政中路312号三楼。法定代表人：徐柏铭。上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）因与被上诉人广东中烟工业有限责任公司（以下简称中烟公司）、广东粤华房地产开发公司（以下简称粤华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤华公司与广东省穗华房地产开发公司于1986年12月15日签订的《统建合同》，约定为加速旧城区的改造，进一步搞好住房统一建设，按照市人民政府关于住宅建设实行“六统一”的规定，现由穗华公司（甲方）依照上述规定，并据粤华公司（乙方）要求投资参加荔湾区逢源路逢源东街等地段由甲方组织的集资统建，改造旧城区的投资建设，现经双方协商研究同意签订如下协议：甲方将逢源路逢源东街#2-#6，逢源市#38-#48地段范围内的旧屋（以红线为准），组织乙方按“六统一”的要求参加统建改造旧城建设；由穗华公司出具证明由粤华公司自行办理统建房产权；该合同在粤华公司向市房管局领取房地产所有证后自动失效。广州卷烟二厂与广东粤华房地产联合开发公司（以下简称粤华联合公司）于1989年4月14日签订了《订购房屋合同》，约定粤华联合公司同意广州卷烟二厂分期付款订购广州市逢源路逢源市38至48号，逢源东街2至6号地段兴建的住宅楼：首层约217.847平方米，三楼约157.438平方米（143.598＋13.84楼梯），四楼约372.5984平方米（342.5885＋30.01楼梯），五楼242.7215平方米（227.2982＋15.4233楼梯），七楼约132.02平方米（119.897＋12.123楼梯），总面积1122.6249平方米，合计造价2679763.40元。1990年12月18日广州卷烟二厂已支付完全部购房款。1991年5月13日广州卷烟二厂与粤华公司签订《补充协议》，约定卷烟二厂接粤华公司1991年3月14日的通知，于1991年5月13日与粤华公司商谈有关逢源路逢源东街住宅楼，其中卷烟二厂购买的商品房中的602房的退房问题，602房是91.9359平方米，合计应退房价款为197772.51元。广州卷烟二厂于1992年5月8日接收东梯：302房、402房、502房、601房、701房、702房；北梯：303房、403房、404房、703房、704房；西梯：405房、406房、507房、508房。原逢源市38-40号西梯现门牌为逢源东街2号；北梯现门牌为逢源东街4号；东梯现门牌为逢源东街6号。现中烟公司实际接收的房屋房号为：逢源东街2号401、402、501、502；逢源东街4号101、102、301、401、402、403、701、702、703、704；逢源东街6号302、402、502、601、701、702共20套房屋。测绘图显示上述20套房屋的总建筑面积为1365.02745平方米。广州卷烟二厂于2004年更名为广东卷烟总厂，广东卷烟总厂于2006年与广东中烟工业公司合并成为一个法人实体，保留广东中烟工业公司的企业名称；广东中烟工业公司于2007年变更登记为广东中烟工业有限责任公司。广州市穗华房产开发公司变更为广州市穗华房产开发有限公司。中烟公司于2013年12月11日向原审法院提起本案诉讼，主张其拥有涉案20套房屋的全部产权，但穗华公司、粤华公司一直未为共办理上述房屋的房地产权证，诉请法院判令：粤华公司、穗华公司为中烟公司办理逢源东街2号401（72.4407m2）、402（99.1226m2）、501（83.5035m2）、502（77.5576m2），逢源东街4号101（36.2516m2）、102（153.0968m2）、301（71.263m2）、401（40.6873m2）、402（31.2437m2）、403（52.9708m2）、701（42.4802m2）、702（27.0589m2）、703（40.9044m2）、704（45.016m2），逢源东街6号302（92.2084m2）、402（91.9359m2）、502（91.9359m2）、601（61.6906m2）、701（61.6906m2）、702（91.9359m2）共20套房屋的房地产权证。原审庭后，中烟公司于2014年6月18日向原审法院明确上述诉请措辞变更为：粤华公司、穗华公司为中烟公司办理逢源东街2号401、402、501、502，逢源东街4号101、102、301、401、402、403、701、702、703、704，逢源东街6号302、402、502、601、701、702共20套房屋的房地产权证（房屋面积以实际测绘为准）。原审法院认为，中烟公司与粤华公司签订的《订购房屋合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。中烟公司已向粤华公司依约支付了购房款，粤华公司也于1992年将涉案20套房屋交付给中烟公司，但至今没有按合同约定为中烟公司办理房产证，已构成违约。应承担继续履行的违约责任。穗华公司作为涉案房屋地块建设项目其中一方，有义务协助中烟公司办理房屋的房产证，且在本案穗华公司也表示同意协助中烟公司办理房产证，故穗华公司、粤华公司应为中烟公司办理涉案20套房屋的房产证。原审法院予以支持。粤华公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，原审法院于2014年6月24日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起30日内，广东粤华房地产开发有限公司、广州市穗华房产开发有限公司提供必要的证明文件，为广东中烟工业有限责任公司办理广州市荔湾区逢源东街2号401、402、501、502；逢源东街4号101、102、301、401、402、403、701、702、703、704；逢源东街6号302、402、502、601、701、702共20套房屋的房地产权证。一审案件受理费200元，由广东粤华房地产开发有限公司、广州市穗华房产开发有限公司共同负担。判后，上诉人穗华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中烟公司与粤华公司于1989年4月14日签订的《订购房屋合同》认购逢源东街2至6号住宅楼，总面积1425.3049平方米，并约定由粤华公司为中烟公司办理有关产权契证。穗华公司与粤华公司签订《统建合同》对涉案房屋办证责任作出明确约定，中烟公司在取得涉案20套房屋后，为何未要求粤华公司为其办证，而粤华公司一直未履行相关合同义务，穗华公司并不知晓。二、依照《统建合同》的约定，穗华公司仅是出具证明由粤华公司自行办理统建房产权，且穗华公司在原统建地段没有取得任何房产，没有收取任何费用，一审认定“穗华公司也表示同意协助中烟公司办理房产证”与事实不符。综上所述，穗华公司认为原审事实不清，在涉案房屋不具备办证条件的情况下仍然判决办理房地产证属于无效判决，故上诉请求撤销原审判决，改判由粤华公司为中烟公司办理其售卖房屋的房产证。被上诉人中烟公司答辩称：一、穗华公司负有为中烟公司所购买的涉案20套房屋办理房地产权证的法定和合同约定义务，该义务承担不以穗华公司是否同意为前提。（一）穗华公司负有为中烟公司所购买的涉案20套房屋办理房地产权证的法定和合同约定义务。1、1989年至1991年间，中烟公司与粤华公司订立《订购房屋合同》及补充协议，约定向粤华公司购买穗华公司与粤华公司合作开发的荔湾区逢源路逢源东街逢源市38至48号，逢源东街2至6号地段新建的住宅楼（即后来的逢源东街2号401、402、501、502；逢源东街4号101、102、301、401、402、403、701、702、703、704；逢源东街6号302、402、502、601、701、702共20套房屋），粤华公司负责为中烟公司办理有关订购房屋产权契证文件。中烟公司已依约向粤华公司足额支付了购房款，粤华公司亦将上述房屋交付中烟公司，粤华公司应当按照合同约定办理涉案20套房屋的房地产权证。2、根据《广东省城镇房地产权登记条例》规定，房屋权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日申请办理。在此情况下，根据法律规定，粤华公司负有为中烟公司办理涉案房屋产权证的法定义务。（二）穗华公司根据广州市人民政府文件（穗府（1983）21号文）关于住宅实行“六统一”的规定，与粤华公司签订了《统建合同》，穗华公司提供土地、粤华公司提供新建房屋所需统建资金，统建开发逢源路逢源市38号至48号、逢源东街2至6号等地段统建改造工程。不论穗华公司是否实际取得任何收益，均不改变穗华公司与粤华公司在该项目上的共同合作开发关系。根据广东省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发、经营案件若干问题的座谈纪要》第34条“当事人签订合作协议共同开发建设商品房项目，以其中一方名义对外签订的该项目商品房销售合同发生纠纷，需要承担民事责任的，其它合作开发方应负连带责任”的规定，穗华公司应当承担为涉案房产办理产权证的连带责任。据此，穗华公司的连带责任是法定的。二、中烟公司诉讼请求不涉及办理房地产权证费用的承担，一审民事判决书也没有对办理房地产权证费用的问题进行判决，穗华公司在一审中关于费用承担的意见不影响一审判决的正确性。（一）中烟公司在一审中的诉讼请求是判令穗华公司和粤华公司为中烟公司办理涉案20套房屋的房地产权证。一审判决粤华公司、穗华公司提供必要的证明文件，为中烟公司办理涉案20套房屋的房地产权证。无论是中烟公司的诉讼请求还是一审判决均不涉及办理房地产权证费用问题。并且，根据民事诉讼法“不告不理”的基本原则，一审法院和二审程序均应在中烟公司的诉讼请求范围内审查本案，由于穗华公司上诉理由与本案中烟公司诉讼请求无关，无论穗华公司上诉理由是否成立，均不影响中烟公司诉讼请求的成立，即不影响一审判决的正确性。（二）穗华公司一审庭审中陈述“我司考虑到本案属于历史遗留问题，我司也是积极配合中烟公司办理上述涉案房屋的房产登记，但要求中烟公司承担办理房产登记所涉及的一切费用，如税费、违章罚款、土地出让金等的费用前提下，穗华公司可以配合协助中烟公司办理涉案20套房屋的房产登记”。据此，穗华公司对于履行办理房产证义务是没有异议，而仅仅是对办证费用的承担存在疑问。一审判决认定穗华公司“同意协助中烟公司办理20套房屋的房产证”符合事实。（三）退一步讲，即使穗华公司提出的要求中烟公司承担涉案房屋土地使用费、转让税费以及违章建筑罚款等上诉请求，于法无据，法院亦不应支持。1、关于涉案房屋办证相关税费承担，房管登记部门均会依法要求相应的责任方承担，如不属于应由中烟公司承担税费，穗华公司无权要求中烟公司承担。2、关于涉案房屋下附土地使用费，根据中烟公司与粤华公司的《订购房屋合同》第三条约定，该等费用应由粤华公司包干承担，与中烟公司无关。且中烟公司向粤华公司购买涉案房屋，其购买价格中已考虑该等土地使用费成本。3、关于违章建筑罚款问题，因中烟公司请求办证的房屋并不涉及违章建筑，因此，违章建筑罚款与中烟公司无关。综上所述，粤华公司负有为涉案20套房屋办理房产证的义务，一审判决事实认定清楚、适用法律正确应予以维持；穗华公司的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。被上诉人粤华公司二审未作答辩。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明：一、粤华公司于1985年12月27日注册成立，经济性质为全民所有制，并于1987年5月23日更名为粤华联合公司。粤华联合公司经充实注册资金，于1991年10月12日重新注册为粤华公司，经济性质仍为全民所有制。后因粤华公司未办理2000年度企业年检，广东省工商行政管理局于2002年4月22日吊销该公司的营业执照。二、广州卷烟二厂与粤华联合公司于1989年4月14日签订的《订购房屋合同》第五条约定“另增加六楼151.34m2和七楼151.34m2。单价每平方米1800元，合计面积302.68m2，合计价款544824元，合计总面积1425.3049平方米，合计总造价3224587.40元。三、粤华公司于1991年12月6日出具移交清单注明“卷烟二厂，逢源东街2-6号住宅现已竣工，你方已派员进行验收，并经双方测算面积，现我甲方决定在1991年12月8日交付你方使用。其房编号及面积如下：地下：205.7m2，东梯：302房91.93m2、402房91.93m2、502房91.93m2、601房67.2m2、701房67.2m2、702房91.59m2；北梯：303房72.41m2、403房72.41m2、404房71.05m2、703房72.41m2、704房71.05m2；西梯：405房70.62m2、406房86.01m2、507房79.27m2、508房86.01m2，合计1388.72m2”。广州卷烟二厂在该清单上加注“已接收302、303、402、403、404、405、406、502、507、508、601、701、702、703、704房共15套，地下尚未移交有人住一部份。1992年5月8日”。四、广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月22日函复原审法院【穗国房协查（2014）140号】，内容如下“逢源东街项目1992年经广州市城市规划局以穗规验证字（1992）第150号《建设工程规划验收合格证》办理规划验收手续，无申办预售许可证。2011年3月22日，穗华公司向我局申请办理该项目初始登记，地址为荔湾区逢源路逢源东街2、4、6号，我局以2011登记1004547号立案受理。该项目首至九层南部部分位置与报建图不符，我局已通知穗华公司提供规划部门意见，但至今穗华公司尚未补齐相关资料。目前该案处于补资料阶段。荔湾区逢源东街2号401、402、501、502房，逢源东街4号101、102、301、401、402、403、701、702、703、704房，逢源东街6号302、402、502、601、701、702共20套房屋没有预告登记（合同备案）信息、查封和抵押信息”。中烟公司诉讼中称涉案20套房屋不存在违建以及与报建图不符的问题，涉案房屋办证不存在法律上的障碍；穗华公司陈述其于2011年3月申请办理整栋楼房的大确权，但由于粤华公司存在违章建设问题导致无法办证，其中还有首层改变使用功能，报建是仓库，现有作回迁房、商铺使用，无法办理大确权的原因不仅仅是回函中所提及的问题，还有其他问题。五、被上诉人中烟公司二审提交以下证据：1、粤华公司的工商登记变更登记证明及档案信息，证明粤华公司的主体资格；2、（1993）荔法房初字第661号、（1993）穗中法房终字第1344号民事判决书，其中涉及涉案20套房屋的个别房产，该判决确认了涉案房屋交付给中烟公司使用的事实同时也确认了粤华公司签约的同一性的法律关系；3、粤华公司在1998年7月15日向广州卷烟二厂收取办理房产登记资料的《收件单》；4、中烟公司于2005年1月18日应穗华公司要求出具的《关于确认逢源路逢源东街2-6号产权的函》，证实穗华公司当时一直在办理大确权，并要求广州卷烟二厂确认涉案20套房屋归其所有的函件，2005年1月21日由穗华公司代理人陈煜签收；5、两份函件：粤华联合公司于1991年5月13日出具的函件涉及到广州卷烟二厂购买房屋的产权面积、粤华公司在1993年2月15日出具的函件，其请求广州卷烟二厂退还西北角的30平方米面积给另一个拆迁户；6、穗华公司、粤华联合公司于1989年10月18日共同出具给广东省计划委员会投资处的《函件》，两公司请求该委投资处批准调整涉案房产基建的计划指标，进一步证明本案的房地产开发项目是由穗华公司和粤华公司合作开发，并且向当时的计划管理部门共同申请基建指标。被上诉人穗华公司质证称：1、粤华公司的营业执照等资料与穗华公司无关，对其真实性、关联性不予确认；2、两份判决书证明穗华公司与粤华公司有签订统建合同，对于双方签订该合同，穗华公司没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据4的函件真实性予以确认，这仅证明中烟公司和粤华公司所签订合同的房屋地址与房号；对证据5的真实性、合法性、关联不予确认；对证据6的真实性没有异议，证明粤华公司、穗华公司依照统建合同对涉案房屋所在地块进行开发。本院认为，原广州卷烟二厂与粤华公司签订《订购房屋合同》约定粤华公司负有为其办理所购房屋产权证的合同义务。而根据穗华公司与粤华公司之间的统建合同，穗华公司作为涉案房屋地块建设项目的一方，其亦负有协助办理房屋产权证的义务。原审对此认定并无不妥。穗华公司上诉称其不负有协助中烟公司办理房产证义务的主张，不能成立。本案中，广州卷烟二厂与粤华公司签订的《订购房屋合同》仅明确购买房屋的位置及面积，无具体房号，其于1992年5月8日向粤华公司办理交接手续确认接收的是除地下之外共15套房屋。中烟公司本案诉请办证的20套房屋的房号、面积、套数与前者并不相符。根据中烟公司提供的广东卷烟公司于2005年1月18日向穗华公司出具的函件反映涉案20套房屋是由穗华公司、粤华公司于1991年12月8日间隔完毕后交付给中烟公司的，亦与上述事实不符。因此，对于中烟公司现诉请办证的20套房屋面积、套数、房号为何与之前双方交接的不一致，房屋间隔是否符合相关规划要求，中烟公司暂未能提供充分证据证实。另外，涉案房屋所在的整栋大楼并未取得大确权，且存在部分位置与报建图不符，需要补充规划部门意见。中烟公司现提起本案诉讼要求对涉案20套房屋办理房产登记，暂不予支持，可待条件成就后另循途径解决。综上所述，原审部分事实认定不清，原审判决处理结果不妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第161号民事判决；二、驳回广东中烟工业有限责任公司全部诉讼请求。一审案件受理费200元、二审案件受理费100元，均由广东中烟工业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年五月二十日书　记　员　　璩方慧搜索“”